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L’immobiliare divisa tra Guelfi e Ghibellini.

Da qualche anno vivo in Toscana e di questa Regione mi sono innamorato oltre che per i luoghi incredibili anche e soprattutto per quanta parte della storia italiana sia stata scritta tra Firenze e la Regione tutta.

E la Toscana m’è d’esempio con i suoi campanili e le sue rivalità per provare a descrivere il rapporto tra gli agenti immobiliari ‘indipendenti’ e quelli che per scelta si riconoscono in un gruppo, come se fossero appunto Guelfi e Ghibellini.

Lungi da me prendere le parti di una o dell’altra parte, vuoi soltanto perché la mia ‘appartenenza’ è nota e allo stesso tempo credo anche lo sia la mia oggettività, vorrei piuttosto trarre da una discussione tediosa e stucchevole lo spunto di una riflessione propositiva.

Una doverosa premessa in tal senso è quella per cui non esiste nessuno che sia davvero indipendente, in quanto essere partecipi di un’associazione professionale o di un qualsiasi consesso rende chiunque schierato da una o da un’altra parte. E questo è normale tanto quanto lo è schierarsi politicamente anche semplicemente esprimendo un voto (che bella cosa le libere elezioni).

Ed ecco quindi che gli agenti immobiliari, unici tra tutti i professionisti (o forse anche per questo non ancora considerati professionisti di diritto) si ritrovano contrapposti in fazioni. Da una parte i ‘no logo’ e dall’altra i brandizzati, ‘peggio’ ancora se aderenti a reti in franchising.

Fermo restando che la legge Italiana riconosce, regola e tutela le forme commerciali di partenariato o franchising (vedi Legge 129 del 2004) e allo stesso tempo promuove la libera iniziativa (articolo 41 della Costituzione Italiana), la spaccatura del settore è una delle profonde ferite che colpiscono a morte l’attività di mediazione immobiliare. In tutto ciò chi ne soffre davvero è il mercato, il quale piuttosto che scegliersi e schierarsi, opta per la terza via, l’astensione. Del resto anche questa è una forma di determinazione: n’è con gli uni n’è con gli altri, in quanto non mi rappresentate.

Ora, a prescindere da qualsiasi legge che combatta l’abusivismo, che sarebbe di certo un grande segnale verso un percorso di trasparenza e riordino dell’attività, pensate davvero che il problema del mercato sia legato alle insegne che campeggiano sulle agenzie immobiliari, o sia piuttosto da ricercare all’interno delle singole agenzie?

Come ho avuto modo di dire diverse volte è il mercato ad essere unico giudice ed arbitro, e di certo fintanto che vedrà gli operatori distratti da guerre intestine e divisioni affatto costruttive al mercato resterà sempre in mano l’opzione vincente di scegliere di non fidarsi.

Buona Pasqua

 

A.R.

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Utilizzare i Listini per capire il Mercato

Il presente editoriale è stato pubblicato da Quotidiano Immobiliare ed è frutto di un confronto con altri operatori di settore maturato proprio attraverso un gruppo presente su Facebook.

Un elemento di accesa discussione sono i report e i borsini pubblicati da associazioni ed enti. Attraverso intervista ad associati ed operatori, si traccia il bilancio di andamento dei prezzi e dei volumi, al fine di creare strumenti utili a chi lavora nel mercato immobiliare. Letture contrastanti e dati non sempre corrispondenti tra loro sono argomento di dibattito e confronto, che aiuta a conoscere meglio il pensiero degli addetti ai lavori.
Il 2011 si spera tutti sia l’anno di una timida ripresa del comparto immobiliare, ma per il momento è tempo di bilanci e report sull’andamento del 2010, più che di previsioni per l’anno in corso.
Il primo report nazionale ad essere pubblicato è quello FIAIP. I dati rilevati a mezzo intervista degl agenti immobiliari aderenti a FIAIP parlano chiaro: calo generalizzato dei prezzi e delle compravendite con rare eccezioni nelle città di maggior pregio e importanza, Venezia su tutte. Fermando l’attenzione sull’analisi del settore residenziale leggiamo di un -2% in termini assoluti per quanto riguarda le compravendite e – 4,5% in riferimento ai prezzi con maglia nera Palermo che tocca il -11%.
Fin qui i numeri e l’analisi statistica, ma andando più a fondo, la realtà potrebbe essere differente. Nella mia particolare esperienza professionale che mi porta a contatto con molteplici realtà immobiliari presenti sul territorio nazionale ed estero, il confronto con colleghi agenti immobiliare e operatori del settore (notai, tecnici, mediatori creditizi) è importante, oltre che utile, per avere conoscenza specifica delle varie realtà. Fino a ieri questa attività era possibile o attraverso il telefono, o meglio ancora con visite e incontri dove analizzare in onestà il trend immobiliare. Con l’avvento dei social network, tutto ciò è reso molto più semplice. Chiaro che una bella chiacchierata vis a vis non può essere sostituita da una conversazione telematica, ma spesso da dietro un monitor si è anche più sinceri. A tal fine Facebook è lo strumento principe per “incontrarsi”, e da qualche giorno è attivo il gruppo Estate Agents & Co fondato dalla valida collega Tina Ferraiuolo, a cui partecipo con molto interesse. Questo spazio virtuale è utile punto di confronto tra operatori e il primo argomento di cui si è deciso di parlare ha preso proprio spunto dal report FIAIP. La domanda è stata: il report FIAIP corrisponde alle vostre opinioni? L’argomento ha dato spunto per varie riflessioni, ma quello che più è apparso in linea con il tema offerto, è la differenza di vedute degli operatori in merito alla valenza stessa delle rilevazioni. Questo a mio avviso è dettato da due fattori: primo, un’assenza di statistiche e report che ciascun professionista dovrebbe redigere a proprio uso e consumo e quindi, in sostituzione, si ricorre giunto il momento di confrontarsi sui dati a percezioni e visioni più che a valori reali; secondo, qualora si abbia davvero il polso della situazione riguardante il territorio in cui si opera, si stenta ad avere una visione più ampia del mercato immobiliare.

La considerazione finale è che i dati sono utili solo se letti nel complessivo, perché indicano le tendenze e gli umori dell’utenza: curare solo la conoscenza del proprio mercato è un grosso limite, anche se è già qualcosa. Su una cosa si converge: il crollo del numero di compravendite pro-capite, che in termini assoluti non è riassumibile in qualche punto percentuale, ma significa decine di migliaia di fatturato in meno; a ciò si somma una visione pessimistica del settore che sente crescere un senso di sfiducia, più che in passato, da parte del mercato. La preoccupazione maggiore è proprio questa: gli utenti stentano a riconoscere la valenza della figura professionale dell’agente immobiliare, e preferiscono “risparmiare” su un servizio che spesso è visto solo come un costo aggiuntivo. In sintesi l’erosione delle quote di mercato è più pesante se letta tra le righe: si vendono meno case, e se ne vendono sempre meno tramite agenzia immobiliare.
In ultima analisi, eccezion fatta per il comparto turistico e per quello del lusso, il mercato langue e non sembra maturo per ripartire con sprint. Se gli agenti immobiliari confidano nel maggior apporto derivante da una crescita presunta delle locazioni, la sfiducia nel comparto residenziale e commerciale appare evidente. Che sia giunto il momento di non lasciare che i dati restino mero esercizio statistico, ma trarne invece motivazione per un rinnovamento?

Andrea Russo

articolo originale su Quotidiano Immobiliare

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