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Tasse sulla casa Assoedilizia: «Cedolare secca anche ai negozi»

La riforma dei tributi che gravano sugli immobili va bene, ma non basta. La cosiddetta cedolare secca sugli affitti «non esaurisce il problema casa in Italia». É questa l’analisi di Assoedilizia, l’associazione che riunisce i proprietari di immobili. È il presidente Achille Colombo Clerici a spiegare cosa manca ancora alla rivoluzione introdotta con la tassazione fissa al 20%: la cedolare secca non dovrebbe essere introdotta solo per gli appartamenti, ma anche per i canoni di locazione di negozi, uffici e botteghe, e per gli usi diversi dall’abitativo.
La logica della cedolare secca, fa notare Colombo Clerici, «è duplice: alleggerire la pressione fiscale sulle persone fisiche che locano abitazioni per favorire l’emersione del sommerso, e mobilitare i comuni nella lotta all’evasione fiscale nel settore. Ma – prosegue – rimane scoperto il grande problema del rilancio dell’investimento nella locazione immobiliare. La cedolare secca infatti, come imposta sostitutiva dell’Irpef, riguarda solo i redditi delle persone fisiche e non anche quelli delle società. Inoltre non si applica se non alle locazioni abitative; escluse cioè le locazioni di negozi, uffici, botteghe artigiane, magazzini, laboratori, garage. Ha una portata limitata e non può essere che il primo passo di una manovra di revisione complessiva della fiscalità immobiliare che porti a un alleggerimento della pressione tributaria sugli immobili in locazione».
«È dunque opportuno – per i proprietari di immobili – che il governo ponga mente a una razionalizzazione della tassazione delle società equiparandole ai fondi di investimento immobiliare e alle Sgr. La cedolare secca sostitutiva dell’Irpef – conclude il presidente di Assoedilizia – va inoltre estesa ai redditi derivanti dalle locazioni a uso diverso dall’abitativo, anche per favorire un calmieramento degli affitti del settore». Secondo Colombo Clerici si pone anche un problema di equità: «É ingiusto ad esempio – dice – che per i redditi delle società immobiliari di gestione sia prevista una doppia tassazione: una in capo alla società e l’altra in capo ai soci».

Autore: Alberto Giannoni

Fonte: IlGiornale.it

http://www.ilgiornale.it/milano/tasse_casa_assoedilizia_cedolare_secca__anche_negozi/07-08-2010/articolo-id=465872-page=0-comments=1

Comprare casa nel 2010: dove e quando. Lo studio Tecnocasa

Dopo i primi mesi di incertezza, il 2009, a partire dalla primavera, il mercato immobiliare ha registrato una ripresa della domanda di abitazioni, sia nel segmento dell’investimento che in quello della casa ad uso proprio.

Ed oggi, nel 2010 appena iniziato, l’anno successivo a quello della crisi che ha mandato in tilt l’intera economia mondiale, sembra che la casa sia tornato ad essere un investimento per il futuro. E le previsioni per questo anno indicano che le compravendite  potrebbero stabilizzarsi intorno alle seicentomila unità e che l’oscillazione dei prezzi sarà più contenuta rispetto al 2009 e che potrebbe chiudersi in un intervallo compreso tra -3% e -1%.

Stando a quanto riportato dagli ultimi dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa, la qualità dell’immobile sarà sempre più importante, soprattutto sulle nuove costruzioni dove già da mesi si registra una maggiore attenzione agli standard costruttivi (rifiniture, efficienza energetica, ecc.). Gimmobili situati nelle zone centrali potranno registrare una migliore tenuta dei valori, soprattutto se continuerà l’ interesse degli investitori per queste zone così come si è verificato nel corso del 2009.

La bassa offerta contribuirà a sostenere questo andamento. Nelle zone periferiche, inoltre, si potrà registrare una contrazione dei valori più forte soprattutto sulle tipologie economiche e popolari, acquistate da acquirenti con bassa disponibilità di spesa e necessità di mutuo importante, difficilmente concesso. Questo potrebbe comportare una diminuzione delle compravendite con conseguente maggiore offerta di immobili sul mercato.

In questo contesto si potrebbe anche giocare sul fattore prezzo, diversamente dalle zone nuove in cui i costruttori difficilmente sono disposti ad abbassare i costi. Performance migliori, e consigli di acquisti, dovrebbero toccare anche le zone che hanno subito interventi di riqualificazione. Le analisi sul mercato immobiliare per il 2010 parlano di un anno che non sarà un anno buono per vendere e la discesa di prezzi, se si fermerà, lo farà solo nel secondo semestre.

Questa situazione favorisce, invece, chi vuole comprare, sebbene l’accesso al credito più ristretto e controllato. Secondo l’ultimo sondaggio di Assoedilizia, il 71% degli italiani continua a considerare il mattone un buon investimento. Le analisi degli istituti immobiliari sono quindi importanti per capire come, dove e quando investire.

Autore: Marianna Quatraro

Fonte: BusinessOnLine.it

http://www.businessonline.it/news/9781/Compare-casa-come-investimento-immobiliare-nel-2010-consigli.html

Casa/ Ancora pochi mesi per investire bene. La guida di Assoedilizia

Conviene investire nella casa nel 2010? Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento. Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso, come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione…

Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’investimento attraverso societa’, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide. Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.

Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare. Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’inflazione.

Allora, che consigli dare? L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto . La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e,d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore). Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.

Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualita’ del bene da acquistare. L’indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione ; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densita’ delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia) ; il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino ( media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila) ; l’ elevato reddito pro capite dei residenti ( in ordine decrescente: Lombardia,Lazio, Emilia Romagna, Piemonte,Liguria, Veneto, Toscana) ; l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita’; la facile raggiungibilita’ ed accessibilita’; una certa prossimita’ ad aree metropolitane. Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilita’ di una buona scelta.

Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sè sola garanzia di un affare. Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione. Per inciso osserviamo che la qualita’ di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditivita’.

Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere. L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati. La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale. Da tenere presente infine il trattamento fiscale.

L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore. L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie. Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: « Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre gia’ dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare. E cercare,cercare,cercare.»

Fonte: Affaritaliani.it

http://www.affaritaliani.it/economia/casa_guida_assoedilizia040110_pg_2.html

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