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Come comprare una casa in Germania. Rischi da evitare.

acquisto casa germaniaIn un momento in cui l’economia tedesca appare ben più solida di molte altre, ecco una serie di consigli per chi volesse valutare l’acquisto di un immobile nella terra di Angela Merkel.
Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

     Teilungserklärung (dichiarazione di divisione)

     Aufteilungsplan (piano di distribuzione)

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

  • Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
  • Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
  • Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
  • Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?
Controllare questi punti permette di evitare sorprese e perdite di tempo all’atto notarile e di facilitare la compravendita dell’immobile.
Antonio De Vita
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Vendita record al Plaza

Il mercato immobiliare di New York riparte con cifre da capogiro.

Recentemente il New York Post ha riportato un nuovo record per prezzo pagato per un appartamento al Plaza: $48 milioni per una superficie di poco meno di 600 metri quadri.
La cifra più alta mai pagata per un appartamento in un condominio a Manhattan.

Perizie
Il mercato residenziale giova del rinnovato volume di vendite.
Quando si arrivò ad un quasi stallo, due anni fa, ed i prezzi si abbassarono, i riferimenti necessari ad i periti mandati dalle banche per valutare l’immobile (e quindi erogare il mutuo) erano veramente scarsi. Un basso numero di vendite (recenti) significava un po’ tirare ad azzeccare la valutazione. Oggi invece, un buon numero di vendite recenti, comparabili a quella in oggetto della perizia, da’ la possibilità al perito di svolgere il proprio lavoro con più agevolezza e non sottovalutare l’immobile.
In questo modo le perizie sono diventate sempre più realistiche ed i mutui sono erogati più velocemente.

Buone notizie per gli investitori
Chi decidesse di comprare un appartamento per metterlo a rendita può contare sul fatto che i prezzi degli affitti sono andati aumentando durante gli ultimi anni.
Dal sito StreetEasy vediamo che il prezzo mediano per uno studio (monolocale) a Manhattan è salito di 162 dollari da Aprile 2009 ($2,038) ad Aprile 2011 ($2,200); mentre il prezzo mediano per un bilocale è salito di 100 dollari nello stesso periodo da $2800 a $2900.
Per quanto riguarda il prezzo medio d’affitto a piede quadrato per monolocali e bilocali considerati nel loro insieme: i dati che ho rielaborato dal sito di periti MillerSamuel dicono che è salito del 5% dalla fine del 2009 alla fine del 2010.

Il giornale The Real Deal riferisce che alcuni palazzi residenziali di nuova costruzione stanno tornando ad essere venduti prima dell’ultimazione dei lavori. Questa tendenza era praticamente sparita negli ultimi due anni. Ora che i prodotti di nuova fattura scarseggiano ed il mercato sta migliorando, alcuni compratori osano nuovamente firmare il contratto, prima di vedere il loro appartamento completato.
E’ il caso del condominio in costruzione chiamato Yard, che si trova nel Queens, appena fuori Manhattan. Il responsabile marketing del progetto, Eric Benaim, racconta che gli sforzi di vendita cominciarono lo scorso dicembre, fra l’altro in condizioni climatiche proibitorie, ed in poche settimane 13 delle 83 unità sono entrate in contratto preliminare.
Alcuni brokers a Manhattan riferiscono che qualche investitore internazionale sta tornando ad acquistare senza avere visto l’immobile di persona, ma semplicemente chiedendo all’agente di scattare delle fotografie dello stesso. Questi investitori vogliono essere sicuri di non perdere l’occasione di entrare a far parte di un nuovo progetto in un momento in cui i prezzi sono estremamente attraenti dato che il costruttore deve cominciare a muovere gli appartamenti sul mercato per far si che il progetto abbia successo, ed è quindi incentivato ad offrire sconti.

Settore Commerciale
Questo mese, vorrei porre l’accento sulla forte ripresa degli affitti commerciali.
In particolare sono due gli eventi che hanno portato gli esperti del settore a notare come ci sia più competizione da parte dei potenziali locatari. Il primo è stato il duello per lo spazio a 120 Park Avenue, fra Wells Fargo e Bloomberg LP che ha visto l’azienda del sindaco Bloomberg uscire vittoriosa. Il secondo duello per lo spazio a 825 Eighth Avenue ha visto invece prevalere Nomura, una banca d’affari, su WilmerHale, uno studio legale.
Da questi fatti i proprietari di immobili commerciali, insieme ad i loro brokers, hanno cominciato a rivalutare la richiesta dei loro affitti al rialzo.
I più recenti dati della società di brokeraggio CB Richard Ellis mostrano come la media della richiesta a piede quadrato sia salita di $1.30 a $49.61 in febbraio.

Ed anche per questa volta è tutto cari lettori.
Rimango a vostra disposizione per qualsiasi domanda riguardante il vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

L’Amministratore può chiedere i Debiti solo al Proprietario della Casa

Nel Condominio il pagamento degli Oneri di Gestione delle Parti Comuni grava solo sul Proprietario dell’Appartamento.

Se c’è un’azione di recupero della quota di spese di competenza dell’immobile, è “passivamente legittimato” solo il vero proprietario della casa e non anche chi possa apparire tale.

La Corte Suprema (sentenza n. 574/11) ha annullato il decreto ingiuntivo emesso da un Giudice di pace nell’ambito di un giudizio secondo equità (inferiore a 1100 euro) contro chi si era sempre comportato come proprietario per moltissimi anni malgrado l’appartamento fosse della moglie. Il comportamento era apparso tale da giustificare la tutela dell’apparenza del diritto e quindi del terzo di buona fede, ossia, nel caso concreto dell’amministratore del condominio.

L’esigenza di individuare con certezza chi é tenuto al pagamento nasce dal carattere reale delle obbligazioni nel condominio. La ripartizione delle spese comuni (art. 1123, comma 1 c.c.) grava, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base a un criterio che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l’unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

Fonte: LaStampa.it

http://www3.lastampa.it/i-tuoi-diritti/sezioni/casa-condominio/news/articolo/lstp/388918/

 

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L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.

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