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Outlet Immobiliare Italia

outlet immobiliare italiaDa qualche anno in Italia abbiamo imparato a conoscere ed apprezzare una formula commerciale che permette di acquistare beni (diffusissima nel settore dell’abbigliamento), spesso derivanti da stock, a prezzi davvero vantaggiosi. Sto parlando di Outlet, termine molto spesso sinonimo di buon affare e che è allo stesso tempo un’opportunità di “svuotare” negozi e magazzini da merce invenduta, con un beneficio reciproco per commercianti e clienti.

Un elevato stock di invenduto, o in genere di merce disponibile, genera naturalmente una caduta del prezzo, come da legge della domanda e dell’offerta. In buona sostanza è ciò che sta accadendo, con costante gradualità, al mercato immobiliare italiano, dove il patrimonio è oggetto di forte svalutazione da diversi anni proprio a causa dell’inversione del rapporto tra domanda e offerta e al crescente numero di immobili disponibili sul mercato.

Acquistare un immobile ad apparente prezzo di saldo è ciò che fa gola a chi oggi può e deve farlo.

Nelle vetrine dei negozi fanno bella mostra di sé i cartellini che sottolineano lo sconto sul prezzo sia in percentuale che con un raffronto con il prezzo precedente. Ciò non accade solo negli outlet o durante i periodi di saldo, in realtà sono diverse e molteplici le formule commerciali che sfruttano la leva dello sconto in diversi periodi dell’anno per attrarre i clienti. Pian piano anche qualche agenzia immobiliare ha adottato la strategia di sottolineare i cambi di prezzo dei vari immobili mettendoli in evidenza nella propria vetrina (RE/MAX già nel 2008 ha lanciato in Italia la campagna Saldi Immobiliari), incontrando le aspettative dei clienti che sono pronti ad acquistare a sconto.

Oggi le offerte sui prezzi di vendita tengono conto di una richiesta di trattativa che va dal 10-15% a quasi il 50%, e questo perché i clienti acquirenti sono nella maggior parte consapevoli di quanta offerta c’è in giro e di quali siano i reali valori di compravendita.

In effetti i prezzi medi di vendita si discostano dalla quasi totalità dei prezzi “di cartellino” degli immobili oggi presenti sul mercato.

Questo è il motivo per cui oggi chi vuole avere chance di vendita  dovrebbe collocare il proprio immobile in vendita a prezzi competitivi rispetto alla “concorrenza”. Il compito del consulente immobiliare dovrebbe essere proprio quello di aiutare i clienti che siano davvero nella necessità di vendere ad individuare sin da subito un corretto prezzo di richiesta per evitare che l’immobile vada ad ingrossare lo stock immobiliare di invenduto e diventare prodotto da outlet.

Pensateci un attimo, voi chiedereste mai un considerevole sconto su un prezzo adeguato o addirittura vantaggioso?

Perché vendere non è mai svendere.

A.R.

Mercato immobiliare italiano: continua il ballo del mattone

Comprare casa inizia ad essere un affare: ma per chi e a quali condizioni?

Il mercato immobiliare italiano attuale svela l’ennesimo uovo di Colombo: chi può mai trarre vantaggio dalla situazione attuale dove crollano i prezzi, scompaiono posti di lavoro, e i tassi di interesse viaggiano ai minimi storici? Chi dispone di liquidità! Sembra ovvio, ma così non è. Sono circa 10 anni che il mercato non si presenta tanto vantaggioso per chi vuole investire in proprietà immobiliari, sia a mezzo di capitali propri che tramite l’utilizzo di leve finanziarie.

Quindi se dal 2000 al 2007 sono esplosi i prezzi degli immobili e i redditi nello stesso periodo sono cresciuti rispettivamente del 30% nel settore privato e del 40% in quello pubblico, è chiaro come il crollo dei prezzi che ha lentamente eroso i valori immobiliari negli ultimi 3 anni e il ritorno di tassi di interesse veramente vantaggiosi, spingano le famiglie, che mantengono così un ottimo potere d’acquisto, a investire nel mattone.

Il mercato immobiliare è così ripartito, anche se con il silenziatore. Sintomatico il +9% di erogazione di mutui finalizzati all’acquisto casa e soprattutto il fatto che il capitale medio erogato sia salito da € 122’000 a € 135’000 (stime di MutuiOnLine importante broker on-line).

Il potere d’acquisto delle famiglie che hanno dei risparmi, e di coloro che hanno mantenuto i redditi raggiunti nella prima metà di questo decennio, spingono in avanti il mercato immobiliare di città come Genova, Palermo, Napoli, Torino, dove secondo le stime del Corriere della Sera si riesce ad acquistare con i prezzi e i tassi variabili attuali si riescono ad acquistare mediamente fino a 35 mq in più rispetto al periodo del boom. Diverso discorso con i tassi fissi, dove si va dal +6/10 mq di Milano al + 18 mq di Torino, che è sempre un buon comprare.   Con il tasso fisso l’unica città dove non si riesce a realizzare l’affare è Roma, che invece mantiene ancora alti valori immobiliari e nel mutuo a tasso fisso decennale si scopre meno conveniente del passato, con il variabile invece anche Roma consente buone opportunità.

Andrea Russo

 

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Diritto alla provvigione

Cassazione – Sezione terza – sentenza 6 marzo – 15 aprile 2008, n. 9884

Secondo ormai un orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità, ribadita dalla sentenza in 9884/2008 il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, secondo la Cassazione, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.

Autore: Avvocato Massimo Chimienti

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