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Il futuro dell’immobiliare in Italia – intervista a Giuliano Olivati

Giuliano Olivati

Giuliano Olivati – Presidente FIAIP Bergamo

Come promesso nella precedente intervista, continuiamo il ciclo di incontri con esponenti del mercato immobiliare che ci offrono il loro personale punto di vista su quello che immaginano possa essere il futuro dell’immobiliare in Italia. Oggi sentiamo cosa pensa in tal senso Giuliano Olivati, che opera nel settore immobiliare dal 1990 come titolare dell’agenzia immobiliare Olivati e che è ricopre in FIAIP la carica di presidente di FIAIP Bergamo.

d. Ciao Giuliano, grazie alla tua lunga esperienza nel settore immobiliare e in FIAIP hai di certo maturato un tua idea di quale sia il futuro più probabile che possa presentarsi agli agenti immobiliari. Qual è lo scenario che immagini?

r. Ciao Andrea stavo giusto consultando la mia sfera di cristallo… vi leggo che la crisi ha portato e sempre più porterà ad una frammentazione e atomizzazione delle agenzie immobiliari. insomma il modello “4 vetrine in centro 4 segretarie 4 automobili in leasing 4 pagine di pubblicità a colori sul giornale” oggi è venuto meno. Cosa è rimasto? Sono rimasti i quattro agenti immobiliari ex soci che sono tornati a lavorare ognuno per conto proprio, chi da casa, chi aprendo un piccolo negozio e chi un ufficio. Insomma potrà non piacere a qualcuno ma, salvo alcune agenzie storiche strutturate sul territorio, stiamo tornando al mediatore individuale. Siccome però da soli molte opportunità vanno perse, è opportuno che gli agenti immobiliari si organizzino in rete, costituendo studi associati e/o attraverso sistemi di collaborazione strutturata come le MLS e le reti”.

d. In Italia è sempre più importante il tema della collaborazione e della condivisione tra agenti immobiliari. Come valuti tu questo fenomeno e cosa credi sia indispensabile perché sia davvero un’occasione sana di crescita per la categoria?

r. La collaborazione a rete è un modello molto potente e potenzialmente vincente, in quanto coniuga l’indipendenza con la sinergia. Parte dalla micro-rete dove ci si guarda tutti in faccia, per allargarsi poi ad una rete di reti. Questo modello di networking presuppone a mio parere un clima di fiducia e una cultura della condivisione che son proprie delle associazioni di categoria. In FIAIP Bergamo sotto la mia presidenza abbiamo creato FIAIP Network, rete di collaborazione e interscambio tra agenti immobiliari associati. Abbiamo la sede provinciale per le riunioni (ci conosciamo tutti e siamo capillarmente presenti su tutto il territorio bergamasco), la piattaforma informatica intranet e il portale business federativo  www.cercacasa.it, il codice deontologico FIAIP e il consiglio provinciale che funge da commissione vertenze. Per i mutui ci sono i consulenti del credito FIAIP (quelli che prima della legge 141 si chiamavano mediatori creditizi) che fanno una valutazione gratuita di finanziabilità dei clienti. Siccome la formazione è oggi imprescindibile per affrontare il mercato e offrire un servizio migliore al consumatore,  attraverso il servizio formazione permanente FIAIP Bergamo organizziamo almeno una volta al mese un corso di qualificazione e aggiornamento professionale gratuito: certifichiamo le competenze professionali degli associati attribuendo dei crediti formativi e seguendo come piano di studi lo standard europeo UNI EN 15733 “servizi degli agenti immobiliari”. Fondamentale è poi il rapporto con i nostri clienti ossia i consumatori: per questo ho fatto approvare il codice deontologico FIAIP dal Movimento Consumatori Bergamo, che presta assistenza gratuita, ove richiesto, nei rapporti tra gli associati FIAIP e i clienti. Per tutte le info rimando al sito www.fiaipbergamo.it.

d. Quali pensi possano essere le chiavi giuste per rimettere in moto un mercato che stenta a riprendersi?

r. Il mercato immobiliare è il sesto nella sequenza degli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e reddito, moneta circolante, consumi, investimenti. Si discute se oggi siamo fuori dalla recessione e se sarà confermata la fine del calo della produzione industriale e del PIL, e questo è solo il primo degli indicatori economici. Ora che si arrivi alla casa, cioè all’ultimo, ci vorranno anni, e sempre che non incappiamo in una ripresa a W con un ottovolante di alti e bassi. Nel frattempo deve ripartire anche il credito oggi incagliato. nessuno qui ha la bacchetta magica, ma in questa situazione bene ha fatto il Governo Letta ad abbassare di un punto, dal 1 gennaio, l’imposta di registro sull’acquisto immobiliare non soggetto a IVA (evento storico, non era mai successo). Bene l’Ecobonus per la riqualificazione energetica del parco immobiliare usato, fondamentale per vendere anche il nuovo/ristrutturato col volano della permuta. La saturazione urbanistica del resto non consente di usare nuovo territorio, e si punterà sempre più sulla riqualificazione e il riuso del costruito. Tornando al tema fiscale, vedremo adesso la nuova Service Tax che ingloba IMU e TARES ma, cosa molto positiva, viene versata interamente ai Comuni che potranno così manutenere il territorio e di riflesso valorizzare il patrimonio immobiliare. Come si vede da tutto quanto detto, la via per uscire dalla crisi non sarà breve. quindi invece di inneggiare alla mitologica ripresa, guardiamo sì il bicchiere mezzo pieno ma teniamo i piedi per terra e operiamo sul repricing, evitando di alimentare false aspettative di realizzo nei proprietari venditori. In questo senso è fondamentale il nostro Osservatorio Immobiliare FIAIP Bergamo, che abbiamo messo online sul sito www.osservatoriocase.it.

d. Sei un abilissimo utilizzatore di social network e social media, e in un mondo dove la comunicazione ha un valore altissimo questa è una grande dote. Quali sono secondo te le cose su cui investire per ottenere dei buoni risultati, in cosa oggi un agente immobiliare può ancora fare la differenza?

r. L’agente immobiliare è  l’evoluzione in senso professionale dell’antico e nobile sensale di piazza. Come il vecchio mediatore, anche l’agente immobiliare professionale deve stare in piazza. Solo che oggi la piazza è sempre più virtuale e si è spostata sul web 2.0 e i social network, che sono dei moltiplicatori esponenziali di contatti e potentissimi veicoli di marketing di prodotto, ma sopratutto di personal marketing. Già ora l’informazione immobiliare passa sempre più attraverso piattaforme “mobile” e app gestite da smartphone e tablet, e siamo in attesa dei Google Glass che a breve ci proietteranno le case in vendita nella via che stiamo guardando. L’agente immobiliare professionale deve quindi appropriarsi della rete e gestire in rete, autonomamente, l’informazione immobiliare di cui è detentore. In questo le piattaforme social sono insuperabili, in quanto ti rendono editore di te stesso a costo zero. L’agente immobiliare deve dunque immergersi nel web 2.0 e non temerlo come fanno molti: se noi domineremo la rete, la rete non provocherà alcuna disintermediazione, anche perché il web può mettere in contatto due privati, ma non può trasformarli in mediatori, fare una corretta e spassionata valutazione dell’immobile da vendere, operare gli opportuni repricing, elaborare e attuare una strategia integrata di marketing, gestire gli appuntamenti di vendita e poi le trattative per la conclusione dell’affare.
ai colleghi dico: non abbiate paura, se operiamo con correttezza, professionalità ed efficacia al mondo ci sarà sempre bisogno di un buon agente immobiliare.

Nelle prossime settimane pubblicheremo altre interviste che possano offrirci diverse prospettive sul futuro del mercato immobiliare.

A. R.

twitter @andrearussore

©RIPRODUZIONE RISERVATA

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FRIMM si evolve in un vero e proprio Network di Servizi per il Settore del Mattone

Frimm si evolve naturalmente in un network di servizi per agenzie immobiliari e creditizie che permette agli operatori di scegliere come posizionarsi e diversificare la propria attività all’interno di un settore immobiliare sempre più competitivo

L’azienda di Roberto Barbato propone 3 diversi pacchetti: Basic (gratuito), Advanced e Professional e il network è già pronto per lavorare con l’energia, in linea col Decreto Legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 30 novembre per l’attuazione della Direttiva 2009/28/CE sulla promozione delle fonti rinnovabili Servizi per agenzie immobiliari e creditizie: è questo il chiaro intento che Frimm perseguirà nel 2011. Il mero franchising, infatti, non è più sufficiente: il mercato del real estate vuole oggi una proposta variegata e diversificata che non sia per forza legata a un brand. Per questo Frimm si evolve in un vero e proprio network di servizi per il settore del mattone, tramite il quale agenti immobiliari e mediatori creditizi potranno coglierne tutte le opportunità, sia che si tratti della vendita o dell’acquisto di una casa sia che si tratti, ad esempio, di una richiesta per la certificazione energetica degli edifici. “Il 2010 è stato per Frimm un anno di fondamentale importanza perché è servito a riunire tutte le attività del Gruppo sotto il marchio unico e a dare all’azienda l’assetto di cui aveva bisogno per rispondere nel modo più giusto al mercato attuale”, spiega il presidente di Frimm Holding Roberto Barbato che da sempre crede fermamente nella forza dei network, delle reti che collaborano per conseguire obiettivi comuni, come il Multiple Listing Service (MLS), piattaforma che permette la collaborazione tutelata nella compravendita tra agenti immobiliari. “Il mercato del mattone è profondamente cambiato nel corso degli ultimi anni e il peso del franchising immobiliare in Italia è sceso dal 14,1% del 2008 al 6,3% del 2010 (Fonte: elaborazioni FIF su dati BRD Consulting; ndr). Per questi motivi, e per il fatto che la nostra Holding è già operativa su tutti i principali fronti del real estate (comprevendita, finanziamenti, imprese, trading, cantieri e frazionamenti, MLS, energie rinnovabili) abbiamo deciso di seguire il flusso di questo percorso. Il merito, non c’è dubbio, è tutto delle nostre agenzie sul territorio e dei loro clienti. Sono loro, infatti, che si sono rivolti a noi con fiducia per tante diverse esigenze facendoci crescere in ambiti differenti”. A partire da febbraio 2011, Frimm offre agli operatori 3 diversi pacchetti di servizi e strumenti: Basic, Advanced e Professional. Chi sceglie i primi 2 pacchetti rimarrà completamente indipendente (il brand Frimm fa parte esclusivamente del pacchetto Pro). Il Basic è gratuito e principalmente permette agli agenti immobiliari di collaborare nella vendita di cantieri e frazionamenti acquisiti da Frimm attraverso una versione base del MLS. L’Advanced, invece, offre il Multiple Listing Service completo con tanto di software gestionale, formazione, supporto tecnico e la possibilità di interagire con tutti i settori della Holding, compreso quello energetico. “Il nostro network è già pronto per lavorare nell’ambito delle energie rinnovabili in linea col Decreto Legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 30 novembre per l’attuazione della Direttiva 2009/28/CE”, continua Barbato. Il Professional è invece la proposta completa che permette agli agenti immobiliari di aderire in tutto e per tutto al network Frimm. I 3 pacchetti per i mediatori creditizi sono in via di definizione: si attende la definizione dell’iter del decreto legislativo attuante la Direttiva 2008/48/CE.

Fonte: ZeroVentiQuattro.it

http://www.zeroventiquattro.it/turismo/frimm-si-evolve-in-un-vero-e-proprio-network-di-servizi-per-il-settore-del-mattone/

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Notizie d’Agenzia Febbraio 2011/2

Immobili, Ocse: Costi di Compravendita troppo alti in Italia

L’Italia è al quinto posto nella classifica dell’Ocse per i costi collegati alla compravendita di immobili. Tra tasse, imposte di registro, spese notarili e tariffe delle agenzie immobiliari se ne va infatti il 12% del valore della proprietà.

Tra i 33 paesi industrializzati presi in considerazione dall’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico, ci superano solo Belgio, Francia, Grecia e Austria. Agli ultimi posti si collocano invece Danimarca e Islanda.

Le ripercussioni sul mercato del lavoro
Il costo eccessivo delle transazioni immobiliari determina, secondo l’Organizzazione, una riduzione della mobilità residenziale e del lavoro. Un effetto non secondario, perché può avere ripercussioni anche sulla ripresa dell’occupazione. In particolare, l’Ocse specifica che “le politiche governative possono contribuire a ridurre i costi, attraverso una ristrutturazione del sistema tributario e/o annullando le barriere di entrata nelle professioni coinvolte nel settore, in particolare dove i costi sono eccessivamente elevati e probabilmente riducono la mobilità residenziale, come in Belgio, Francia, Grecia e Italia”.

Le contromosse da mettere in atto
Le proposte per aumentare la mobilità passano per l’allentamento delle normative sugli affitti, che in Italia risultano particolarmente protettive per gli inquilini. Nella classifica dell’Organizzazione il nostro Paese figura infatti al settimo posto fra i 33 presi in considerazione.
Gli spostamenti potrebbero inoltre essere favoriti da un ampliamento dell’accesso al credito, evitando però “un alto livello di indebitamento”. Secondo l’analisi, il credito facile (nel 2007 negli Stati Uniti il 22% degli acquirenti non versava un acconto) e l’inadeguatezza dei controlli bancari ha determinato dapprima il boom immobiliare, che si è accompagnato ad una alta volatilità dei valori (aumentati di oltre il 90% in alcuni Paesi), e quindi la crisi sub-prime.
Infine, l’Ocse suggerisce di tassare la prima casa come tutti gli altri investimenti e di evitare tasse che favoriscono la proprietà dell’abitazione principale, perché rischiano di incentivare gli investimenti nel residenziale a scapito di altri investimenti più produttivi, rallentando la crescita.

Autore: Jennifer Zocchi

Fonte: SimplyBiz

http://www.simplybiz.net/index.php?option=com_content&view=article&id=2045:immobili-ocse-costi-di-compravendita-troppo-alti-in-italia&catid=42:mercato-immobiliare&Itemid=63#

 

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La caparra: art. 1385 e ss. del Codice Civile

 

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