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Terremoto: nuova ordinanza per snellire le procedure

(AGI) – Roma, 4 set. – Ricomprensione dell’IVA tra le spese ammissibili a contributo per la ricostruzione degli edifici danneggiati, un programma per la sistemazione degli sfollati in strutture permanenti in conseguenza del progressivo smaltimento delle aree d’accoglienza e la predisposizione di un piano urgente per la viabilita’. Sono alcune delle principali misure contenute in una nuova ordinanza, firmata dal Presidente del Consiglio, volta a regolare le attivita’ del Dipartimento della protezione civile e delle altre Amministrazioni coinvolte per il superamento dell’emergenza terremoto in Abruzzo.
AGEVOLAZIONI PER INTERVENTI SUGLI IMMOBILI Con particolare riferimento agli studenti universitari: per far fronte con la massima urgenza alle esigenze alloggiative della popolazione, e’ previsto il riconoscimento ai proprietari di piu’ unita’ immobiliari, danneggiate con esito di tipo A, B o C che si impegnano a riaffittarle alle medesime condizioni di quelle vigenti alla data del 6 aprile 2009 per una durata non inferiore a due anni, di un contributo per la riparazione nel limite massimo di 80.000 euro, contributo che potra’ essere suddiviso, appunto, su piu’ unita’ abitative. Ancora in ambito immobiliare, oltre alla ricomprensione dell’IVA tra le spese ammissibili a contributo per la riparazione o ricostruzione degli edifici danneggiati con esito di tipo A, B, C ed E, viene anche data la possibilita’, per gli Amministratori di Condominio, di accedere alle richieste di contributi in finanziamento agevolato per le riparazioni o la ricostruzione di edifici contenenti piu’ unita’ immobiliari. Viene inoltre elevato a 160 giorni il termine entro il quale presentare domanda per il contributo finalizzato alla riparazione, ricostruzione o acquisto di unita’ immobiliari. Al fine di consentire in termini di somma urgenza gli interventi di ricostruzione o riparazione degli immobili di proprieta’ dell’Azienda Territoriale Edilizia Territoriale Pubblica regionale (Ater) nonche’ dell’edilizia Residenziale Pubblica Comunale, il Presidente della Regione Abruzzo, in qualita’ di Commissario delegato potra’ avvalersi delle medesime aziende in qualita’ di soggetti attuatori. Con tali provvedimenti si intende assicurare ogni snellimento di procedure e tutti gli strumenti operativi per velocizzare gli interventi di ristrutturazione e ricostruzione su tutte le tipologie abitative pubbliche e/o private.

Fonte: Agi.it

http://www.agi.it/ultime-notizie-page/200909041826-cro-rom1120-terremoto_nuova_ordinanza_per_snellire_le_procedure

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Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm

La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. Al limite, secondo interpretazioni caldeggiate soprattutto dalle associazioni dei proprietari, è possibile imporre all’inquilino anche il versamento delle spese di manutenzione straordinaria. Prassi comune è comunque quella di  far “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone (ora abrogato per le locazioni abitative) , che prevedeva un incremento del canone pari all’interesse legale in caso di riparazioni straordinarie le cui spese fossero sopportate dal proprietario.

Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella  allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche  perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.

Naturalmente, qualsiasi spartizione serba dei margini di ambiguità. Per esempio, è spesso fonte di lite a chi tocchi la riparazione di un guasto. Occorre infatti stabilire se esso è dovuto da un logoramento dato dalla vecchiaia di un impianto o di una struttura (nel qual caso toccherebbe al proprietario) o da un cattivo uso o da una cattiva piccola manutenzione da parte dell’inquilino, che ha l’obbligo di custodia dell’immobile locato e dei suoi accessori. Tanto per fare un esempio, un cattivo uso di un lastrico solare (disponendo piante con vasi pesanti e facendo stagnare l’acqua utilizzata per annaffiare), può causare gravi e soprattutto costosissimi problemi di infiltrazioni in fessure che si creano nel manto di copertura.

Inoltre le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non sono mai riuscite a mettersi d’accordo su a chi toccassero certe spese,non a caso non elencate nella tabella allegata al decreto ministeriale. Per esempio, se l’onorario dell’amministratore condominiale e le polizze globali fabbricato competano  al 50% al conduttore oppure per intero al locatore. Ma anche chi paga l’eventuale  tassa del passo carraio, le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore e la sostituzione delle funi logorate dall’uso,la riparazione delle colonne montanti delle fognature e via elencando. Ambiguità generano anche i contratti “a forfait” stipulati con ditte che si occupano degli impianti (terzo responsabile del riscaldamento, o dell’ascensore), quando il contratto stesso comprenda garanzie di riparazioni straordinarie con  spese a carico dell’installatore-manutentore.

Competono invece sicuramente all’inquilino, perché a lui imputate dal Dpr n. 412/1993 di attuazione della legge sul risparmio energetico, gli obblighi di esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti termici (nonostante il fatto che la tabella non vi faccia cenno). Il che significa che è lui che deve pagare le verifiche eseguite periodicamente da un manutentore specializzato nonché i costi di eventuali controlli, che sono ancora oggi gestiti dai comuni oltre i 40 mila abitanti o dalle province negli altri casi. Ovviamente è l’inquilino ad assumersi le responsabilità derivanti dall’accensione, fuori dalle ore e dai periodi consentiti, della caldaia individuale.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Foresterie: giudizi contrastanti sull’abrogazione

La foresteria è ancora un uso consentito, sganciato dalle regole della legge n. 431/1998 e sottoposto solo a quelle del codice civile? Alla domanda non si può dare una risposta definitiva, dal momento che la giurisprudenza è ancora divisa. Il sospetto che “l’uso foresteria” fosse stato abolito deriva dall’articolo 1 della legge 431/98. Al comma 3 si stabilisce infatti espressamente che le disposizioni della norma di riforma non si applicano ” ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio”. Questa espressa esclusione è parsa ad alcuni una limitazione, che suonava un po’ come dire: “la riforma si applica sempre e comunque, fatta esclusione per i casi espressamente stabiliti”. Ed altri hanno poi aggiunto che non vi è possibilità di locazioni transitorie se non stipulando un contratto ai sensi dell’articolo 5 della legge 431/1998 che presuppone la partecipazione al contratto di un normale padrone di casa e di un normale inquilino (terzo escluso).

Tuttavia questa  tesi non convince. La nuova legge si preoccupa di tutelare gli inquilini per le loro reali esigenze abitative di prima casa, tra cui non rientra l’uso foresteria ed anche perché ipotizzare espressamente un uso foresteria in favore degli Enti Locali, che destinano immobili in godimento di particolari categorie di cittadini (in genere, gli sfrattati), non significa per forza escludere altre forme di foresteria ma, al contrario, rafforzarne la validità.  Così come in passato, quindi, se nel caso singolo l’uso foresteria si dovesse dimostrare come uno stratagemma per aggirare le norme sulle locazioni abitative, vorrà dire che il relativo contratto sarà nullo con le conseguenze previste dall’articolo 13 della legge 413/98.

Del resto, la Finanziaria 2001, ha concesso  l’integrale  deduzione dall’Ires “dei canoni di locazione anche finanziaria e le spese relative al funzionamento di strutture recettive, qualora i fabbricati siano concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l’attività, per il periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi”. Ciò finisce indirettamente per riconoscere che l’uso a foresteria non è stato affatto abrogato dalla legge 431/98. Infatti non si vede davvero in quale “categoria”, prevista dalla legge 431 potrebbe essere inquadrata l’ipotesi della locazione da parte dell’azienda  di un immobile concesso in uso al dipendente. Non di certo in quella delle “locazioni temporanee”, che prevede espressamente che siano l’inquilino o il proprietario ad avere bisogno di locare per un periodo di tempo limitato l’immobile.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

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