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Casa/ Ancora pochi mesi per investire bene. La guida di Assoedilizia

Conviene investire nella casa nel 2010? Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento. Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso, come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione…

Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’investimento attraverso societa’, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide. Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.

Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare. Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’inflazione.

Allora, che consigli dare? L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto . La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e,d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore). Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.

Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualita’ del bene da acquistare. L’indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione ; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densita’ delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia) ; il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino ( media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila) ; l’ elevato reddito pro capite dei residenti ( in ordine decrescente: Lombardia,Lazio, Emilia Romagna, Piemonte,Liguria, Veneto, Toscana) ; l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita’; la facile raggiungibilita’ ed accessibilita’; una certa prossimita’ ad aree metropolitane. Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilita’ di una buona scelta.

Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sè sola garanzia di un affare. Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione. Per inciso osserviamo che la qualita’ di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditivita’.

Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere. L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati. La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale. Da tenere presente infine il trattamento fiscale.

L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore. L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie. Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: « Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre gia’ dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare. E cercare,cercare,cercare.»

Fonte: Affaritaliani.it

http://www.affaritaliani.it/economia/casa_guida_assoedilizia040110_pg_2.html

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Studenti fuori sede strozzati dagli affitti

Inizia l’anno e torna il problema delle stanze. 700mila cercano alloggio, ma un contratto su due non è registrato: evasi 5 miliardi annui. Prezzi alle stelle: fino a 900 euro per una singola a Milano, 700 a Firenze, 600 a Roma. E molte altre violazioni

Inizia settembre e torna “affittopoli”, il problema delle stanze degli universitari fuori sede. L’ultimo caso in ordine di tempo è accaduto a Padova: nei giorni scorsi la Guardia di Finanza ha scoperto che quattro proprietari immobiliari su cinque affittano i loro appartamenti in nero, sia a ragazzi italiani che stranieri. E’ solo un esempio della situazione in tutte le città universitarie italiane: in generale, gli studenti fuori sede continuano a essere i soggetti più esposti a speculazioni di tipo abitativo. La Funzione pubblica della Cgil ha iniziato un monitoraggio su questo tema: lo scenario nel centro veneto, allora, è l’occasione per riproporre uno studio che riguarda il territorio nazionale, completato dal sindacato a metà del mese di luglio.

Sono circa 700mila gli studenti fuori sede che cercano alloggio in Italia. “Oggi più di ieri – si legge nella ricerca – alle prese con gli affitti delle stanze o di semplici posti letto ormai alle stelle, con proprietari delle abitazioni che nella maggior parte dei casi lucrano ed evadono il fisco”. Nelle città metropolitane, ma anche nei centri minori, un contratto di locazione su due non è registrato. Si stima che le entrare sottratte all’erario siano pari a circa 5 miliardi di euro annui. “Molte case affittate sono in pessime condizioni – prosegue il sindacato -, spesso senza riscaldamento e prive di ogni comfort. Per molti giovani l’insostenibile onere per l’alloggio in affitto preclude il diritto allo studio”. A questo si aggiunge l’offerta di alloggi molto scarsa, che “non lascia altra scelta se non quella di sottostare alle ‘non regole’, al nero e alle illegalità”.

I costi
Basta scorrere i numeri per avere il punto della situazione. A Milano, per un posto letto in zona Brianza occorrono circa 450 euro al mese: per una singola si va da un minimo di 650 (zona Bande Nere) ad un valore medio di 800 (zona Lambiate, Udine e Fiera), per superare anche i 900 euro in zona Vittoria.  A Firenze un posto letto costa in media dai 350 ai 400 euro, una stanza circa 700. A Bologna, dove gran parte degli studenti si concentra nelle zone presso l’università, si spende tra 250 e 280 euro per un posto letto in una doppia, e da 370 a 500 euro per una stanza singola. A Roma, nelle zone universitarie (San Lorenzo e Piazza Bologna) agli studenti si chiedono fino a 600 euro per una stanza singola e 450 euro per un posto letto in doppia. Le cifre scendono lievemente, 550 euro per una camera singola, in zona Ostiense e Cinecittà. Più economiche, 300 euro per un posto letto e 450 per una singola, le aree Prenestina e Centocelle.  A Napoli un posto letto vale tra i 300 e i 450 euro, mentre per una stanza si spende da 400 a 600 euro: i prezzi più alti sono richiesti nelle zone Policlinico, Vomero e Colli Amieni. A Bari costa in media tra 250 e 350 euro, per una singola si paga fino a 350 euro al mese. In alcune città, come Perugia, è più frequente l’affitto a studenti extracomunitari: il canone chiesto agli studenti stranieri supera del 25-30% quello degli italiani.

Non c’è solo il nodo dei prezzi alti,
fa notare l’indagine: la Fp denuncia “tutta una serie di violazioni, clausole capestro e vessatorie con contratti non registrati senza limite di canone, alloggi privi di dotazioni minime sia impiantistiche che di qualità, modalità irregolari di accollo sugli inquilini delle spese condominiali”. Nelle città piccole crescono i problemi: la forte domanda “droga” il mercato immobiliare, infatti, perché “i proprietari riescono a praticare alti canoni affittando un alloggio a più studenti, fenomeno che innesca un processo di aumento generalizzato anche per i residenti che vengono espulsi da intere zone urbane”.

L’ultima intesa sul tema risale al dicembre 2007: Fp Cgil, Fp Cisl, Fpl Uil e Anci Giovane hanno sottoscritto un protocollo per sviluppare politiche di prossimità nei territori a favore dei giovani, con particolare riferimento agli universitari fuori sede, proprio per facilitare l’accesso all’abitazione. Il testo prevedeva incentivi fiscali per i proprietari che mettevano a disposizione appartamenti e soluzioni abitative idonee. Il governo di centrosinistra lo finanziò con 12 milioni di euro. Dopo due anni, spiega l’organizzazione, “il problema mostra i segni di una vera e propria emergenza, bisogna intervenire con misure strutturali”. L’obiettivo è l’emersione dal mercato nero degli affitti: “Sono giacenti in Parlamento varie proposte tese a ridurre il prelievo fiscale sui proprietari di immobili, con l’istituzione di una cedolare secca sugli affitti e il contestuale calmiere sugli affitti”. La Fp chiede di rivedere la norma sulle locazioni abitative (legge 431/98) perché, spiega, “è interesse primario non solo degli studenti universitari fuori sede, dei giovani lavoratori in mobilità, ma anche di milioni di famiglie che non riescono a far fronte ad un mercato dell’affitto insostenibile”. Invitano infine i dicasteri competenti a convocare un tavolo di concertazione con lo scopo di definire un osservatorio nazionale: bisogna fare incontrare domanda e offerta, mettere in contatto i giovani che cercano casa con i proprietari degli immobili. “Sarebbe un segno di civiltà e di progresso”, secondo la Cgil.

Fonte: Rassegna.it

http://www.rassegna.it/articoli/2009/09/8/51584/studenti-fuori-sede-strozzati-dagli-affitti

Locazioni a studenti universitari: tetto alle richieste nelle sedi universitarie

Dove. Nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali

Per chi valgono . Per chi affitta a studenti universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.

Durata del contratto. Minimo 6 mesi, massimo 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell’inquilino.

Canone. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali,in appositi accordi territoriali. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.

Aggiornamenti del canone. Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali.

Cauzione alla firma del contratto. Massimo tre mesi di deposito cauzionale. Se esiste, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G  al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta. L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto. Rinnovo automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell’inquilino.

Sconti fiscali. Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in:

a) “sconto” del 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la laguna di Venezia);

b) riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto.

c) a partire dal 1999 i comuni possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta come abitazione principale.

Per l’inquilino:

Nessuno, salvo norme locali.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

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