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Le competenze olistiche dell’agente immobiliare moderno – Salvatore Coddetta
Il modello di formazione tradizionale del passato, incentrato principalmente sulle competenze tecniche e sulla motivazione oggi è superato. La formazione oggi deve essere incentrata sulla capacità di generare richieste, sulla capacità di sviluppo del business, sulla capacità di gestire trattative sempre più complesse, e sulla capacità di saperle portare a conclusione la trattativa, superando tutti i problemi che potrebbe insorgere. Gran parte della formazione degli agenti deriva dall’esperienza sul campo ma, probabilmente, vi occorreranno molti anni prima di capire come comportarsi e forse quando lo avrete capito non vi sarà più utile perché le condizioni di mercato, nel frattempo, saranno cambiate. Un altro modo di imparare come dare maggiori servizi ai propri clienti è attraverso la formazione che vi permette di capire subito ciò che vi serve oggi, facendovi risparmiare un sacco di anni e di errori sul campo. Tutti abbiamo commesso degli errori sul campo. Ma alcuni errori possono rovinare il vostro business per sempre.
Questa situazione è insostenibile oggi, e gli agenti immobiliari devono essere addestrati e formati fin dall’inizio e per tutta la durata della loro carriera di professionisti nel campo immobiliare. Essere un moderno agente immobiliare richiede una serie olistica di specifiche competenze tecniche e comportamentali. Queste competenze hanno a che fare con la gestione del tempo, la gestione delle emozioni proprie e dei clienti, la capacità di organizzazione e gestione della propria attività, il marketing e la capacità di utilizzare i social media, e le competenze generali di gestione aziendale. Il mercato richiede che il moderno agente immobiliare diventi una risorsa in grado di soddisfare una gamma molto più ampia delle esigenze dei clienti.
È sempre più necessaria la formazione perché la specializzazione è sempre più diffusa. Acquirenti e venditori stanno cercando l’agente immobiliare che è l’esperto del mercato immobiliare locale o di un particolare mercato come può essere quello delle seconde case, degli affitti, delle nude proprietà, delle aste, degli immobili di prestigio, dei capannoni industriali o degli immobili commerciali, ecc. Uno che sappia tranquillamente rispondere alle sue domande sulla proprietà o sulle immediate vicinanze. Di conseguenza, gli agenti immobiliari hanno bisogno di imparare nuovo modi per essere efficaci all’interno di una nicchia di mercato. La formazione nel settore immobiliare non è perciò opzionale, almeno, non per l’agenzia immobiliare che intende sopravvivere.
Recentemente un nuovo modo per formarsi e ottenere le informazioni di cui si ha bisogno per svolgere bene il proprio lavoro è offerta dal webinar. Un webinar è un seminario, un corso o una lezione on line che si può seguire comodamente da casa o dall’ufficio o da un qualsiasi Pc, Tablet o Smartphone con accesso ad Internet, in un giorno e un’ora stabiliti.
I webinar che puoi trovare sul portale www.webinarimmobiliare.com sono esclusivamente riservati al settore immobiliare ed in particolare ti segnaliamo due webinar da seguire che sono in programma il 20 e il 28 novembre su questa piattaforma.
Il webinar del 20 novembre, della durata di un’ora, che inizia alle 14:30 vi introdurrà al mobile marketing partendo da una definizione di mobile marketing e proseguendo con l’analisi di alcuni dati che vi faranno toccare con mano perchè il mobile marketing è così importante per un’agenzia immobiliare. Durante questo webinar si parlerà poi delle principali strategie di mobile marketing e si conoscerà approfonditamente uno dei principali strumenti di mobile marketing: il QR code. A questo webinar si può partecipare gratuitamente cliccando sulla seguente immagine
Introduzione al Mobile Marketing Immobiliare
Il webinar del 28 novembre, della durata di due ore, che inizia alle 14:30 vi svelerà i segreti del mobile marketing immobiliare e vi spiegherà nel dettaglio tutti gli altri strumenti del mobile marketing immobiliare come gli short code o short numbers, l’Sms marketing, l’e-mail marketing mobile, i siti mobile e le mobile landing pages, le applicazioni, il bluetooth, la tecnologia RFID, i location based servisse e la Realtà Aumentata. La quota di iscrizione per partecipare a questo webinar è di 49,00 euro e le iscrizioni possono essere effettuate cliccando sull’immagine che segue
Mobile Marketing Immobiliare
Per ringraziare coloro che si iscriveranno a questo webinar ho scelto di regalarti n° 5 QRpass* PRO (valore 50,00 eur). *QRpass è una piattafoma in cui è possibile generare QRcode integrati nel logo e/o immagine collegati volendo ad una landing page. (www.qrpass.it).
Augurandomi il tuo successo nel campo immobiliare,
Salvatore Coddetta
formatore e coach immobiliare
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New York non è un villaggio turistico
Continua lo sprint del mercato degli affitti, in alcuni casi si assiste a prezzi che superano quelli del periodo di boom economico.
Per esempio un monolocale nel West Village, in un palazzo con portineria, è stato affittato a $3.100 il mese scorso. Lo stesso appartamento venne affittato per $2.950 nell’estate del 2007.
Il governatore Andrew Cuomo ha approvato la prima, e storica, legge che limita gli incrementi delle tasse immobiliari. L’incremento sarà al massimo il minore fra: il 2% oppure il tasso di inflazione.
I singoli comuni dello stato possono opporsi alla misura solo con il 60% dei consensi.
La misura è volta a rendere lo stato di New York più competitivo rispetto al contesto USA e quindi mantenere famiglie ed imprese all’interno dello stesso.
La rivista Crain ci fa sapere che lo stato di New York ha dato il via libera per lo sviluppo di un nuovo palazzo nel complesso delle Nazioni Unite. La costruzione toglierà spazio ad un parco giochi adiacente il Palazzo di Vetro e perciò sarà necessario creare un nuovo spazio ricreativo per far si che il progetto proceda.
New York City guida il processo di ripresa dei mercati immobiliari USA.
Secondo la società Miller Samuel, specializzata nell’analisi immobiliare a New York, nel secondo trimestre di questo anno il prezzo mediano (attenzione: non il prezzo medio) di un appartamento venduto a Manhattan era sotto solo del 17% rispetto al picco del 2008. Quindi un buon recupero rispetto ai momenti peggiori della crisi dove si arrivò a 25% o addirittura 30% sotto le cifre del 2008.
Al contrario, mercati come Las Vegas, hanno perso il 60% del loro valore negli ultimi anni e la media di molte altre città sembra attestarsi attorno al 30% sotto i massimi livelli.
Anche nel settore commerciale Manhattan sta recuperando in maniera più salutare rispetto al resto del paese le locazioni sono in ripresa dal secondo trimestre 2010.
Secondo il sito CoStar, leader nell’analisi dell’immobiliare commerciale, la richiesta media al piede quadrato a Manhattan raggiunse il massimo nel secondo trimestre 2008 a $63,82, per scendere poi a $42,63 all’inizio del 2010 e risalire dell’8% a $46,05 da allora.
A livello nazionale sta succedendo l’esatto opposto.
Per quanto riguarda le compravendite di interi edifici a Manhattan: ci sono state transazioni per un totale di $8.4 miliardi nel secondo trimestre di questo anno; un incremento del 189% rispetto ai $2.9 miliardi nello stesso periodo 2010.
Manhattan si dimostra stabile. Il dollaro debole attrae investitori internazionali ed il mercato del lavoro è in migliori condizioni rispetto al resto del Paese. A maggio il tasso di disoccupazione a Manhattan era il 7,1% contro una media nazionale dell’8,7%.
Multiproprietà
Il concetto delle multiproprietà (timeshares), ovvero dove si acquista l’utilizzo di un appartamento per un periodo limitato durante l’anno, non è particolarmente sviluppato a Manhattan.
Ci sono solo due edifici dedicati interamente a timeshares: l’Hilton Grand Vacations Club ed il Manhattan Club.
Se da un lato Manhattan sembra piuttosto immune al fenomeno dei pignoramenti, le multiproprietà sono invece colpite in maniera abbastanza pesante. Fra l’Hilton Grand ed il Manhattan Club ci sono stati 28 pignoramenti dal 2007.
La struttura delle timeshares è complicata. Ogni appartamento può essere venduto fino a 50 diversi investitori. Una quota equivalente ad una settimana può costare attorno ai $50,000. Il finanziamento è solitamente costoso, il tasso di interesse medio applicato è il 15%.
E’ quindi molto difficile per il costruttore sostenere questo modello di business, dato che circa il 30% dei costi del progetto sono dedicati al marketing dello stesso.
Per questi motivi non credo che vedremo l’espandersi di un mercato che è ancora minuscolo.
New York non è un villaggio turistico!
Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro prossimo investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.
Un caro saluto,
Riccardo Ravasini
rava@ravarealty.com
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Quelli che… si fanno rivedere
Se verso la metà del primo decennio 2000, per l’esattezza dal 2003 al 2008, la corsa all’acquisto immobiliare a Manhattan assomigliava alla corsa all’oro della California di metà ottocento. Le cose cambiarono alla fine del decennio e dopo la crisi finanziaria ci fu un conseguente calo nel mercato.
Ora invece, dopo un periodo di stabilizzazione, diversi fattori fra i quali: prezzi non più in discesa ed anzi tendenti alla ripresa da oltre un anno, affitti in salita, mutui più facilmente ottenibili e tassi di interesse bassi, stanno portando i piccoli risparmiatori a riabbracciare l’idea di un investimento nella Grande Mela.
In precedenza, durante il boom, la tendenza era quella di acquistare per poi rivendere velocemente ed incassare un guadagno facile; oggi l’atteggiamento è ad investire per il medio/lungo periodo, beneficiare dalla messa a rendita dell’immobile ed eventualmente vendere in futuro.
Per questo motivo sono sempre più in voga appartamenti venduti già affittati, così gli investitori minimizzano il rischio che l’immobile rimanga sfitto ed hanno accesso ad una fonte di reddito immediatamente dopo l’investimento.
Un’ altra pratica, non molto diffusa in passato, è quella di ammobiliare gli appartamenti prima di affittarli. Generalmente a New York City le abitazioni vengono affittate senza mobilio, ma in alcune aree, soprattutto quelle tipicamente scelte da chi si stabilisce per la prima volta in città, come Midtown o Financial District, si prestano molto al fatto di poter affittare una unità ammobiliata che genera un affitto superiore ad una simile non ammobiliata.
Un altro fattore che stimola gli investitori ad entrare in gioco adesso è l’inflazione.
Sono ormai in molti ad aspettarsi il naturale effetto delle manovre monetarie del governo USA. Abbassando il costo del denaro ed “aprendo il rubinetto della liquidità” il ministero delle finanze ha creato una disponibilità di capitale che avrà necessariamente un impatto sui prezzi.
Banalmente: stampando denaro e creando più dollari in circolazione, si riduce il valore del dollaro ed il numero di dollari necessari ad acquistare un bene aumenta.
Non è facile prevedere che portata inflativa possano avere queste manovre e quando ciò si verifichi, ma il fatto che ciò avverrà mi sembra indiscutibile.
Alla luce di questa situazione gli investitori sono attratti dal bene immobiliare che è per definizione uno dei modi migliori per proteggersi dall’inflazione.
Buone notizie nel settore dei mutui commerciali.
Andrew Singer, un broker di mutui, racconta al giornale The Real Deal come, secondo la sua opinione, ci sia un volume di denaro disponibile al finanziamento ad un livello da lui non visto da diversi anni. L’azienda che il signor Singer dirige ha prodotto mutui per il rifinanziamento di sette edifici commerciali a Manhattan per un valore di $750 milioni negli ultimi nove mesi; nello stesso periodo nel 2009 questa attività per l’azienda si era letteralmente fermata a zero.
Fra l’altro anche le società assicurative si stanno muovendo con sempre maggior forza per provvedere direttamente all’erogazione od all’acquisto di mutui in maniera diretta.
Forza Spirituale
L’idea non è nuova, ma sembra attrarre sempre un po’ tutti, amanti del sacro e del profano inclusi.
Si tratta di una chiesa che è stata convertita in un condominio a 58 Strong Place, Cobble Hill, Brooklyn.
Il progetto è seguito da un’agenzia di brokeraggio immobiliare locale, che ha collaborato con il costruttore dall’inizio del progetto un paio d’anni fa. Seppure i lavori siano proceduti senza fretta durante il periodo di crisi finanziaria globale, bisogna dire che non sono mai stati interrotti ed ora che il condominio è sul mercato le vendite stanno andando bene.
Da dicembre a febbraio pare siano stati firmati 10 contratti preliminari su un totale di 23 appartamenti in vendita. Notevole per una richiesta al metro quadrato che presenta solo un piccolo sconto dalla media dei prezzi di Manhattan.
Ci si domanda solo che effetto farà peccare in una chiesa sconsacrata…
Aldyn
La nuova creatura della società di costruzione Extell si chiama Aldyn.
La costruzione, all’inizo di Riverside Boulevard all’incrocio con la 64esima, è un ibrido condomino/rental: ovvero una parte degli appartamenti, 136 per l’esattezza, è dedicata al solo affitto mentre gli altri 150 sono unità in vendita.
I prezzi variano da $755mila per bilocali di circa 65 metri quadri a $17 milioni per un appartamento di 500 metri quadri con sei camere da letto.
Il progetto fa parte della categoria lusso e si va ad inserire nell’area che fu costruita inizialmente da Trump nella zona più a nord, vicino la 70esima. Extell si sta occupando del tratto sud di questa zona ovest di Manhattan affacciantesi all’Hudson River fra la 60esima e la 70esima strada. Aldyn si inserisce in un complesso di tre edifici portati alla luce da Extell, i quali condivideranno spazi comuni e servizi di prima categoria come: una piscina di 25 metri, un campo da basket, una parete interna per esercitarsi alle scalate, campi da squash, un bowling, uno yoga studio ed un simulatore di golf.
Se vi serve qualcosa d’altro, cambiate città! 😮
Ed anche per questa volta è tutto, cari lettori.
Rimango a vostra disposizione per qualsiasi domanda riguardante il vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela; rimarrete piacevolmente sorpresi nell’imparare quanto il processo sia semplice e relativamente poco costoso se confrontato con una compravendita in Italia.
Sarò lieto di inviarvi proposte!
Un caro saluto,
Riccardo Ravasini
http://www.ravarealty.com/category/italiano
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