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Come acquistare case e immobili all’asta

A DOMANDA … RISPOSTA:
1) COME POSSO ESSERE INFORMATO SULLE VENDITE?
Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di  vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.
2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?
Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire,  ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla  vendita.
3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?
Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati  anagrafici, anche l’indicazione del bene o del Lotto, il prezzo offerto,  tempi e modalità di  pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o  versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.  Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.
4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?
Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo  base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)
Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza  degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:
se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;
se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;
in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;
se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.
5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?
È  possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona  interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare   in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di  vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può  partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un  professionista.
6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?
Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.
Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.
7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?
Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.
8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?
Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.
9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?
Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.
10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?
Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.
ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.
11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?
Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.
12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?
Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.
In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.
13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?
Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.
14) ALTRO DA SAPERE?
non c’è garanzia per vizi della cosa;
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;
la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.

Occasioni e buoni affari. Ma attenzione, ci vuole preparazione e prudenza. 14 cose da sapere

A DOMANDA … RISPOSTA:

1) COME POSSO ESSERE INFORMATO SULLE VENDITE?

Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di  vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.

2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?

Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire,  ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla  vendita.

3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?

Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati  anagrafici, anche l’indicazione del bene o del lotto, il prezzo offerto,  tempi e modalità di  pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o  versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.  Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.

4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?

Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo  base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)

Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza  degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:

se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;

se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;

in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;

se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.

5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?

È  possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona  interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare   in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di  vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può  partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un  professionista.

6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?

Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.

Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.

7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?

Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.

8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?

Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.

9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?

Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.

10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?

Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.

ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.

11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?

Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.

12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?

Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.

In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.

13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?

Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.

14) ALTRO DA SAPERE?

non c’è garanzia per vizi della cosa;

la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);

la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;

la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.

Fonte: Soldionline.it

http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/come-acquistare-case-e-immobili-all-asta

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2009 nero per la casa: compravendite in calo del 15%, prezzi -8%

Roma, 21 ago. (Apcom) – Compravendite a picco del 15% a quota 630mila, fatturato in calo del 9,6% nel settore residenziale e del 20% in quello turistico (seconde case e alberghi), prezzi in calo (-8%) ma non vertiginoso. Il 2009 si configura come un anno difficile per il mercato immobiliare: l’impatto della crisi economica internazionale colpisce soprattutto il mercato residenziale penalizzato dalla riduzione del potere di spesa delle famiglie e dalla stretta delle banche nella concessione dei mutui. Ma se i primi sei mesi dell’anno sono stati ‘neri’, le prospettive per il secondo semestre sono di un “leggero miglioramento”. La ripresa vera e propria, però, è attesa a partire dal 2010, a patto tuttavia che le banche allentino la morsa sul credito e che l’inflazione torni a salire mettendo così le ali al tradizionale bene rifugio degli italiani: il mattone. Sono queste le previsioni per il mercato immobiliare italiano di Scenari Immobiliari. Sulla base dei dati del primo semestre, l’Istituto ha rivisto al ribasso la stima sul fatturato 2009 dell’intero settore: rispetto al 2008, si avrà un calo del 9,1% (a quota 110,8 miliardi di euro). Meno penalizzato il settore terziario-uffici, con un meno 4%, anche perchè il comparto continua ad essere il preferito dagli investitori istituzionali. Si riduce dell’1,3% in un anno il commerciale, dove la contrazione del segmento retail è in parte compensata dalle nuove aperture della grande distribuzione. Forti difficoltà, invece, per il comparto industriale con un calo del 15,6% del giro d’affari 2009. Quanto al mercato residenziale, il numero di compravendite, nel primo semestre, è calato di circa il 17% rispetto allo stesso periodo del 2008. Nel secondo trimestre il calo però è stato meno accentuato rispetto al primo. Anche per la discesa dei prezzi si è avuto un trend analogo: da -4,5% delle quotazioni nel primo trimestre, si è passati a -3,9% nel secondo. “Non si tratta di una inversione del ciclo, ma di segnali che vanno nella direzione positiva. In questa logica va vista anche la forte ripresa della domanda reale con visite, fortemente aumentate, negli uffici vendita dei cantieri e nelle agenzie immobiliari”, spiega Scenari Immobiliari. Nella prima parte del 2010 i prezzi dovrebbero restare sui livelli di fine 2009.

Fonte: Apcom.it

http://www.apcom.net/newseconomia/20090821_050907_4778be5_68786.html

Gli immobiliari stornano, ombra di Arcandor su Pirelli Re

Dopo la corsa di ieri, Risanamento scende a piazza Affari, insieme a tutto il comparto immobiliare anche perché il prezzo medio delle abitazioni nelle prime venti città degli Stati Uniti è calato in giugno del 15,4% rispetto a un anno fa. La flessione nelle prime 10 città del Paese è stata invece del 15,1% su base annua.

Sebbene ancora fortemente negative, le performance dell’indice sono in miglioramento rispetto ai mesi precedenti. Ancora più incoraggiante la performance su base mensile: in giugno infatti i prezzi delle case nelle prime venti metropoli del paese sono cresciuti dell’1,4% rispetto a maggio.

Al momento, comunque, Pirelli Re arretra del 2,89% a 0,4195 euro tra scambi sempre elevati: sono passati di mano 10,3 milioni di pezzi (3,7% del capitale), contro una media mensile di 4,5 milioni e i 19 milioni scambiati ieri. In questi giorni Risanamento sta mettendo a punto con le banche creditrici e gli advisor il piano di salvataggio per evitare il fallimento, un piano che dovrebbe venir approvato dal Cda convocato per venerdì prossimo.

Già alla vigilia le banche creditrici hanno incontrato i consulenti Bain e Banca Leonardo per valutare la nuova bozza del piano. Dall’incontro non sono uscite novità di rilievo anche se il consigliere delegato di Intesa Sanpaolo, Corrado Passera, si è detto fiducioso.

Peraltro, secondo fonti di stampa, all’iniezione di capitale di 500 milioni di euro prospettata dal piano potrebbe essere necessario aggiungere altri 220 milioni per coprire il rischio di rimborso anticipato del prestito convertibile. Saranno dunque cruciali gli incontri dei prossimi giorni e il Cda di Risanamento di venerdi, durante il quale dovrebbe essere approvato il piano che deve essere consegnato entro il primo settembre al giudice civile del Tribunale di Milano.

Come Risanamento anche sugli altri titoli immobiliari quotati, ieri su di giri, hanno la meglio i realizzi. Aedes cede l’1,36%, male anche Bastogi (-1,10%) e Brioschi (-0,45%). In lieve rialzo Gabetti (+0,59%). In rosso pure Pirelli Real Estate (-0,23% a 0,63 euro) che ieri ha registrato un rally in Borsa senza notizie specifiche sulla società.

Pirelli Real Estate, rimasta indietro rispetto ad altri titoli del comparto, secondo alcuni analisti beneficia delle aspettative di un miglioramento delle condizioni del settore immobiliare. Proseguono però le cattive notizie sul retailer tedesco Arcandor (-18,70% alla Borsa di Francoforte a 0,20 euro) che sarebbe ormai vicino al fallimento.

Pirelli Re è esposta attraverso la partecipazione del 12% in Highstreet, svalutata nel primo semestre 2009 e ora iscritta per un valore di circa 30 milioni di euro”, spiega un analista di una sim. “Le ipotesi peggiori sarebbero una totale svalutazione della quota e una fase prolungata di mancati affitti dagli immobili locati alla catena Karstadt posseduta da Arcandor. La raccomandazione su Pirelli Real Estate resta neutrale con un target price a 0,75 euro”.

Autore: Francesca Gerosa

Fonte: Milanofinanza.it

http://www.milanofinanza.it/news/dettaglio_news.asp?id=200908251459508076&chkAgenzie=TMFI&sez=news&testo=&titolo=Gli%20immobiliari%20stornano,%20ombra%20di%20Arcandor%20su%20Pirelli%20Re

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