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FIAIP Lombardia, proposta Riforma Professionale Agenti Immobiliari

Di ritorno dall’assise romana del consiglio nazionale Fiaip , raccolgo volentieri la provocazione a riflettere sulla funzione degli agenti immobiliari professionali e sulla centralità di internet, con i suoi portali immobiliari, social network, forum e blog, non solo come piattaforma di interscambio e collaborazione professionale, ma anche come foro di discussione degli agenti immobiliari, che per la prima volta hanno la possibilità di uno scambio orizzontale continuo di informazioni, pareri e sentiment sulla loro attività e sul mercato. Su internet passa la testa e la pancia, i malumori viscerali e a volte ingenui, insieme alle elaborazioni intellettuali, di un grande work in progress che è la coscienza collettiva degli agenti immobiliari.

Cosa siamo? Siamo ausiliari del commercio, siamo professionisti? Professione intellettuale pagata ad ore e a pratica (come gli avvocati), o mediazione professionale, pagata ad affare fatto? Come migliorare la percezione dell’agente immobiliare da parte dell’opinione pubblica e della stampa? Quali i servizi da fornire alla clientela? Le domande sono sempre le stesse, e spesso anche le risposte, tanto che qualcuno di noi si è stancato di vederle ripetute a carosello da un sito a un blog a Facebook e Twitter. Come Fiaip Bergamo abbiamo iniziato sotto la mia presidenza una riflessione su questi temi, estesa attraverso gli organi statutari a Fiaip Lombardia e a tutta la federazione.

Certamente non siamo avvocati o notai, non siamo consulenti puri che stanno dietro una scrivania a dispensare consigli, siamo agenti immobiliari, ove agente sta per il participio presente del verbo agire. La consulenza non è altro che la veste moderna e professionale dell’antica arte del sensale, nobile figura che riesce a far dialogare le parti, il venditore e l’acquirente, il padrone di casa e l’inquilino; parti che scontano una difficoltà strutturale nel loro rapporto, cioè il fatto di trovarsi in conflitto d’interesse diretto e lampante, “io vinco tu perdi”, “quello che guadagno io lo perdi tu”. È il mediatore come figura super partes che riesce a farli dialogare, e a comporre i contrapposti interessi nella superiore sintesi della mediazione. Nessuno tocchi la mediazione quindi, anche perché nessuno vieta agli agenti immobiliari di operare come “mandatari a titolo oneroso” in determinate situazioni, ovviamente informandone il consumatore. Ma la prassi e la normale operatività dell’agente immobiliare italiano è quella del mediatore.

Ora va detto che la mediazione sconta uno strano destino: tutti hanno bisogno di mediatori (nei più svariati ambiti), salvo poi disconoscerne il ruolo e la funzione. Il mediatore infatti non produce beni materiali, non vende cose, ma offre un servizio immateriale di incalcolabile valore: “crea” l’affare, a volte parrebbe quasi dal nulla, simile ad un demiurgo che porta al dialogo e alla conclusione di un contratto preliminare persone che partono da posizioni spesso inconciliabili. Solo che, a mediazione avvenuta, riesce difficile oggettivare questo servizio come fosse una “cosa” o un prodotto, e molti – chissà perché, proprio quando devono pagare la provvigione –  tendono a pensare che in fondo del mediatore si sarebbe anche potuto fare a meno E così il mediatore, nell’economia spicciola della casalinga di Voghera, rischia di venire etichettato come colui che “ha fatto due telefonate” (non importa se mettendo sapientemente a frutto un portafoglio clienti costruito in anni se non decenni di professione), in fondo non ha dato nessun valore aggiunto alla trattativa, e se chiede un compenso (del resto nessuno campa di gloria) viene percepito come un maggior costo e non come l’ingranaggio cardine dell’affare. Dobbiamo avere il coraggio di affermare l’orgoglio di essere mediatori, dicendo pacatamente ai clienti: “cari signori, senza di noi l’affare non l’avreste concluso, sareste partiti da punti di vista e valutazioni economiche e aspettative totalmente inconciliabili, per finire in corto circuito e tenervi uno i suoi soldi e l’altro la sua casa; con noi avete l’affare fatto e la soddisfazione delle parti”. Ovviamente questo lo si può dire se si è lavorato con sapienza, correttezza, inparzialità e professionalità. Ma questo è quello che la gente si aspetta da noi, che le risolviamo un enorme problema pratico e concreto per il quale non dorme la notte, comprare, vendere o affittare casa. Il resto, l’insieme dei servizi di informazione sull’immobile e sull’affare richiesti dal codice civile, dalla Legge 39/89, dalla giurisprudenza e dal nuovo standard europeo (e italiano) UNI EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari”, attiene alle condizioni necessarie ma non sufficienti della mediazione, è la cornice informativa all’interno della quale si situa il core business del nostro vero servizio: la mediazione immobiliare. Solo chi non ha la coscienza e l’orgoglio della mediazione può scambiare la cornice per l’opera d’arte che ci sta dentro, confondendo il nostro servizio con le visure ipotecarie o il reperimento delle spese condominiali, elementi importanti certo per la sicurezza dell’affare e la scelta del consumatore, ma come precondizione della mediazione, che è il vero core business della nostra attività. Anche dire che “non basta più mettere in contatto le parti” è fuorviante, ma quando mai è bastato, si sudano sette camicie per arrivare dal primo appuntamento al preliminare e poi al rogito. Non tutti sono mediatori, la mediazione è un’arte che è divenuta professione e dobbiamo come agenti immobiliari proteggerla da chi vorrebbe sostituirla con la vendita porta a porta con il blocchetto dei moduli sottobraccio.

Detto questo, proseguiamo dicendo che a Bergamo e anche in Lombardia noi agenti immobiliari Fiaip ci siamo un po’ stancati delle geremiadi sull’Albo mancato, sull’Ordine sognato, sul Ruolo perduto, sul latte versato. Sono rimasti i requisiti professionali della L. 39/89, almeno fino a quando ce li lasceranno. Proprio per questo dobbiamo giocare d’anticipo. Noi diciamo a questo punto che saranno le associazioni, mi si consenta di parlare per Fiaip, che sarà Fiaip a fare la differenza, e che chi non sarà iscritto ad un’associazione verrà percepito come un cane sciolto (anche se non lo è) e farà fatica a lavorare, proprio come succede negli Stati Uniti. E cosa fanno quei satanassi di americani per far entrare la gente nelle agenzie immobiliari con fiducia? Si sono inventati il sistema delle certificazioni professionali, su base volontaria in quanto commercialmente vantaggiose e qualificanti per il professionista che le adotta. Non stiamo parlando della vecchia e poco fortunata Iso 9001 (certificazione dei processi aziendali), ma di certificazioni specifiche delle competenze professionali. Ad esempio se io sono uno specialista del residenziale, avrò una certificazione “CRS – Certified Residential Specialist”, che attesta che il residenziale è il mio ambito operativo prevalente, oltre ai corsi specifici seguiti e la verifica finale superata. Idem per l’industriale, il commerciale e così via. Quindi l’associazione di categoria certifica, a beneficio del consumatore, le competenze professionali specifiche dell’associato. In questo modo Fiaip ha la possibilità di comunicare al consumatore il ruolo specifico e la competenza dell’agente immobiliare professionale associato. Questa è una risposta concreta e immediatamente spendibile a chi chiede che significhi la professionalità dell’agente immobiliare. Come Collegio di Bergamo e Fiaip Lombardia chiediamo che la federazione si muova da subito in questa direzione. Se non ora, quando?

Per il video con l’esposizione della proposta di riforma professionale di Fiaip Lombardia:

 

http://www.youtube.com/watch?v=vATeG9eqnas&feature=player_embedded

 

 

 

Giuliano Olivati

Presidente provinciale

Fiaip Bergamo

Email: olivati@fiaip.it

www.fiaipbergamo.it

Cell. +39 335 6069107

 

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Fiaip e Fimaa insieme per la lotta all’abusivismo e la salvaguardia della professione dell’agente immobiliare

I Presidenti Nazionali di Fiaip Paolo Righi e Fimaa Valerio Angeletti hanno condiviso un documento contenente proposte migliorative al regolamento di attuazione del decreto legislativo 59/2010 in merito al recepimento della direttiva servizi 123/2006/CE.

“Nell’ottica di una totale trasparenza della qualità dei servizi offerti dagli agenti immobiliari ai propri clienti e a garanzia di una maggiore professionalizzazione per gli stessi, proporremo al Ministero dello Sviluppo Economico un documento – dichiarano Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip e Valerio Angeletti, Presidente Nazionale Fimaa – in merito al regolamento di attuazione della Direttiva Bolkestein e sugli effetti dell’introduzione della S.C.I.A.”.

Fiaip e Fimaa all’unisono nel documento sostengono come la necessità di liberalizzazione e semplificazione amministrativa debba essere realizzata dal legislatore salvaguardando il rispetto dei requisiti soggettivi, morali e professionali prescritti dalla Legge n. 39/89 e tutelando al contempo i consumatori. Le due associazioni, a fronte di potenziali rischi a seguito della soppressione del Ruolo e per dare una più compiuta attuazione a quanto stabilito dall’art. 73 Dlgs. N° 59/2010, chiedono nel documento congiunto maggiori controlli da parte delle Camere di Commercio, e propongono una serie di obblighi per garantire la tutela della concorrenza e del consumatore.

Le due associazioni chiedono maggiori controlli da parte degli uffici delle Camere di Commercio per ovviare al rischio abusivismo. Tali controlli vengono ritenuti necessari per verificare il possesso dei requisiti soggettivi, morali e professionali prescritti dalla Legge n.39/89 in capo a coloro che presentano la S.C.I.A. nel termine di 60 giorni dalla presentazione della stessa, con il preciso obbligo di effettuare tali controlli sul 100% delle domande presentate e di denunciare all’autorità giudiziaria coloro che esercitano abusivamente l’attività di mediatore.
Fiaip e Fimaa chiedono inoltre il mantenimento della tessera personale di riconoscimento e della pubblicazione on-line sui siti camerali dei nominativi e delle foto degli iscritti al Registro delle Imprese oppure al R.E.A.

“Le disposizioni suggerite al Ministero dello Sviluppo Economico – dichiarano congiuntamente in un nota FIAIP e FIMAA – riflettono la ratio della Direttiva 2006/123/CE in merito alla tutela dei diritti dei consumatori ed alla qualità dei servizi e vogliono inoltre combattere aspramente il fenomeno dell’abusivismo dilagante, che crea tanti danni alla categoria, ai consumatori e al mercato immobiliare”.

Fonte: Ufficio stampa Fiaip.it

http://www.fiaip.it/sala-stampa/comunicati-stampa/dettaglio.asp?id=6349

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Antiriciclaggio: il real estate diventa sorvegliato speciale

Le agenzie di affari in mediazione immobiliare – in presenza dell’ iscrizione nell’ apposita sezione del Ruolo istituito presso la Camera di Commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi della legge 3 febbraio 1989 n. 39 -, sono tra i soggetti destinatari degli obblighi antiriciclaggio, in base alle disposizioni del D.Lgs 231 / 2007 (recepimento III Direttiva Antiriciclaggio, che rappresenta il frutto di un nuovo approccio al problema del contrasto alle basi economiche della criminalità sia comune che organizzata e del terrorismo internazionale) e al successivo e recente c.d. “Correttivo al recepimento III Direttiva normato con il D.Lgs.151 / 2009″ in vigore dal 4 novembre 2009. Devono quindi anche analizzare comportamenti non coerenti di clienti e anche arrivare a segnalare eventuali acquisizioni incoerenti o conto terzi.

Relativamente all’ obbligo di segnalazione di eventuale operazione sospetta, va ricordato che i presupposti che fanno sorgere l’ obbligo stesso sono previsti dall’ art. 41 del citato D.Lgs 231 / 2007 il quale dispone che gli agenti immobiliari, così come gli altri destinatari della normativa, dovranno segnalare l’ operazione sospetta quando:

“Sanno o sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso o che siano state compiute o tentate operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo e addirittura tale obbligo di segnalazione può sorgere anche prima dell’ instaurarsi di una relazione d’ affari”.

Il sospetto è desunto da caratteristiche, entità, natura dell’ operazione o da qualsivoglia altra circostanza conosciuta in ragione delle funzioni esercitate, tenuto conto anche della capacità economica e dell’ attività svolta dal soggetto cui è riferita, in base agli elementi a disposizione dei segnalanti, acquisiti nell’ ambito dell’ attività svolta ovvero a seguito del conferimento di un incarico.

Con decreto del Ministero dell’ Interno da emanare su proposta dell’ U.I.F. (Ufficio Informazione Finanziaria) è prevista l’ emanazione periodica di specifici Indicatori di anomalia da prendere in considerazione ai fini della valutazione dell’ operazione come sospetta.

Ai fini del corretto adempimento dell’ obbligo di segnalazione di operazioni sospette gli operatoridovranno avere riguardo ai principi e alle indicazioni generali contenute nella normativa e la segnalazione dovrà contenere i dati, le informazioni, la descrizione delle operazioni ed i motivi del sospetto con le modalità che saranno indicate con provvedimento emanato dalla UIF entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore dell’ emanando decreto da parte del ministero degli interni che sarà pubblicato anche sul sito Internet della UIF: http://www.bancaditalia.it/UIF.

Stesso onere relativo a periodici e specifici indicazioni è previsto a carico delle autorità competenti, in particolare della U.I.F., della Guardia di finanza e della D.I.A., ovvero di fornire indicazioni aggiornate circa le prassi seguite dai riciclatori e dai finanziatori del terrorismo, al fine di agevolare l’ adempimento degli obblighi di adeguata verifica, di segnalazione delle operazioni sospette e di formazione del personale

A titolo puramente sintetico ed illustrativo si evidenziare che l’ acquisizione di immobili da parte di un cliente con estrema facilità, senza richiesta di adeguate informazioni sulla localizzazione o lo stato dello stesso, o in paesi in cui il cliente non ha legami economico – patrimoniali può essere sinonimo di comportamento non coerente e indicatore di anomalia da usare come ipotesi di analisi esclusivamente soggettiva al fine di decidere sulla eventuale segnalazione di operazione sospetta.

Alcune volte però ci potrebbe capitare che si possa osservare anche importi di acquisto / valore dell’ investimento, comunque a vista non coerenti col profilo economico dell’ acquirente e / o vengono conclusi ad un valore molto superiore rispetto al valore di mercato dello stesso.

Anche il ripetuto e frequente ricorso a pagamenti dilazionati al di sotto della soglia di 12.500 euro a favore di terzi devono indurre gli agenti immobiliari a valutare l’ opportunità di segnalare l’operazione con eventuale sospetto.

Queste ed altre situazioni sono parte integrante degli indicatori di anomalia relativi all’ attività diagenzia di affari in mediazione immobiliare, previste dalle bozze del prossimo decreto del Ministero dell’ Interno (in attesa di emanazione) in relazione agli obblighi di segnalazione antiriciclaggio.

In materia di operazioni immobiliari, l’ attenzione dei soggetti obbligati deve orientarsi in modo attento su eventuali richieste di investimenti in immobili per importi incoerenti con il profilo economico – patrimoniale del cliente e / o in Stati completamente fuori dal raggio di azione del soggetto, con maggior attenzione da dedicare all’ analisi se il cliente è persona politicamente esposta.

Particolare attenzione dovrà essere altresì dedicata alla categoria degli indicatori di anomalia connessi all’ identità o all’ atteggiamento del cliente, a quelli connessi alle modalità di esecuzione delle operazioni e ai relativi ai mezzi di pagamento utilizzati.

A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significato alla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessi all’ identità del cliente o all’ atteggiamento dello stesso:

Il cliente fornisce informazioni palesemente inesatte, incomplete ovvero false con riguardo alla propria identità o quella dell’ eventuale titolare effettivo, allo scopo e alla natura della operazione richiesta, all’ attività esercitata, alla situazione economica e patrimoniale propria o dell’ eventuale gruppo societario di appartenenza, al potere di rappresentanza, all’ identità dei delegati alla firma, alla struttura di proprietà o di controllo societario.

Utilizzo di documenti identificativi che sembrano contraffatti oppure il cliente, all’ atto di esibire documenti di identità ovvero alla richiesta di fornire informazioni sull’ operazione, rinuncia ad eseguirla, oppure mostra un’ inusuale familiarità in tema di adeguata verifica della clientela e di rilevazione di segnalazione di operazioni sospette.

Il cliente si mostra riluttante a fornire informazioni, dati e documenti comunemente acquisiti per l’ esecuzione dell’ operazione e / o dimostra di non avere adeguata conoscenza della natura, dell’ oggetto o dello scopo dell’ operazione richiesta, suscitando il dubbio che egli possa agire con finalità illecite per conto di un terzo.

Il cliente richiede prestazioni tese a dissimulare l’ origine illecita di capitali e magari richiede di effettuare operazioni con controparti censite nelle liste delle persone o degli enti attivi nel finanziamento del terrorismo dove molto spesso le sue controparti operano in Stati diversi dai paesi terzi con regime equivalente e richiedono le seguenti prestazioni, senza fornire ragionevoli motivi legati all’ attività esercitata o a particolari condizioni adeguatamente documentate.

Frequenti operazioni di acquisto o vendita di beni di valore in nome o a favore di terzi, quando i rapporti non appaiono giustificati.

A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significato alla casistica relativa agli indicatori di anomalia relativi ai mezzi di pagamento utilizzati:

Modalità di regolarizzare la dilazione di pagamento mediante strumenti incoerenti rispetto alle ordinarie prassi di mercato, in assenza di ragionevoli motivi legati al tipo di attività esercitata o a particolari condizioni adeguatamente documentate con ricorso ripetuto al contante, a libretti di deposito al portatore ovvero ad altri titoli al portatore, nonché a valuta estera o all’ oro.

Versamento di un consistente acconto in contanti e regolamento della restante parte avvalendosi di un intermediario situato in Stati diversi dai paesi terzi con regime equivalente con utilizzo di banconote in tagli inusuali rispetto al tipo di operazione effettuata, di banconote impacchettate o arrotolate in modo inusuale ovvero di banconote molto logore.

Frequente utilizzo di strumenti di moneta elettronica, specie non nominativa, per importi complessivamente rilevanti, in assenza di ragionevoli motivi, magari con richiesta di modificare le modalità di pagamento già convenute, soprattutto se ciò implica il ricorso a mezzi di pagamento non appropriati alle ordinarie prassi di mercato.

Improvviso e ingiustificato intervento di un terzo a copertura dell’ esposizione di un cliente attraverso il pagamento in un’ unica soluzione, specie se effettuato per importo rilevante in contanti, quando era stato concordato in origine un pagamento rateizzato.

Proposta di regolare sistematicamente i pagamenti secondo modalità tali da suscitare il dubbio che si intenda ricorrere a tecniche di frazionamento del valore economico dell’ operazione, in assenza di ragionevoli motivi legati all’ attività esercitata o a particolari condizioni adeguatamente documentate.

Proposta di regolare i pagamenti mediante mezzi provenienti, a diverso titolo, da soggetti estranei al rapporto negoziale in assenza di ragionevoli motivi legati all’ attività esercitata.

A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significato alla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessi alle modalità di esecuzione delle operazioni:

Richiesta di prestazioni o effettuazione di operazioni aventi oggetto ovvero scopo non compatibile con il profilo economico – patrimoniale o con l’ attività del cliente ovvero con il profilo economico patrimoniale dell’ eventuale gruppo societario a cui lo stesso appartiene ovvero richiesta di prestazioni o effettuazione di operazioni con modalità inusuali e palesemente ingiustificate rispetto al normale svolgimento della professione o dell’ attività e con modalità eccessivamente complesse o involute in rapporto allo scopo dichiarato.

Operazioni che comportano l’ impiego di disponibilità che appaiono del tutto sproporzionaterispetto al profilo economico – patrimoniale del soggetto che le pone in essere, che siano richieste da organismi non lucrativi per finalità non compatibili con quelle dichiarate o comunque proprie dell’ente.

Operazioni, specie se effettuate in contanti, disposte da più clienti recanti lo stesso indirizzo, specie se tale indirizzo appartiene anche a una società commerciale e ciò appare incoerente rispetto all’ attività dichiarata dagli stessi.

Frequente rilascio di deleghe o procure al fine di evitare contatti diretti con l’ operatore con richiesta di prestazioni per conto di un soggetto terzo in assenza di ragionevoli motivi legati al tipo di attività esercitata o al rapporto tra le parti o a particolari condizioni adeguatamente documentate magari anche con ricorso a caselle postali o a indirizzi postali diversi dal domicilio fiscale o professionale, ovvero ad altre forme di domiciliazione di comodo.

Acquisto di beni di pregio a un prezzo molto superiore al valore di mercato o di stima degli stessi, specie se effettuato per contanti.

Richiesta di concludere l’ operazione in fretta e a prescindere da qualsiasi valutazione attinente al prezzo ovvero acquistovendita di beni di valore ad un prezzo incoerente rispetto al profilo economico – finanziario del cliente ovvero acquisto di beni per importi molto elevati da parte di una società che presenta un capitale sociale ridotto.

Acquistovendita di beni di valore senza disporre di adeguate informazioni sulle caratteristiche e sul valore degli stessi, e senza poterle acquisire.

Quindi in generale per il mercato immobiliare si renderà necessario focalizzare gli aspetti relativi a queste esemplificazioni di indicatori di anomalia relative ad ipotesi di operazioni sospette in materia di riciclaggio e / o di finanziamento del terrorismo, indicatori per i quali comunque ci preme sottolineare che gli stessi sono volti esclusivamente a ridurre i margini di incertezza connessi con valutazioni soggettive e hanno lo scopo di contribuire al contenimento degli oneri e di assicurare il corretto e omogeneo adempimento degli obblighi di segnalazione di operazioni sospette.

Qualsiasi elencazione di indicatori di anomalia non potrà mai essere esaustiva anche in considerazione della continua evoluzione delle modalità di svolgimento delle operazioni. I soggetti obbligati alla normativa antiriciclaggio si devono avvalgono di tali indicatori, che attengono ad aspetti sia soggettivi che oggettivi dell’ operazione, in presenza dei quali, sulla base di tutte le altre informazioni disponibili, effettuano una valutazione complessiva sulla natura dell’ operazione.

Lo scopo degli stessi indicatori è quello di permettere l’ utilizzo della casistica quale strumento operativo per la valutazione della sussistenza di un’ operazione possibile sospetta, selezionando gliindicatori in relazione all’ attività concretamente svolta.

La semplice e possibile ricorrenza di operazioni o comportamenti descritti in uno o più indicatori di anomalia non è motivo di per sé sufficiente per l’ individuazione e la segnalazione di operazioni sospette, per le quali è necessario una valutazione concreta specifica.

Gli operatori valuteranno pertanto con la massima attenzione ulteriori comportamenti e caratteristiche dell’ operazione che, sebbene non descritti negli indicatori, siano egualmente sintomatici di profili di sospetto.

Altre situazioni ancora non coerenti si possono riscontrare nel frequente e ingiustificato nonché ripetuto ricorso a contratti con riserva di nomina di contraente e quindi a favore di terzo, o per persona da nominare o ad intestazioni fiduciarie, nonché nel rifiuto di fornire indicazioni precise delle modalità di pagamento del corrispettivo, l’ acquisto o la vendita di un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valore di mercato, o senza disporre di adeguate informazioni sulla localizzazione e le condizioni relative allo stesso o richiesta di effettuare investimenti in beni immobili per importi incoerenti con il profilo economico – patrimoniale del cliente o del gruppo societario di appartenenza, ovvero in assenza di qualsivoglia legame con lo Stato in cui si trovano gli immobili, specie se il cliente è una persona politicamente esposta.

Ancora altre situazioni sempre non coerenti sono identificabili nel rifiuto o riluttanza di fornire indicazioni precise delle modalità di pagamento del corrispettivo di un acquisto o una vendita immobiliare, nell’ acquistovendita di un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valore di mercato dello stesso, nell’ acquisto di un bene immobile senza disporre di adeguate informazioni sulla localizzazione o lo stato dello stesso, ovvero sull’ equità delle condizioni contrattuali, nell’acquisto e successiva vendita di uno o più immobili in uno stretto arco di tempo, ovvero vendita e successivo acquisto, soprattutto se la seconda transazione è effettuata per importi molto differenti rispetto alla transazione iniziale.

Il decreto ministeriale, attualmente all’ attenzione del Csf (Comitato di sicurezza finanziaria), previsto dall’ art. 41, comma 2, lett. c), del dlgs n. 231 / 07, è espressamente rivolto agli operatorinon finanziari di cui all’ art. 14 (tra i quali gli agenti di affari in mediazione), precede gli indicatori in relazione alle segnalazioni dei vari soggetti obbligati.

Il Csf, presieduto dal Direttore generale del Tesoro, è composto da rappresentati del Ministero Affari Esteri, del Ministero dell’ Interno, del Ministero della Giustizia, della Banca d’ Italia, dell’ Ufficio Italiano dei Cambi, della CONSOB, della Guardia di Finanza, della Direzione Investigativa Antimafia, dell’ Arma dei Carabinieri e della Direzione Nazionale Antimafia.

Il Csf ha il compito di monitorare il funzionamento del sistema di prevenzione e di sanzioni del finanziamento del terrorismo. Esso si pone come il punto di raccordo fra tutte le Amministrazioni ed Enti operanti in questo campo ed è dotati di poteri particolarmente penetranti, fra cui quello di acquisire informazioni in possesso della Pubblica Amministrazione anche in deroga al segreto d’ ufficio.

Il Csf ha, fino ad ora, operato secondo quattro linee direttrici:

*Protezione del sistema finanziario italiano da un possibile utilizzo da parte di terroristi internazionali per finanziare le loro attività criminali.
*Raccolta di informazioni per promuovere il congelamento dei beni di soggetti operanti in Italia.
*Introduzione delle norme necessarie a rafforzare la lotta al finanziamento del terrorismo, con l’ emanazione di un Regolamento per la definizione delle procedure per i contributi alle liste UE e di un Regolamento per risolvere i casi di omonimia.
*Mantenimento di stretti contatti con gli omologhi enti di coordinamento esistenti negli altri paesi, soprattutto gli Stati Uniti e gli altri paesi del Gruppo dei sette e dell’ Unione Europea, per assicurare la necessaria cooperazione internazionale.

Come ultimo argomento, non certamente per importanza, si rende necessario una precisazione o meglio la definizione delle regole di dilazione dei pagamenti non tracciati e non tracciabili, tipo quelli che usano come mezzo di pagamento, il denaro contante e / o titoli al portatore, e quindi si può precisare che tale forma di pagamento è ammessa anche in contanti fino ad eguagliare o superare la soglia minima dei 12.500 euro attraverso il cumulo di più rate a condizione che il frazionamento non sia artificioso.

Infatti la pluralità di pagamenti a scadenze prefissate è frutto di una ordinaria dilazione di pagamento che scaturisce dal preventivo accordo delle parti. Ciascun versamento dovrà però essere inferiore alla soglia minima di 12.500 euro.

Secondo il pare del M.E.F. con la nota del 12 / 06 / 2008 si chiarisce che nel caso di più trasferimenti singolarmente di importo inferiore a 12.500 euro, ma complessivamente di ammontare superiore, sfuggono al divieto perché tra loro non cumulatili, quelli relativi a distinte ed autonome operazioni, ovvero alla medesima operazione quando il frazionamento è connaturato all’ operazione stessa e / o è conseguenza di preventivo accordo fra le parti.

Secondo il parere n. 1504 / 95 del Consiglio di Stato (richiamato dal MEF il 12 / 06 / 2008 ) è potere discrezionale dell’ Amministrazione valutare, caso per caso, se il frazionamento sia stato invece realizzato con lo scopo di eludere il divieto imposto dalla disposizione.

Autore: Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip
e-mail: ufficiostudi@fiaip.it

Fonte: Mondocasablog.com

http://www.mondocasablog.com/2010/01/18/antiriciclaggio-il-real-estate-diventa-sorvegliato-speciale/

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