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Il mercato immobiliare cinese

Crescita strutturale a lungo termine del mercato immobiliare cinese

Il potenziale di crescita strutturale del mercato immobiliare in Cina è, a nostro avviso, nel lungo termine, molto interessante dati alcuni fondamentali solidi quali l’urbanizzazione e la forte crescita economica. La Cina è uno dei pochi paesi nel mondo che presenta una bassa urbanizzazione e una forte crescita economica. Ciò implica una combinazione del meglio di questi due fattori: le persone che ogni anno migrano da aree rurali nelle città sono in media 20 milioni. L’obiettivo del governo è di raggiungere un tasso di urbanizzazione del 60% entro il 2020. Considerando per ogni migrante un fabbisogno medio annuo di 18 m2, già con questo dato si ricava una domanda di 310-440 m2 per anno per i prossimi 13 anni. A ciò si aggiunge la domanda generata dai re-insediamenti e dai passaggi ad alloggi di livello superiore derivante dai redditi in aumento. La domanda di alloggi quindi nel medio lungo termine offre prospettive molto interessanti.
L’accessibilità degli alloggi è migliorata gradualmente grazie all’emergere e all’affermarsi di una classe media e al miglioramento del livello del reddito nazionale. Inoltre, il tasso di risparmio resta relativamente basso. A mano a mano che l’economia si riprende e l’inflazione ricomincia a salire, molti potrebbero vedere nell’acquisto di un immobile una protezione contro l’inflazione.

Politiche governative
Le politiche governative condizionano in maniera considerevole il mercato immobiliare in Cina e quindi le quotazioni delle azioni immobiliari cinesi riflettono, nel tempo, l’impatto di queste politiche. Fino all’inizio della crisi finanziaria, nel 2008, la posizione del governo cinese è rimasta orientata verso le politiche restrittive. Nel 2006, per esempio, è stata introdotta la regola del 90/70, secondo la quale almeno il 70% del totale della superficie utilizzata per le nuove costruzioni residenziali doveva essere destinata ad appartamenti di superficie inferiore ai 90 m². Nel gennaio 2007, l’Amministrazione Fiscale Statale ha riconfermato la tassa sull’apprezzamento della terra (LAT) sulla base di uno scadenzario progressivo. Soltanto nel secondo semestre del 2008 il governo cinese ha cominciato ad allentare la sua posizione contestualmente all’introduzione di vari pacchetti di stimolo per l’economia. All’inizio del 2009, per esempio, è stato avviato il piano per l’edilizia popolare Rmb900bn e sono state liberalizzate le restrizioni per l’acquisto di proprietà immobiliari a Pechino da parte degli stranieri.

Nel breve termine, dato che la domanda e l’offerta di alloggi continuano a essere abbastanza equilibrate in molte città cinesi, non ci aspettiamo una politica nazionale di tipo restrittivo. Il parco immobiliare dell’offerta si è recentemente ridotto passando da una offerta che copriva un anno a una che copre solo pochi mesi. Vista l’incertezza riguardo al percorso della ripresa dell’economia globale, al primo posto tra gli obiettivi del governo cinese c’è quello di garantire la sostenibilità della ripresa economica e la stabilita dell’alto livello occupazionale. A lungo termine, il governo cinese mostra la volontà di sostenere il mercato immobiliare del paese.

Confronto regionale
La dinamica dell’offerta e della domanda varia tra le differenti regioni. Il mercato immobiliare cinese è vasto e può essere diviso in quattro zone geografiche principali:

1) Bohai Rim che include Pechino e Tianjin
2) Il delta del fiume Yangtze che include Shanghai, Wuxi, Suzhou, Hangzhou
3) Il delta del fiume Pearl che include Guangzhou, Shenzhen
4) La Cina Centrale che include Chengdu, Chongqing, Wuhan.

Le singole regioni o città hanno ciascuna un proprio sviluppo economico e dell’infrastruttura. Nel confrontare le differenti religioni, occorre prendere in considerazione i fattori succitati.

Outlook per i prezzi immobiliari
In generale, siamo convinti che i prezzi degli immobili cresceranno regolarmente nel breve termine per i seguenti fattori:

1.Ripresa della domanda sospesa: i compratori nel 2008 avevano adottato un atteggiamento di attesa a causa dell’incertezza delle prospettive nel mercato immobiliare. A mano a mano che i prezzi degli immobili vanno migliorando, molti compratori stanno nuovamente prendendo in considerazione l’acquisto.
2.Il pacchetto di stimolo del governo i cui effetti si vedranno nel secondo semestre del 2009.
3.La nuova ricchezza derivante dal rialzo dei mercati azionari e dall’abbondante liquidità.
4. Il ritorno degli investitori al mercato.
5.Un’offerta limitata nel breve termine: nel 2008, i costruttori, a causa dei problemi di liquidità, sono stati cauti nell’acquisto di terre. Nella prima metà del 2009, invece, i contratti di vendita hanno superato le aspettative. Ciò ha determinato un restringimento dell’offerta nel breve termine.

Selezione dei titoli e strategia di investimento
Anche se le quotazioni delle azioni immobiliari in Cina tendono a muoversi in tandem, la selezione delle singole azione è cruciale per sovraperformare. La ricerca sui fondamentali, la due diligence da parte del management per valutare la solidità delle aziende e le visite ai siti delle proprietà sono critici per una conoscenza approfondita delle società:.
In generale, riteniamo che le società di qualità debbano possedere le seguenti caratteristiche:

1. Un team gestionale qualitativamente valido con alle spalle un consistente numero di progetti realizzati e una conoscenza approfondita di investimenti in aree da sviluppare
2. Qualità, distribuzione geografica e costo degli investimenti in aree da sviluppare ottimali
3. Utili in crescita, con un margine netto e un ROE >20%.

La quotazione delle azioni e i catalizzatori della quotazione delle azioni a breve sono due elementi principali dei criteri d’investimento. Per generare ricavi superiori alla media, accumuliamo azioni di società costruttrici di qualità a quotazioni interessanti durante le correzioni del mercato o quando l’ambiente politico a breve termine è incerto, che teniamo a lungo termine. Data la volatilità del prezzo delle azioni e l’incertezza sulle politiche del governo, il settore immobiliare in Cina presenta molte opportunità per creare valore.

A cura di Winnie Chan portfolio manager, Legg Mason Hong Kong (società del gruppo Legg Mason)

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Fondi Immobiliari, il settore sente la crisi ma continua a crescere

(Teleborsa) – Roma, 29 set – Nel corso dei primi sei mesi dell’anno il settore dei fondi immobiliari italiani ha dato prova della sua capacità di consolidamento. I dati rilevati da Assogestioni e Ipd evidenziano ancora un aumento dell’attivo gestito, una crescita del patrimonio sorretto dall’aumento del numero dei prodotti e da flussi di raccolta positivi per 548 milioni di euro.
Il patrimonio cresce del 1,4% e nel corso del periodo di riferimento passa da 20,2 miliardi, rilevati lo scorso semestre, a poco meno di 20,5 miliardi di euro. In un anno la crescita è stata pari al 1,9%.
Il numero di fondi censiti arriva a quota 143 unità. Da gennaio a giugno si sono aggiunti nove nuovi prodotti destinati ad investitori qualificati. Cinque di questi sono fondi speculativi, sei sono costituiti mediante apporto e tre in modo ordinario. Secondo la rilevazione presentata oggi dei 143 fondi operativi, 119 sono riservati ad investitori istituzionali e detengono un patrimonio di 14,6 miliardi di euro. I Fondi Retail sono 24 e detengono asset per oltre 5,8 miliardi di euro.
Le attività, cresciute del 6,4% su base annua e del 2,1% in sei mesi, si attestano a quota 35,4 miliardi di euro. Al termine del semestre l’81% dei fondi ha fatto ricorso alla leva. Rispetto allo scorso semestre il grado di utilizzo delle operazioni di finanziamento è rimasto invariato per i Fondi Riservati che si sono indebitati per il 77% delle loro possibilità. Per i Fondi Retail il livello di indebitamento è in lieve crescita e pari al 60% della quota ammissibile (alla fine del 2008 era il 58%). Per quanto concerne la Composizione delle Attività, l’investimento principale per entrambe le tipologie di fondi è ancora in immobili. I Fondi Riservati vi investono l’88,2% contro l’84,9% dei Fondi Retail.
Per quanto riguarda l’Asset Allocation per destinazione d’uso si osserva che gli investimenti del settore immobiliare avvengono in prevalenza nel settore Uffici: il 58,8% per i Fondi Retail e il 49,6% per quelli riservati. La seconda destinazione d’uso scelta da entrambe le categorie è quella Commerciale: 22,7% degli investimenti complessivi dei Fondi Retail e il 16,2% per quelli riservati. Al terzo posto per gli investimenti dei Fondi Retail il settore della logistica perde appeal e lascia il posto a quello turistico/ricreativo, con impegni per il 5,6%. Per i Fondi Riservati al terzo posto si trova la destinazione d’uso denominata Altro (rappresentata principalmente da caserme, centraline telefoniche e terreni) nella quale investono il 11,5% degli impieghi.
Dal punto di vista dell’Asset Allocation geografica, il Nord Ovest e il Centro sono le aree in cui si registrano i principali investimenti in immobili. I valori per i Fondi Riservati si attestano a quota 45,6% e a 45,1% per i prodotti Retail. Le esposizioni al Sud e nelle Isole continuano a decrescere progressivamente per i Fondi Riservati, che vi investono il 9,4% delle risorse.
Gli investimenti all’Estero continuano a contrarsi e nel corso del semestre in esame scendono a quota 2% degli impieghi complessivi.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090929&fonte=TLB&codnews=722

FINANZA/ Brutte notizie da Pechino: arrivano i derivati in salsa cinese

Il clima è vacanziero, quindi prima le buone notizie. La crisi baltica è ufficialmente esplosa, certificata dal downgrading dell’altro giorno da parte di Standard&Poor’s del rating di Lettonia ed Estonia, scivolate nella categoria BB e A- dopo che gli ultimi dati parlano di una contrazione dell’economia del 16% e un debito pubblico schizzato fuori controllo e destinato a raggiungere l’80% del Pil nel 2011 quando solo lo scorso anno era al 19%. La Lituania, addirittura, può contare su una contrazione del Pil del 22%. Chi ha investito laggiù, svedesi in testa, passerà un’estate un po’ tribolata.

Sempre nella categoria buone notizie possiamo classificare la contrazione dell’11% dell’economia russa, con un deficit di budget al 9,4% e un tasso di disoccupazione a quota 13% e in continua crescita. Ieri, a Londra, si parlava chiaramente di “fine del modello Putin”: evviva.

Passiamo ora alle cattive notizie che purtroppo non mancano mai. Ma, questa volta, sono decisamente peggiori del solito. E arrivano, come al solito, dalla Cina. Per chi segue quanto scrivo la questione è già chiara, ma meglio fare un breve riassunto prima di rendere note le novità di giornata. La Cina non solo non trascinerà il mondo verso la ripresa ma anzi sta pagando a caro prezzo la politica scelta dalla Banca centrale di rendere più semplice e accessibile il credito.

Occorre, insomma, trovare strade alternative. Da Pechino è infatti giunta la richiesta agli istituti affinché controllino che il credito che hanno offerto in eccesso, qualcosa come 1.080 miliardi di dollari nel primo semestre dell’anno, vada verso l’economia reale e non a creare bolle in asset nei mercati dell’equity e del real estate: troppo tardi, le bolle si sono già formate e purtroppo non ci metteranno molto a gonfiarsi a dismisura. Inoltre questa enorme, ennesima massa di prestito emessa nel dicembre scorso sta ingolfando il sistema bancario, incapace di gestire quel quantitativo di denaro che infatti viene stoccato come reserve a Shanghai o utilizzato – come già detto – per mantenere artificialmente in vita il settore della costruzioni, devastato dalla crisi.

Inoltre la società di rating Fitch si è messa a fare le pulci alla Cina in questo periodo e il quadro che ne è uscito è stato tutt’altro che consolante: «Le future perdite subordinate allo stimolo messo in atto dalle autorità governative potrebbero presentare entità maggiori del previsto e non è affatto chiaro come i governi locali e nazionali saranno in grado di, o vorranno, intervenire». Linguaggio da agenzia di rating che si traduce però nel downgrading della Cina nell’indicatore “macro-prudential risk” da categoria 1 (sicura) a categoria 3 (dove giace, per capirci, la fallita Islanda).

Ecco la novità. La China Construction Bank, secondo istituto del paese per quanto riguarda i prestiti, ha annunciato un taglio del 70% del numero di prestiti nella seconda metà dell’anno, per il semplice motivo che, parole del presidente dell’istituto Zhang Jianguo, «ci siamo resi conto che questi soldi non terminavano all’economia reale come stimolo. I prezzi delle case, infatti, sono cresciuti troppo».

Evviva, non c’è più il timore della bolla, c’è la bolla bella e buona. Prepariamoci ai subprime in salsa cinese e sarà tutt’altro che piacevole. Tanto più che Andy Xie, il principale consulente finanziario del paese, parla della politica bancaria come di «un gigantesco schema Ponzi che creerà danni enormi, difficilmente preventivabili, all’economia del paese». Insomma, siamo alle piramidi albanesi del 1996 all’ennesima potenza.

Il problema è che se la Cina crolla, come crollerà, ti saluto rally dei mercati resi possibili da speculazioni sulle commodities e fiumi di liquidità garantiti da Pechino su quei mercati e via alla fase peggiore della crisi, quella che non abbiamo ancora vissuto. L’export cinese si è già contratto del 23% rispetto allo scorso anno e il fatto che quella voce rappresenti il 40% del Pil cinese, la dice molto lunga anche sulla tenuta dell’economia reale. Le navi restano in porto, il costo dell’affitto di un cargo è ridicolo rispetto a due anni fa, la bolletta energetica cala: la Cina, motore della ripresa, sta andando in testacoda. Il prossimo passo sarà l’inversione di tendenza dell’indice Shanghai Composite che trascinerà con sé, al ribasso, Wall Street e di conseguenza l’Europa e i suoi listini con book illiquidi e prese di beneficio salutate come nuove Fenici che risorgono dalle loro ceneri. Buona estate ottimisti, godetevela perché settembre ci svelerà, finalmente e purtroppo, la vera entità di questa crisi.

P.S. Nonostante questo, la sonnolenta Europa ci regalava un unico motivo di dibattito ieri. Ovvero, la minaccia simil-mafiosa del leader dei social-democratici tedeschi, Frank-Walter Steinmeier, a Londra: «Non potete opporvi a una più stretta regolamentazione dei mercati finanziari». Complimenti, un vero genio.

Autore: Mauro Bottarelli

Fonte: Ilsussidiario.net

http://www.ilsussidiario.net/articolo.aspx?articolo=34747

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