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Pannelli fotovoltaici in locazione o superficie
Rinnovabili. I contratti che garantiscono l’installazione
Il recente boom del “solare fotovoltaico” ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all’installazione degli impianti ovvero a costituire – loro tramite – i più opportuni diritti di godimento sugli stessi, tenendo ben presente la recente classificazione dei parchi solari quali «opifici» e quindi unità immobiliari. Uno strumento negoziale attivabile per esempio per impianti architettonicamente integrati sui tetti degli immobili è il contratto di locazione. Scelta avvalorata dall’orientamento della Corte di Cassazione, che si pronuncia a favore dell’applicazione della disciplina locatizia anche nel caso in cui sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto (sentenze 2069/2004, 1451/86, 4157/99 e 596/87). Il ricorso alla locazione assicurerebbe certamente un ridotto carico fiscale per l’investitore rispetto ad altre possibili soluzioni negoziali, ma potrebbe al contempo generare qualche rischio per l’investitore/conduttore. Basti pensare alla nuova normativa fallimentare che, in caso di fallimento del locatore, attribuisce al curatore – in determinati casi – la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l’investitore ed il fallito. Inoltre, se gli impianti fotovoltaici fossero considerati “addizioni” rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l’investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un’indennità. Ipotesi, quest’ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell’investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto. Un ulteriore espediente giuridico cui ricorrere, in particolare, per gli impianti collocati al suolo è costituire a favore dell’investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull’impianto. Il Codice civile, infatti, consente al proprietario del suolo di costituire a favore dell’investitore il diritto di fare e mantenere al di sopra e al di sotto del suolo una costruzione (nel caso di specie, l’impianto fotovoltaico comprensivo di ogni suo elemento sotterraneo e fuori terra).L’accorgimento negoziale da adottare in questo caso consiste in una deroga del principio codicistico dell’accessione, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario. Se si opta per la locazione, poi, è bene valutare attentamente l’opportunità di una contestuale costituzione a carico del bene locato – quantomeno – di una servitù di elettrodotto, costituzione anche questa più onerosa della sola pattuizione di un rapporto locatizio. Nonostante il maggior carico fiscale, la costituzione di diritti reali immobiliari – quali la superficie e la servitù – offre maggiori garanzie in termini di pieno godimento del suolo, nonché, nel caso del diritto di superficie (e deroga all’accessione), di immediato acquisto da parte dell’investitore della proprietà delle installazioni. Inoltre, il ricorso ad atti costitutivi di diritti reali immobiliari metterebbe l’investitore al riparo dai pregiudizi derivanti da un eventuale dichiarazione di fallimento del proprietario, stante la tendenziale intangibilità da parte del curatore fallimentare degli atti traslativi di diritti reali acquistati in buona fede prima di una dichiarazione di fallimento. Un’ulteriore esigenza particolarmente sentita dall’investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per “vincolare” il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l’impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l’efficacia alla condizione sospensiva dell’esito positivo del relativo iter autorizzatorio.
Calmetta Avvocati Attorneys LLP
La giurisprudenza.
Cassazione, sentenza 2069/04
L’estensione in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, la disciplina dettata dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’articolo 27 della legge citata.
Cassazione, sentenza 4157/99
La destinazione In tema di locazione di immobili urbani, adibiti a uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile all’articolo 27 della legge 392/78, il giudice deve accertare se l’immobile oggetto della locazione – anche un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato a una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile e l’attività del conduttore.
Autori: Paolo Francesco Calmetta Ornella Di Benedetto
Fonte: Il Sole 24Ore
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I diritti reali in generale
La categoria dei diritti reali assume tale denominazione in virtù di una caratteristica che accomuna tutte le situazioni giuridiche in essa ricomprese: esse hanno infatti sempre ad oggetto una “res”, ossia una cosa, un bene materiale.
Gli elementi individuanti tali diritti sono generalmente identificati nell’immediatezza, nell’assolutezza, nell’inerenza al bene, nell’autosufficienza e nel diritto di seguito o sequela.
I diritti reali, infatti, gravando direttamente sulla “res”, si contraddistinguono innanzitutto perché consentono ai loro titolari di soddisfare i propri interessi sulla cosa stessa, senza alcun bisogno della mediazione di terzi; essi, inoltre, possono essere fatti valere “erga omnes”, nei confronti di tutti i consociati, i quali sono pertanto tenuti ad astenersi da qualsiasi turbativa all’esercizio di tali diritti; da ultimo, è propria dei diritti reali anche la facoltà di seguire il bene presso qualsiasi successivo avente diritto.
Va altresì precisato che i diritti reali si compongono di due momenti fondamentali, di diversa intensità a seconda della singola situazione giuridica presa in esame: la facoltà di godimento e la facoltà di disposizione, ossia, rispettivamente, la facoltà di trarre direttamente utilità dalla cosa, senza però mutarne la condizione giuridica e, invece, la facoltà di porre in essere tale modificazione, mutando la titolarità del diritto o costituendo a favore di terzi diritti reali minori, diversi dalla proprietà.
Un ulteriore carattere essenziale dei diritti reali è la loro tipicità: essi, infatti, sono previsti dal nostro legislatore in numero chiuso, sfuggendone quindi l’individuazione all’autonomia privata. Si tratta della proprietà, della superficie, dell’enfiteusi, dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione e della servitù. Quelli appena elencati sono i cosidetti diritti reali di godimento; per quanto riguarda, invece, i diritti reali di garanzia, costituiti dal pegno e dall’ipoteca, approfondiremo in un ulteriore intervento.
La nozione di “cosa” oggetto di diritti reali
La definizione di “cosa” ai fini della disciplina dei diritti reali è fornita dall’art. 810 c. c., norma di apertura del Libro III “Della proprietà”.
Per “cosa” deve essere intesa ogni porzione materiale del mondo fisico che può costituire oggetto di diritti.
Tali beni, inoltre, sono suscettibili di diverse classificazioni, la principale delle quali è rappresentata dalla suddivisione tra beni immobili e mobili, dettata dall’esigenza di differenti regimi di circolazione.
Per il trasferimento dei beni immobili, infatti, l’ordinamento adotta maggiori cautele, prescrivendo, a pena di nullità, la forma scritta dell’atto traslativo di diritti su detti beni, nonché la trascrizione di tali atti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
I beni immobili vengono individuati dall’art. 812 c. c., il quale menziona in prima battuta il suolo, quale bene immobile per natura.
Proseguendo nella lettura della disposizione, vengono inoltre indicati i cosidetti immobili per accessione, che cioè sono considerati tali in virtù di un rapporto di incorporazione organica con il suolo. Si tratta delle sorgenti e dei corsi d’acqua, degli alberi, degli edifici e delle altre costruzioni, purché unite al suolo, anche se solo in via transitoria, così come i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti che risultino saldamente assicurati alla riva o all’alveo del fiume, in maniera stabile e funzionale alla loro utilizzazione.
Fonte: http://www.101professionisti.it
http://www.101professionisti.it/guide/proprieta/generale.aspx
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Codice Civile: Titolo II – Della proprietà
Capo III – Dei modi di acquisto della proprietà
Art. 922. Modi di acquisto.
La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge.
La Proprietà si può acquistare:
§ A titolo originario : l’acquisto non dipende in nulla, né si collega di necessità al diritto del precedente proprietario. La prova della proprietà consiste nel provare che ricorrono i presupposti previsti dalla legge
§ A titolo derivativo : l’acquisto si collega in modo inscindibile all’esistenza del diritto in capo a colui che trasferisce. La prova della proprietà consiste nel provare l’esistenza di un titolo idoneo all’acquisto, cioè valido ed efficace, oltre al fatto che il dante causa fosse a sua volta legittimo propritario.
MODI DI ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO:
v Occupazione (art.923 c.c.) Le cose mobili che non sono di proprietà di alcuno si acquistano con l’occupazione.
v Invenzione (art.927 c.c.) L’invenzione si configura quando la cosa mobile è stata smarrita dal legittimo proprietario.(art.927 c.c.) L’acquisto della proprietà avviene trascorso un anno dal giorno della pubblicazione del ritrovamento, pubblicazione che avviene a cura del sindaco.
v Accessione (art.934 c.c.) L’opera che accede al suolo o per unione organica o per impianto meccanico diviene parte del fondo.
v Unione (art.939 c.c.) Si ha in caso di congiungimento tra cose esclusivamente mobili che non perdono la loro individualità pur potendo divenire inseparabili. Es. pietra preziosa ed anello
v Commistione (art.939 c.c.) Si ha quando diverse cose vengono unite senza potersi più distinguere. Es. uova e farina in un dolce.
v Usucapione (art.1158 e ss. c.c.) Si ha usucapione del diritto quando il possesso è protratto per un certo periodo di tempo, pur se il possessore supponeva di non poter usucapire, ritenendo il bene demaniale. Il possesso utile ad usucapire è quello acquistato pacificamente e senza spoglio.
L’usucapione si ottiene in 20 anni per i beni immobili e sulle universalità di mobili, in 10 anni o 20 anni per i beni mobili a seconda che il possesso sia stato di buona fede o di mala fede.
La disciplina dell’usucapione è per larga parte quella della prescrizione. Si applicano infatti le disposizioni generali, quelle relative alle cause di sospensione, di interruzione e al computo dei termini (art.1165 c.c.), nei limiti dei criteri di compatibilità.
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