Archivi Blog

A Beirut si sgonfia la Bolla Immobiliare ma non i Prezzi

Crescono i Prezzi anche se la Crisi è presente e le Richieste calano

A Beirut il centro città è inavvicinabile a causa dei prezzi, molti sono gli appartamenti vuoti, e la gente si sposta verso le colline della periferia: i prezzi però non accennano a diminuire.

Gli immobili di lusso hanno visto triplicare i loro prezzi negli ultimi 3 anni e in generale dal 2005 il mercato è cresciuto in termini di costo del 25%. I prezzi non accennano a diminuire anche contro ogni evidenza. Nessuno acquista nuove case in città e aumenta il numero di immobili disponibili molto più che la domanda.

In Libano tutti, autorità, operatori e acquirenti, appaiono disorientati. Gli unici a tirar dritto sono i costruttori che non intendono attenuare le loro aspettative.

Andrea Russo

Beirut real estate boom slows but prices still too high for many

Figures show Beirut property values have increased by 25 percent each year since 2005

BEIRUT: For Rudy Karam, looking for an apartment in Beirut was a depressing exercise. The best deal the 32-year-old sales representative found was a decrepit one-bedroom flat renting for $1,000 in the trendy neighborhood of Gemmayzeh.

“The tiles were falling down, there was no hot water and the refrigerator was in the living room,” he says.

So Karam and his girlfriend … like many young couples who work in Beirut … chose to move to the hills above the city, where they found a brand new three-bedroom apartment at half the rent and double the size. Now they can afford a vehicle for the daily half-hour commute. “Even with the car payments and the rent, it’s still cheaper than living in Beirut,” Karam says.

As real-estate prices soar in the Lebanese capital, many young professionals and middle-income earners say they have been forced out of the city, with some complaining that rents rose by up to 30 percent last year.

Indeed despite war, conflicts and political crises, the price of homes in Lebanon has continued to rise exponentially over the last five years, reaching $9.5 billion worth of transactions during the 2010 fiscal year, according to the Finance Ministry. That’s no small figure for a country with a GDP of $39 billion while many industry insiders say real estate sales could be much higher because under-reporting to avoid taxes is so commonplace.

Land is scarce in Lebanon and local buyers face a crowded market, competing both with well-to-do expatriates who return for summers and wealthy Arabs from the Persian Gulf states seeking Mediterranean vacation homes.

In the luxury market, realtors say some properties have tripled in price over the last three years.

Maher Moukaddam, a real estate consultant with the Finance Ministry, throws his hands in the air. “Is it possible that an apartment was selling for $1 million in 2007 and now it’s $3 million?” he asks from a drab government conference room. “It’s not healthy. No one can buy a house in Beirut anymore.”

He claims many new apartments in the luxury sector remain vacant: “Right now I can show you 150 apartments downtown that are empty,” he says in reference to the rows of glass and steel condominiums that have recently been erected in the Solidere area.

Some say prices are too high, and recent statistics indicate that they may finally be leveling out after years of nonstop growth. But few think prices will actually come down.

“Developers are not keen on reducing their prices,” says Karim Makarem, director of Ramco Real Estate Advisers, based in Beirut. Although there is a natural need for new apartments, with some 15,000 additional Lebanese households created every year according to estimates, “supply is not meeting demand”

According to Makarem’s figures, Beirut property values have increased up to 25 percent per year on average since 2005, slowing only recently in 2010 to a growth rate of about 10 percent. Growth has also dampened according to the Finance Ministry, which published a 12.5 percent drop in overall real estate transactions for the last quarter of 2010 when compared to the same period the previous year. Still, 2010 as a whole saw a 10 percent increase on transactions in 2009.

The fourth quarter slowdown is blamed on investor fears over political instability as debate swirled late last year over the controversial indictments expected to be issued in the case of former Prime Minister Rafik Hariri’s 2005 assassination.

“We are in period of instability,” says Marwan Barakat, head of research at Banque Audi. “I don’t foresee an increase in property prices for the time being. Prices will maintain in current levels.”

The stagnation is welcome news to Makarem: “I think what’s happening at the moment is healthy. No real estate market should be increasing more the five to ten percent per year – beyond that it becomes a little unsustainable.”

If developers expect to thrive in the current environment, they would be advised to economize the cost of construction, lower financial returns and offer smaller apartments, he says.

But others say the consistent hike in prices is not necessarily negative.

“I don’t think it’s healthy or unhealthy,” says Elie Harb, president of the American reality franchise Coldwell Banker, in Lebanon. “The market was so devalued 10 years ago,” he says from his corner office overlooking bustling Beirut. “It’s just catching up.”

Harb is not overly concerned by the slowdown in prices, claiming his business was barely affected by the collapse of Saad Hariri’s government last month. He runs his fingers along a chart showing the step-like growth of real estate transactions since 2001. There are no negative figures, only a plateau during the period covering Hariri’s 2005 assassination and the Lebanon-Israel war of 2006. All subsequent years register a steep rise despite the Nahr al-Bared conflict in 2007, the street fighting of 2008, and all the political crises in between.

Bank Audi’s Barkat agrees that declines are unlikely: “Prices in Lebanon are like stairs, they go up, then stabilize for a while and then go up again, they don’t fall.”

Hung on Harb’s office wall is a giant artist’s conception of a $100 million shopping mall project currently under way in the Beka Valley. None of its investors have considered pulling out, he says.

Even in the luxury segment, confidence among realtors remains high. “For us, it’s a good time to buy,” says Victor Najjarian, head of Care Group real estate consultants, which claims a portfolio of $2 billion worth of high-end properties. From the panoramic views at his sleek offices downtown, barely one empty plot is visible amid the fresh crop of high rises – evidence, he says, of strong demand and limited supply.

“We began buying properties the day the prime minister was chosen,” Najjarian says in reference the election of Najib Mikati two weeks ago, following violent street demonstrations.

When asked whether prices might be too high, he stresses that Lebanese banks hold deposits in excess of $100 billion while cash keeps pouring in from expatriates. “The town is rich, people can afford it.”

But with a per capita income of around $10,000, many average Lebanese struggling to find homes would beg to differ.

From his new home in the suburbs above Beirut, Rudy Karam believes more and more Lebanese are likely to follow his example and begin commuting to their jobs in the capital. “People are going to start moving back to their villages,” he says. “Normal people can’t afford Beirut.”


Leggi anche

In Thailandia aumentano i Condomini di Lusso

Acquisti Immobili: ecco la Città Europea preferita per gli Investimenti

A soli 21 anni macina utili con la Speculazione Immobiliare

Francia: I Permessi per Costruire sono aumentati del 15% nel 2010

Notizie dal Mercato Immobiliare dal Brasile, Regno Unito, Slovacchia e Australia

Ecco le Case Più Pazze del Mondo

Polonia, i Prezzi delle Case iniziano a crescere

The World non è morto, è solo in coma.

Manhattan Fuori dallo Stallo Immobiliare?

Le ultime dal Mercato Immobiliare di Milano

Cina, arriva la Tassa sulla Casa

Notizie Immobiliari dagli USA

Mercato Immobiliare: è il momento giusto per Comprare negli USA?

Emirati Arabi, nuove Norme sulla Proprietà Immobiliare

Il Mercato Immobiliare punta su Milano: è meglio di New York

La rinascita di Times Square

E i ricchi Americani preferiscono l’Affitto!

La casa più cara al Mondo: 1 miliardo di dollari!

Comprare a Parigi? Si, ma solo a prezzi folli!

Ecco chi è lo Straniero che Compra Casa in Italia

Focus sul Mercato Immobiliare Internazionale

Real Estate: segnali positivi da Manhattan

San Paolo-Rio, Rivoluzione Immobili

Prezzi Case, forti cali nell’Immobiliare spagnolo

Case al mare la crisi non c’è. Milano Marittima è la più cara

A New York il primo Grattacielo Italiano

Hotel Armani, a Dubai prezzi giù per la crisi

Hong Kong: boom dell’Immobiliare di Lusso

Una Casa all’Estero, il nuovo ‘sogno russo’ della classe media


Diritti Reali di Godimento

I diritti reali di godimento sono diritti reali minori su cosa altrui (iura in re aliena). Sono detti diritti reali minori perché hanno un contenuto più ristretto rispetto alla proprietà. Questi diritti gravano su beni che sono proprietà di soggetti diversi, i quali vedono limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito (l’altruità della cosa) viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione. Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali. L’assolutezza, l’inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene e il diritto), la tipicità (i diritti reali sono in numero chiuso, cioè sono soltanto quelli previsti per legge) e l’elasticità. A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato. Tutti i diritti reali di godimento si estinguono per non uso, se quest’ultimo si protrae per venti anni. I diritti reali di godimento sono il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù.


L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario. Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell’usufruttuario hanno infatti un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale residua la nuda proprietà. Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la vita dell’usufruttuario o, se questo èuna persona giuridica, oltre il termine di trenta anni. L’usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento,estinguendosi in questo caso l’usufrutto alla morte dell’ultimo superstite. Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l’ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l’usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell’usufrutto. La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita di immobili. Il valore di mercato dell’immobile viene scontato di un ammontare che decresce con l’età dell’usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l’esercizio dei diritti di proprietà e l’immobile sarà abitabile per l’acquirente. In alcuni casi, è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell’immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare), e si tiene l’usufrutto. L’intestatario dell’immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell’usufrutto se non esercitai diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l’affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della pubblica utilità sull’interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l’usufruttuario che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negli appartamenti confiscati.


L’uso, assieme all’abitazione, è un diritto reale di godimento minore, cioè un tipo limitato di usufrutto. L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene, e se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021) Il diritto si distingue dall’usufrutto proprio per tale limite ad esso imposto. Dato il suo carattere personale il diritto d’uso (e anche quello di abitazione) non può essere ceduto, pertanto il bene non può essere concesso in locazione o in godimento a terzi. Il diritto d’uso di estingue al pari di quello di usufrutto con la morte del titolare, e pertanto non può formare oggetto di disposizione testamentaria.

Art. 1021 – Uso – Chi ha il diritto d’uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti (821) per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (1023 e seguenti, 1100). I bisogni si devono valutare secondo la condizione socialedel titolare del diritto.

Art. 1025 – Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione – Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa é tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (1004 e seguenti). Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art. 1023 – Ambito della famiglia – Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso o d’abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto e sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi (291 eseguenti), i figli naturali riconosciuti (250 e seguenti) e gli affiliati (404 e seguenti), anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi (att. 153).

Art. 1024 – Divieto di cessione – I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere (853) o dare in locazione.


Il diritto reale di abitazione è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato dagliarticoli 1022 e seguenti del Codice Civile. Il diritto reale di abitazione è ancora più circoscritto del diritto di uso: ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.Il diritto di abitazione può essere esercitato esclusivamente dimorando nell’immobile adibito adabitazione.La disciplina codicistica non consente di cedere il diritto in parola ad altri o di dare la casa gravata in locazione. Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale, spetta anche, in caso di morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite, ed essendo considerato un legato “ex lege”, si acquisisce immediatamenteal momento dell’apertura della successione ereditaria. Nota a parte merita invece l’assegnazione della casa coniugale, a seguito di separazione dei coniugi, al coniuge affidatario della prole minore o – dopo le modifiche introdotte dalla Legge 8 febbraio 2006, n.54 – in caso di affidamento condiviso, al coniuge con il quale la prole minore stabilisce la propria residenza abituale. Tale fattispecie, infatti, non integra in capo al coniuge assegnatario un diritto reale di abitazione, ma solo un diritto di natura personale, in quanto disposta unicamente nell’interesse della prole (Cass. Civ., Sez. V, sent. 6192/2007).

Art. 1022 –  Abitazione – Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Art. 1025 – Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione – Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa é tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (1004 e seguenti). Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art. 1023 – Ambito della famiglia – Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso o d’abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto e sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi (291 eseguenti), i figli naturali riconosciuti (250 e seguenti) e gli affiliati (404 e seguenti), anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi (att. 153).

Art. 1024 – Divieto di cessione – I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere (853) o dare in locazione.

Art.1025 – Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione – Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario. Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art.1026 – Applicabilità delle norme sull’usufrutto – Le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili all’uso e all’abitazione

Titolo V – Dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione

Capo I – Dell’usufrutto Sezione I – Disposizioni generali

Art. 978. Costituzione. L’usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.

Art. 324. Usufrutto legale. I genitori esercenti la potestà hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio. I frutti percepiti sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli. Non sono soggetti ad usufrutto legale: 1) i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro; 2) i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione; 3) i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto: la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima; 4) i beni pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà. Se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a lui.

Art. 1350. Atti che devono farsi per iscritto. Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta; 3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione; 5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti; 6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico; 7) i contratti di anticresi; 8 ) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni; 9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato; 10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato; 11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari; 12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti; 13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Art. 1376. Contratto con effetti reali. Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata , la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

Art. 2643. Atti soggetti a trascrizione. Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie i diritti del concedente e dell’enfiteuta; 3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione; 5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti ; 6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente; 7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico; 8 ) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; 9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni; 10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata; 11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente; 12) i contratti di anticresi; 13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti; 14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeriprecedenti.

Art. 2644. Effetti della trascrizione. Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

Art. 2684. Atti soggetti a trascrizione. Sono soggetti alla trascrizione per gli effetti stabiliti dall’articolo 2644: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà o costituiscono la comunione; 2) i contratti che costituiscono o modificano diritti di usufrutto o di uso o che trasferiscono il diritto di usufrutto; 3) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti; 4) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti indicati dai numeri precedenti; 5) i provvedimenti con i quali nel giudizio di espropriazione si trasferiscono la proprietà o gli altri diritti menzionati nei numeri precedenti; 6) le sentenze che operano la costituzione, la modificazione o il trasferimento di uno dei diritti indicati dai numeri precedenti.

Fonte: Comune di Fano Adriano


nozione è un diritto reale che attribuisce all’enfiteuta il diritto di godimento di un immobile
dietro l’obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene

L’enfiteusi è un diritto reale ormai quasi completamente in disuso; fu usato soprattutto nell’800 per permettere agli agricoltori di avere pieni poteri sui fondi che coltivavano, con la possibilità per l’enfiteuta di affrancare il fondo divenendone proprietario.

Per cercare di bilanciare la posizione dell’enfiteuta e quella del proprietario ( spogliato in gran parte dei suoi poteri) si stabilì un periodo minino di durata del diritto (20 anni) e la stessa possibilità di affrancazione era subordinata al trascorrere del ventennio.

Questa situazione è stata, però, in parte modificata dall”art. 10 l. 18 dicembre 1970, n. 1138 che ha abrogato i primo tre commi dell’art. 971 che stabilivano, appunto, il periodo minimo di affrancazione in venti anni.

Nella situazione attuale, quindi, non c’è termine per procedere alla affrancazione, potendo chiederla anche subito dopo la nascita del diritto; stando così le cose, i casi in cui sopravvive l’enfiteusi sono davvero pochi.

Fatta questa premessa, vediamo di schematizzare gli aspetti essenziali del diritto.

costituzione dell’enfiteusi
usucapione sia del diritto del concedente che di quello dell’enfiteuta

Passiamo, ora, agli obblighi e diritti delle parti.

diritti e obblighi  dell’enfiteuta
l’enfiteuta ha molte delle facoltà che avrebbe il proprietario sul fondo (art. 959 c.c.) ma non può alienarlo
può disporre del suo diritto sia per atto tra vivi che per testamento (artt. 965 e 967 c.c.).
La forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 135o n. 2)
può affrancare il fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo (art. 1 comma 4  l. n 607\66) (art. 971 c.c.). L’atto di affrancazione costituisce un diritto potestativo contro il quale il proprietario non può opporsi
non è ammessa la subenfiteusi (art. 968 c.c.)
ha l’obbligo di migliorare il fondo
ha l’obbligo di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali (art. 960 c.c.)

Consideriamo la posizione del proprietario.

diritti e obblighi del proprietario
può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico  se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo o, infine, è in mora nel pagamento di due annualità di canone ( art. 972 c.c.)
quando cessa l’enfiteusi deve rimborsare l’enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate (art. 975 c.c.)
può chiedere la ricognizione del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio a chi si trova nel possesso del fondo.
La ricognizione è un atto di accertamento del diritto delle parti (art. 969 c.c.)
deve subire l’affrancazione del  fondo

Veniamo alla durata e prescrizione dell’enfiteusi.

durata e prescrizione
il diritto non può avere durata inferiore a venti anni, salvo il diritto di affrancazione. Si può costituire in maniera perpetua
si prescrive per non uso ventennale

Chiudiamo l’argomento con i casi di estinzione del diritto reale.

estinzione dell’enfiteusi
decorso del termine eventualmente stabilito
prescrizione ventennale
perimento totale del fondo (art. 963 c.c.)



Codice Civile

Libro Terzo
Della proprietà

Titolo VI
Delle servitù prediali

Capo I
Disposizioni generali

Art. 1027.
Contenuto del diritto.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Art. 1028.
Nozione dell’utilità.

L’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.

Art. 1029.
Servitù per vantaggio futuro.

È ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro.

È ammessa altresì a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare; ma in questo caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è acquistato.

Art. 1030.
Prestazioni accessorie.

Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare , salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.


Art. 1031.
Costituzione delle servitù.

Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente . Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Capo II
Delle servitù coattive

Art. 1032.
Modi di costituzione.

Quando in forza di legge , il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto è costituita con sentenza . Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge.

La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta .

Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù.


Sezione I
Dell’acquedotto e dello scarico coattivo

Art. 1033.
Obbligo di dare passaggio alle acque.

Il proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali.

Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.

Art. 1034.
Apertura di nuovo acquedotto.

Chi ha diritto di condurre acque per il fondo altrui deve costruire il necessario acquedotto , ma non può far defluire le acque negli acquedotti già esistenti e destinati al corso di altre acque.

Il proprietario del fondo soggetto alla servitù può tuttavia impedire la costruzione, consentendo il passaggio nei propri acquedotti già esistenti, qualora ciò non rechi notevole pregiudizio alla condotta che si domanda. In tal caso al proprietario dell’acquedotto è dovuta una indennità da determinarsi avuto riguardo all’acqua che s’introduce, al valore dell’acquedotto, alle opere che si rendono necessarie per il nuovo passaggio e alle maggiori spese di manutenzione.

La facoltà indicata dal comma precedente non è consentita al proprietario del fondo servente nei confronti della pubblica amministrazione.

Art. 1035.
Attraversamento di acquedotti.

Chi vuol condurre l’acqua per il fondo altrui può attraversare al disopra o al disotto gli acquedotti preesistenti, appartengano essi al proprietario del fondo o ad altri, purché esegua le opere necessarie a impedire ogni danno o alterazione degli acquedotti stessi.

Art. 1036.
Attraversamento di fiumi o di strade.

Se per la condotta delle acque occorre attraversare strade pubbliche o corsi di acque pubbliche, si osservano le leggi e i regolamenti sulle strade e sulle acque.


Art. 1037.
Condizioni per la costituzione della servitù.

Chi vuol far passare le acque sul fondo altrui deve dimostrare che può disporre dell’acqua durante il tempo per cui chiede il passaggio; che la medesima è sufficiente per l’uso al quale si vuol destinare; che il passaggio richiesto è il più conveniente e il meno pregiudizievole al fondo servente, avuto riguardo alle condizioni dei fondi vicini, al pendio e alle altre condizioni per la condotta, per il corso e lo sbocco delle acque.


Cfr. Corte d’Appello di Brescia, sentenza 1 aprile 2009 in Altalex Massimario.


Art. 1038.
Indennità per l’imposizione della servitù.

Prima di imprendere la costruzione dell’acquedotto , chi vuol condurre acqua per il fondo altrui deve pagare il valore, secondo la stima, dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre l’indennità per i danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare .

Per i terreni, però, che sono occupati soltanto per il deposito delle materie estratte e per il getto dello spurgo non si deve pagare che la metà del valore del suolo, e sempre senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti; ma nei terreni medesimi il proprietario del fondo servente può fare piantagioni e rimuovere e trasportare le materie ammucchiate, purché tutto segua senza danno dell’acquedotto, del suo spurgo e della sua riparazione.

Art. 1039.
Indennità per il passaggio temporaneo.

Qualora il passaggio delle acque sia domandato per un tempo non maggiore di nove anni, il pagamento dei valori e delle indennità indicati dall’articolo precedente è ristretto alla sola metà, ma con l’obbligo, scaduto il termine, di rimettere le cose nel primitivo stato.

Il passaggio temporaneo può essere reso perpetuo prima della scadenza del termine mediante il pagamento dell’altra metà con gli interessi legali dal giorno in cui il passaggio è stato praticato; scaduto il termine, non si tiene più conto di ciò che è stato pagato per la concessione temporanea.

Art. 1040.
Uso dell’acquedotto.

Chi possiede un acquedotto nel fondo altrui non può immettervi maggior quantità d’acqua, se l’acquedotto non ne è capace o ne può venir danno al fondo servente.

Se l’introduzione di una maggior quantità d’acqua esige nuove opere, queste non possono farsi, se prima non se ne determinano la natura e la qualità e non si paga la somma dovuta per il suolo da occupare e per i danni nel modo stabilito dall’articolo 1038.

La stessa disposizione si applica anche quando per il passaggio attraverso un acquedotto occorre sostituire una tomba a un ponte-canale o viceversa.

Art. 1041.
Letto dell’acquedotto.

È sempre in facoltà del proprietario del fondo servente di far determinare stabilmente il letto dell’acquedotto con l’apposizione di capisaldi o soglie da riportarsi a punti fissi. Se però di tale facoltà egli non ha fatto uso al tempo della concessione dell’acquedotto, deve sopportare la metà delle spese occorrenti.

Art. 1042.
Obblighi inerenti all’uso di corsi contigui a fondi altrui.

Se un corso d’acqua impedisce ai proprietari dei fondi contigui l’accesso ai medesimi, o la continuazione dell’irrigazione o dello scolo delle acque, coloro che si servono di quel corso sono obbligati, in proporzione del beneficio che ne ritraggono, a costruire e a mantenere i ponti e i loro accessi sufficienti per un comodo e sicuro transito, come pure le botti sotterranee, i ponti-canali o altre opere simili per continuare l’irrigazione o lo scolo, salvi i diritti derivanti dal titolo o dall’usucapione.


Art. 1043.
Scarico coattivo.

Le disposizioni contenute negli articoli precedenti per il passaggio delle acque si applicano anche se il passaggio è domandato al fine di scaricare acque sovrabbondanti che il vicino non consente di ricevere nel suo fondo.

Lo scarico può essere anche domandato per acque impure, purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia.

Art. 1044.

Ferme le disposizioni delle leggi sulla bonifica e sul vincolo forestale, il proprietario che intende prosciugare o bonificare le sue terre con fognature, con colmate o altri mezzi ha diritto, premesso il pagamento dell’indennità e col minor danno possibile, di condurre per fogne o per fossi le acque di scolo attraverso i fondi che separano le sue terre da un corso di acqua o da qualunque altro colatoio.

Se il prosciugamento risulta in contrasto con gli interessi di coloro che utilizzano le acque provenienti dal fondo paludoso, e se gli opposti interessi non si possono conciliare con opportune opere che importino una spesa proporzionata allo scopo, l’autorità giudiziaria dà le disposizioni per assicurare l’interesse prevalente, avuto in ogni caso riguardo alle esigenze generali della produzione. Se si fa luogo al prosciugamento, può essere assegnata una congrua indennità a coloro che al prosciugamento si sono opposti.

Art. 1045.
Utilizzazione di fogne o di fossi altrui.

I proprietari dei fondi attraversati da fogne o da fossi altrui, o che altrimenti possono approfittare dei lavori fatti in forza dell’articolo precedente, hanno facoltà di servirsene per risanare i loro fondi, a condizione che non ne venga danno ai fondi già risanati e che essi sopportino le nuove spese occorrenti per modificare le opere già eseguite, affinché queste siano in grado di servire anche ai fondi attraversati, e inoltre sopportino una parte proporzionale delle spese già fatte e di quelle richieste per il mantenimento delle opere, le quali divengono comuni.

Art. 1046.
Norme per l’esecuzione delle opere.

Nell’esecuzione delle opere indicate dagli articoli precedenti sono applicabili le disposizioni del secondo comma dell’articolo 1033 e degli articoli 1035 e 1036.

Sezione II

Dell’appoggio e dell’infissione di chiusa

Art. 1047.
Contenuto della servitù.

Chi ha diritto di derivare acque da fiumi, torrenti, rivi, canali, laghi o serbatoi può, qualora sia necessario, appoggiare o infiggere una chiusa alle sponde, con l’obbligo però di pagare l’indennità e di fare e mantenere le opere atte ad assicurare i fondi da ogni danno.

Art. 1048.
Obblighi degli utenti.

Nella derivazione e nell’uso delle acque a norma del precedente articolo, deve evitarsi tra gli utenti superiori e gli inferiori ogni vicendevole pregiudizio che possa provenire dallo stagnamento, dal rigurgito o dalla diversione delle acque medesime.

Sezione III

Della somministrazione coattiva di acqua a un edificio o a un fondo

Art. 1049.
Somministrazione di acqua a un edificio.

Se a una casa o alle sue dipendenze manca l’acqua necessaria per l’alimentazione degli uomini o degli animali e per gli altri usi domestici, e non è possibile procurarla senza eccessivo dispendio, il proprietario del fondo vicino deve consentire che sia dedotta l’acqua di sopravanzo nella misura indispensabile per le necessità anzidette.

Prima che siano iniziati i lavori, deve pagarsi il valore dell’acqua, che si chiede di dedurre, calcolato per un’annualità. Si devono altresì sostenere tutte le spese per le opere di presa e di derivazione. Si applicano inoltre le disposizioni del primo comma dell’articolo 1038.

In mancanza di convenzione, la sentenza determina le modalità della derivazione e l’indennità dovuta.

Qualora si verifichi un mutamento nelle condizioni originarie, la derivazione può essere soppressa su istanza dell’una o dell’altra parte.

Art. 1050.
Somministrazione di acqua a un fondo.

Le norme stabilite dall’articolo precedente si applicano anche se il proprietario di un fondo non ha acqua per irrigarlo, quando le acque del fondo vicino consentono una parziale somministrazione, dopo soddisfatto ogni bisogno domestico, agricolo o industriale.

Le disposizioni di questo articolo e del precedente non si applicano nel caso in cui delle acque si dispone in forza di concessione amministrativa.

Sezione IV

Del passaggio coattivo

Art. 1051.
Passaggio coattivo.

Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.

Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica.

Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.


Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 30 settembre 2009, n. 20997, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 5 ottobre 2009, n. 21255 e Tribunale di Catanzaro, sez. I civile, ordinanza 9 marzo 2010, n. 177 in Altalex Massimario.


Art. 1052.
Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso.

Le disposizioni dell’articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.

Il passaggio può essere concesso dall’autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria.

Art. 1053.

Nei casi previsti dai due articoli precedenti è dovuta un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.

Qualora per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve, prima d’imprendere le opere o di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell’articolo 1038.

Art. 1054.
Interclusione per effetto di alienazione o di divisione.

Se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il proprietario ha diritto di ottenere dall’altro contraente il passaggio senza alcuna indennità.

La stessa norma si applica in caso di divisione.


Art. 1055.
Cessazione dell’interclusione.

Se il passaggio cessa di essere necessario , può essere soppresso in qualunque tempo a istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente. Quest’ultimo deve restituire il compenso ricevuto; ma l’autorità giudiziaria può disporre una riduzione della somma, avuto riguardo alla durata della servitù e al danno sofferto. Se l’indennità fu convenuta in annualità, la prestazione cessa dall’anno successivo.

Sezione V

Dell’elettrodotto coattivo e del passaggio coattivo di linee teleferiche

Art. 1056.
Passaggio di condutture elettriche.

Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche, in conformità delle leggi in materia.

Art. 1057.
Passaggio di vie funicolari.

Ogni proprietario è parimenti tenuto a lasciar passare sopra il suo fondo le gomene di vie funicolari aeree a uso agrario o industriale e a tollerare sul fondo le opere, i meccanismi e le occupazioni necessarie a tale scopo, in conformità delle leggi in materia.

Capo III

Delle servitù volontarie

Art. 1058.
Modi di costituzione.

Le servitù prediali possono essere costituite per contratto o per testamento.


Art. 1059.
Servitù concessa da uno dei comproprietari.

La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l’hanno anch’essi concessa unitamente o separatamente.

La concessione, però fatta da uno dei comproprietari, indipendentemente dagli altri, obbliga il concedente e i suoi eredi o aventi causa a non porre impedimento all’esercizio del diritto concesso.

Art. 1060.
Servitù costituite dal nudo proprietario.

Il proprietario può, senza il consenso dell’usufruttuario, imporre sul fondo le servitù che non pregiudicano il diritto di usufrutto.

Capo IV

Delle servitù acquistate per usucapione e per destinazione del padre di famiglia

Art. 1061.
Servitù non apparenti.

Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Art. 1062.
Destinazione del padre di famiglia.

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.

Capo V

Dell’esercizio delle servitù

Art. 1063.
Norme regolatrici.

L’estensione e l’esercizio delle servitù sono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni seguenti.


Art. 1064.
Estensione del diritto di servitù.

Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne.

Se il fondo viene chiuso , il proprietario deve lasciarne libero e comodo l’ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso.


Art. 1065.
Esercizio conforme al titolo o al possesso.

Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso.

Nel dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente.

Art. 1066.
Possesso delle servitù.

Nelle questioni di possesso delle servitù si ha riguardo alla pratica dell’anno antecedente e, se si tratta di servitù esercitate a intervalli maggiori di un anno, si ha riguardo alla pratica dell’ultimo godimento.


Art. 1067.
Divieto di aggravare o di diminuire l’esercizio della servitù.

Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.

Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.


Art. 1068.
Trasferimento della servitù in luogo diverso.

Il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente.

Tuttavia, se l’originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un luogo egualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo.

Il cambiamento di luogo per l’esercizio della servitù si può del pari concedere su istanza del proprietario del fondo dominante, se questi prova che il cambiamento riesce per lui di notevole vantaggio e non reca danno al fondo servente.

L’autorità giudiziaria può anche disporre che la servitù sia trasferita su altro fondo del proprietario del fondo servente o di un terzo che vi acconsenta, purché l’esercizio di essa riesca egualmente agevole al proprietario del fondo dominante.


Art. 1069.
Opere sul fondo servente.

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.

Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.

Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Art. 1070.
Abbandono del fondo servente.

Il proprietario del fondo servente, quando è tenuto in forza del titolo o della legge alle spese necessarie per l’uso o per la conservazione della servitù , può sempre liberarsene, rinunziando alla proprietà del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante.

Nel caso in cui l’esercizio della servitù sia limitato a una parte del fondo, la rinunzia può limitarsi alla parte stessa.


Art. 1071.
Divisione del fondo dominante o del fondo servente.

Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente.

Se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate.

Capo VI

Dell’estinzione delle servitù

Art. 1072.
Estinzione per confusione.

La servitù si estingue quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente.


Art. 1073.
Estinzione per prescrizione.

La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni.

Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio.

Nelle servitù che si esercitano a intervalli, il termine decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l’esercizio.

Agli effetti dell’estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.

Se il fondo dominante appartiene a più persone in comune , l’uso della servitù fatto da una di esse impedisce l’estinzione riguardo a tutte.

La sospensione o l’interruzione della prescrizione a vantaggio di uno dei comproprietari giova anche agli altri.


Art. 1074.
Impossibilità di uso e mancanza di utilità.

L’impossibilità di fatto di usare della servitù e il venir meno dell’utilità della medesima non fanno estinguere la servitù, se non è decorso il termine indicato dall’articolo precedente.


Art. 1075.
Esercizio limitato della servitù.

La servitù esercitata in modo da trarne un’utilità minore di quella indicata dal titolo si conserva per intero.

Art. 1076.
Esercizio della servitù non conforme al titolo o al possesso.

L’esercizio di una servitù in tempo diverso da quello determinato dal titolo o dal possesso non ne impedisce l’estinzione per prescrizione.

Art. 1077.
Servitù costituite sul fondo enfiteutico.

Le servitù costituite dall’enfiteuta sul fondo enfiteutico cessano quando l’enfiteusi si estingue per decorso del termine , per prescrizione o per devoluzione.

Art. 1078.
Servitù costituite a favore del fondo enfiteutico, dotale o in usufrutto.

Le servitù costituite dall’enfiteuta a favore del fondo enfiteutico non cessano con l’estinguersi dell’enfiteusi . Lo stesso vale per le servitù costituite dall’usufruttuario a favore del fondo di cui ha l’usufrutto o dal marito a favore del fondo dotale.

Capo VII

Delle azioni a difesa delle servitù

Art. 1079.
Accertamento della servitù e altri provvedimenti di tutela.

Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative . Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni.


Di alcune servitù in materia di acque

Sezione I

Della servitù di presa o di derivazione di acqua

Art. 1080.
Presa d’acqua continua.

Il diritto alla presa d’acqua continua si può esercitare in ogni istante.

Art. 1081.
Modulo d’acqua.

Nelle servitù in cui è convenuta ed espressa una costante quantità di acqua, la quantità deve esprimersi in relazione al modulo.

Il modulo è l’unità di misura dell’acqua corrente.

Esso è un corpo d’acqua che scorre nella costante quantità di cento litri al minuto secondo e si divide in decimi, centesimi e millesimi.

Art. 1082.
Forma della bocca e dell’edificio derivatore.

Quando, per la derivazione di una data e costante quantità di acqua corrente, è stata determinata la forma della bocca e dell’edificio derivatore, le parti non possono chiederne la modificazione per eccedenza o deficienza d’acqua, salvo che l’eccedenza o la deficienza provenga da variazioni seguite nel canale dispensatore o nel corso delle acque in esso correnti.

Se la forma non è stata determinata, ma la bocca e l’edificio derivatore sono stati costruiti e posseduti per cinque anni, non è neppure ammesso dopo tale tempo alcun reclamo delle parti per eccedenza o deficienza d’acqua, salvo nel caso di variazione seguita nel canale o nel corso delle acque.

In mancanza di titolo o di possesso, la forma è determinata dall’autorità giudiziaria.

Art. 1083.
Determinazione della quantità di acqua.

Quando la quantità d’acqua non è stata determinata, ma la derivazione è stata fatta per un dato scopo, s’intende concessa la quantità necessaria per lo scopo medesimo, e chi vi ha interesse può in ogni tempo fare stabilire la forma della derivazione in modo che ne venga assicurato l’uso necessario e impedito l’eccesso.

Se però è stata determinata la forma della bocca e dell’edificio derivatore, o se, in mancanza di titolo, si è posseduta per cinque anni la derivazione in una data forma, non è ammesso reclamo delle parti, se non nel caso indicato dall’articolo precedente.

Art. 1084.
Norme regolatrici della servitù.

Per l’esercizio della servitù di presa di acqua , quando non dispone il titolo o non è possibile riferirsi al possesso, si osservano gli usi locali.

In mancanza di tali usi si osservano le disposizioni dei tre articoli seguenti.

Art. 1085.
Tempo d’esercizio della servitù.

Il diritto alla presa d’acqua si esercita per l’acqua estiva, dall’equinozio di primavera a quello d’autunno; per l’acqua iemale, dall’equinozio d’autunno a quello di primavera.

La distribuzione d’acqua per giorni e per notti si riferisce al giorno e alla notte naturali.

L’uso delle acque nei giorni festivi è regolato dalle feste di precetto vigenti al tempo in cui l’uso fu convenuto o in cui si è incominciato a possedere.

Art. 1086.
Distribuzione per ruota.

Nelle distribuzioni per ruota il tempo che impiega l’acqua per giungere alla bocca di derivazione dell’utente si consuma a suo carico, e la coda dell’acqua appartiene a quello di cui cessa il turno.

Art. 1087.
Acque sorgenti o sfuggite.

Nei canali soggetti a distribuzioni per ruota le acque sorgenti o sfuggite, ma contenute nell’alveo del canale, non possono trattenersi o derivarsi da un utente che al tempo del suo turno.

Art. 1088.
Variazione del turno tra gli utenti.

Gli utenti dei medesimi canali possono variare o permutare tra loro il turno, purché tale cambiamento non rechi danno agli altri.

Art. 1089.
Acqua impiegata come forza motrice.

Chi ha diritto di servirsi dell’acqua come forza motrice non può, senza espressa disposizione del titolo, impedirne o rallentarne il corso, procurandone il ribocco o ristagno.

Art. 1090.
Manutenzione del canale.

Nella servitù di presa o di condotta d’acqua , quando il titolo non dispone altrimenti, il proprietario del fondo servente può domandare che il canale sia mantenuto convenientemente spurgato e le sue sponde siano tenute in istato di buona manutenzione a spese del proprietario del fondo dominante.

Art. 1091.
Obblighi del concedente fino al luogo di consegna dell’acqua.

Se il titolo non dispone diversamente, il concedente dell’acqua di una fonte o di un canale è tenuto verso gli utenti ad eseguire le opere ordinarie e straordinarie per la derivazione e condotta dell’acqua fino al punto in cui ne fa la consegna, a mantenere in buono stato gli edifici, a conservare l’alveo e le sponde della fonte o del canale, a praticare i consueti spurghi e a usare la dovuta diligenza, affinché la derivazione e la regolare condotta dell’acqua siano in tempi debiti effettuate.


Art. 1092.
Deficienza dell’acqua.

La deficienza dell’acqua deve essere sopportata da chi ha diritto di prenderla e di usarla nel tempo in cui la deficienza si verifica.

Tra diversi utenti la deficienza dell’acqua deve essere sopportata prima da quelli che hanno titolo o possesso più recente, e tra utenti in parità di condizione dall’ultimo utente.

Tuttavia l’autorità giudiziaria, con provvedimento in camera di consiglio , sentiti gli uffici tecnici competenti, può modificare o limitare i turni di utilizzazione e dare le altre disposizioni necessarie in relazione alla quantità di acqua disponibile, agli usi e alle colture a cui l’acqua è destinata.

Il concedente dell’acqua è tenuto a una proporzionale diminuzione del corrispettivo per la deficienza dell’acqua verificatasi per causa naturale o per fatto altrui. Parimenti si fa luogo alle dovute indennità in conseguenza delle modificazioni o limitazioni di turni, che siano state disposte dall’autorità giudiziaria.

Art. 1093.
Riduzione della servitù.

Se la servitù dà diritto di derivare acqua da un fondo e per fatti indipendenti dalla volontà del proprietario si verifica una diminuzione dell’acqua tale che essa non possa bastare alle esigenze del fondo servente, il proprietario di questo può chiedere una riduzione della servitù, avuto riguardo ai bisogni di ciascun fondo. In questo caso è dovuta una congrua indennità al proprietario del fondo dominante.

Sezione II

Della servitù degli scoli e degli avanzi di acqua

Art. 1094.
Servitù attiva degli scoli.

Gli scoli o acque colaticcie derivanti dall’altrui fondo possono costituire oggetto di servitù a favore del fondo che li riceve, all’effetto di impedire la loro diversione.

Art. 1095.
Usucapione della servitù attiva degli scoli.

Nella servitù attiva degli scoli il termine per l’usucapione comincia a decorrere dal giorno in cui il proprietario del fondo dominante ha fatto sul fondo servente opere visibili e permanenti destinate a raccogliere e condurre i detti scoli a vantaggio del proprio fondo.

Quando sul fondo servente è aperto un cavo destinato a raccogliere e condurre gli scoli, il regolare spurgo e la manutenzione delle sponde fanno presumere, che il cavo sia opera del proprietario del fondo dominante, purché non vi sia titolo, segno o prova in contrario.

Si reputa segno contrario l’esistenza sul cavo di opere costruite o mantenute dal proprietario del fondo in cui il cavo è aperto.

Art. 1096.
Diritti del proprietario del fondo servente.

La servitù degli scoli non toglie al proprietario del fondo servente il diritto di usare liberamente dell’acqua a vantaggio del suo fondo, di cambiare la coltivazione di questo e di abbandonarne in tutto o in parte l’irrigazione.

Art. 1097.
Diritto agli avanzi d’acqua.

Quando l’acqua è concessa, riservata o posseduta per un determinato uso, con restituzione al concedente o ad altri di ciò che ne sopravanza, tale uso non può variarsi a danno del fondo a cui la restituzione è dovuta.

Art. 1098.
Divieto di deviare acque di scolo o avanzi d’acqua.

Il proprietario del fondo vincolato alla restituzione degli scoli o degli avanzi d’acqua non può deviarne una parte qualunque adducendo di avervi introdotto una maggiore quantità di acqua viva o un diverso corpo, ma deve lasciarli discendere nella totalità a favore del fondo dominante.

Art. 1099.
Sostituzione di acqua viva.

Il proprietario del fondo soggetto alla servitù degli scoli o degli avanzi d’acqua può sempre liberarsi da tale servitù mediante la concessione e l’assicurazione al fondo dominante di un corpo di acqua viva, la cui quantità è determinata dall’autorità giudiziaria, tenuto conto di tutte le circostanze.


Bernanke: Evitato il peggio, ma la ripresa sarà lenta. Trichet: c’è ancora molto da fare

ROMA (22 agosto) – «La crisi ha avuto un costo umano ed economico enorme. Ma la forte e rapida risposta delle autorità mondiali ha evitato il peggio» dice il presidente della Federal Reserve, Ben Bernanke. Utilizza il passato, e già questo è un segno di ottimismo. Ma poi, davanti alla gremita platea di big di tutto il mondo, economisti, banchieri centrali, grandi operatori del mercato, riuniti a Jackson Hole ospiti della Federal Reserve di Kansas City, si spinge oltre. «Dopo la forte contrazione degli ultimi dodici mesi l’attività economica sembra essere in via di stabilizzazione negli Stati Uniti e a livello globale. E la prospettive per un ritorno alla crescita nel breve termine appaiono buone». La prudenza dei banchieri centrali è proverbiale, e proprio per questo le Borse di tutto il mondo hanno accolto queste parole con vero e proprio entusiasmo. E il petrolio ha toccato i massimi da dieci mesi volando sopra i 74 dollari.

I governi con i loro piani anticrisi, e le banche centrali, con il sostegno ai mercati finanziari per contrastare le strozzature nel credito alle famiglie e imprese, sono stati decisivi in questa partita. Ma miracoli, sembra dire Bernanke, nessuno è in grado di farne. «Inizialmente la ripresa sarà relativamente lenta e il calo della disoccupazione rispetto ai livelli attuali molto elevati, sarà graduale».
Il simposio di banchieri centrali ospiti della Fed si riunisce periodicamente ogni anno. L’anno scorso intorno a questa data la Lheman Brother non era ancora fallita, si guardava con apprensione alla corsa del prezzo del petrolio e forse per non attirare nubi nere nessuno pronunciava la parola recessione. Ieri, nel suo intervento, il presidente della Federal Reserve, ha detto che «rispetto a quando ci siamo visti qui l’anno scorso, il mondo è passato attraverso la peggiore crisi finanziaria dalla Grande Recessione». Che ora ci sono «segnali incoraggianti», come il fatto che «sono in netto calo da gennaio gli aiuti straordinari messi a disposizione dalla Fed per stabilizzare il sistema finanziario». «Il peggio è stato evitato- ha ribadito- ma grandi sfide restano all’orizzonte».

Dal presidente della Banca centrale dell’euro è arrivata la sollecitazione a non abbassare la guardia. Anche la Bce sta registrando segni di miglioramento della situazione, ha detto Jean-Claude Trichet ma «sulla base di segnali positivi qua e là non possiamo ancora dire che siamo vicini al ritorno alla normalità. Sappiamo che abbiamo ancora una enorme mole di lavoro da fare e che dobbiamo essere il più attivi possibile». In questo momento il problema numero uno per la Bce è che le banche non facciano mancare credito all’economia, e che sostengano investimenti e consumi. Senza credito abbondante e a buon mercato, il lento risveglio dell’attività economica sarebbe strozzato sul nascere.

E mentre il presidente della Fed di Saint Louis, James Bullard, parla di «modesti tassi di crescita per l’economia Usa nel terzo e quarto trimestre di quest’anno», il che significa che oltreoceano la ripresa è già partita, economisti di vaglia si interrogano su quanto potrà durare. Martin Feldstein di Harvard è assai meno ottimista: «C’è il serio rischio che tra la fine dell’anno e l’inizio del prossimo possiamo assistere a un nuovo calo». Al summit di Jackson Hole ha partecipato anche Mario Draghi, in qualità di presidente del Financial Stability Board.

Autore: Rossella Lama


%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: