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Crisi: scendono i prezzi e scompaiono i mutui, cresce il rent to buy.
Secondo i dati forniti dagli operatori del mercato immobiliare, la crisi economica ha fatto sì che tra il 2007 ed il 2011 il numero dei mutui effettivamente erogati in Italia calasse del 22%, per poi dimezzarsi ulteriormente tra il 2011 ed il 2012. Ma non solo. Stando agli stessi dati si vede anche che solo una richiesta di mutuo su 20 viene accettata dalle banche e solo per un valore non superiore al 50% del valore dell’immobile. Tanto per capire l’entità del cambiamento in atto bisogna pensare che fino a pochi anni fa esistevano sul mercato mutui in grado di finanziare il 100% del valore dell’immobile.
In un tale scenario non c’è da stupirsi se anche il prezzo degli immobili in vendita abbia subito un drastico calo del 10%: basta fare un giro su un qualsiasi sito di annunci immobiliari per rendersi conto dell’abbassamento del prezzo, anche per quelle zone delle principali città (come Roma e Milano) prima considerate inacessibili.
Alla luce di tutti questi fattori la domanda che rimane è: come se ne esce da questo empasse che è economico ma anche forti risvolti di carattere sociale?
Una delle soluzioni che il mercato immobiliare sembra suggerire a chi vorrebbe comprare casa è il rent to buy (vedi glossario) o affitto con riscatto. Si tratta di una soluzione di acquisto innovativa che appare essere fatta apposta per quelle giovani coppie che non riescono ad accedere al mutuo.
Tramite l’affitto con riscatto si stipula un contratto per cui per un certo periodo di tempo, da definire, il richiedente diventa semplicemente “affittuario” dell’immobile ed il proprietario continua a mantenerne il possesso. Dopo un certo numero di anni l’affittuario può decidere di richiedere il riscatto dell’appartamento; in pratica acquista l’immobile ad un prezzo scontato rispetto al valore di mercato, uno sconto che rappresenta una parte di tutte le cifre versate sino a quel momento sotto forma di affitto.
Sono sempre di più, sia gli acquirenti sia i venditori che si stanno interessando all’affitto con riscatto; si stima ad esempio che solo nell’arco del 2012 questa forma parallela di acquisto sia aumentata del 12 % rispetto all’anno precedente.
Giacomo Rossini
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Mai più da soli
Il 2011 volge al termine. Un anno che ha visto stravolgimenti finanziari importanti, e la presa di coscienza di come la situazione economica mondiale e nazionale fosse ben più grave di quanto l’opinione pubblica immaginasse. Oggi non si fa gran fatica a individuare nel 2007 la data di inizio di questo percorso recessivo che in realtà ha soltanto riportato a livelli più reali la ricchezza che in questi ultimi anni era stata creata da una finanza ardita, di carta e affatto contro garantita. Gli investimenti immobiliari in tutto ciò hanno sofferto di una crescita dei prezzi legata appunto anche all’enorme disponibilità di liquidità sui mercati. La facilità di accesso al credito ha inondato le tasche dei cittadini di disponibilità di spesa che ha alimentato la crescita dei prezzi legati alla fame di proprietà immobiliare. La casa è un investimento duraturo, per la vita. I valori, invece, sono legati all’andamento dell’economia, per cui se operazioni di speculazioni di breve periodo hanno alimentato la crescita dei prezzi, investimenti di lungo periodo tengono comunque al riparo i capitali impegnati da perdite. Insomma, chi aveva pensato di fare soldi facili con la speculazione immobiliare, non soltanto ha drogato il mercato, ma ne è pure rimasto vittima perché era credenza diffusa che i prezzi potessero sempre soltanto salire.
Qualche anno fa, cinque per l’esattezza, dissi che questo trend non era sostenibile, e lo dissi alla luce di semplici fattori, legati proprio alla capacità di ottenere dall’investimento immobiliare rendite costanti quasi che il crescente costo della vita potesse stimolare un corrispondente aumento dei redditi pro-capite. Ormai è chiaro che ci vorrà ancora qualche anno prima che il mercato riparta con tendenze rialziste, e questo ribaltamento del rapporto domanda offerta ha modificato radicalmente l’approccio all’attività immobiliare sia per gli investitori che per gli operatori. Si investe in maniera più attenta e solo a fronte di liquidità certa da investire in operazioni ponderate, e i professionisti della mediazione e della consulenza approcciano nuovi sistemi di produzione. Di certo il 2011 rimarrà l’anno dello sdoganamento generalizzato della disponibilità a collaborare tra professionisti qualificati e riconoscibili. Studi associati, consorzi, network e gestionali condivisi sono risposta spesso vincente per chi vuole mantenere gradevoli quote di mercato e reddito dall’attività svolta.
Questo credo sia il messaggio più forte che viene fuori dalla storia del 2011: mai più da soli.
Questo modo di approcciare la professione vedrà un consolidamento negli anni a seguire per cui anche quando il mercato immobiliare dovesse tornare a macinare utili da qui al prossimo triennio, si radicherà sempre più negli operatori, perchè come ci sono i nativi digitali, ci saranno i nativi collaborativi.
Buon 2012
twitter @andrearussore
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La reputazione immobiliare, on-line e off-line
E’ Agosto 2011. Molti di voi pensano alle ferie e a ritrovare energie, qualcun altro sfrutta questo mese per intercettare una massa di clienti che approfitta di questo periodo dell’anno per dedicarsi alla definizione di un’esigenza immobiliare, ma tutti in fondo in questo periodo tracciamo un bilancio. Tra le voci di questo bilancio una risposta si annida: cosa pensa il mercato di me.
Per questo motivo in questo post affronto un argomento che potrebbe diventare un “gioco” da fare in questi giorni dove magari si ha un pò di tempo da dedicare. Conoscere la nostra reputazione.
Nell’immediato ci troveremo ad affrontare il web 3.0, figlio legittimo di quanto fino ad oggi tutti noi abbiamo interagito con Internet attraverso blog, forum, social network, siti, portali eccetera, senza preoccuparci più di tanto del fatto che il web non dimentica, proprio come i clienti.
Arriva il momento in cui dovremmo fare i conti con la nostra brand reputation .
Ognuno di noi è brand, marchio, non pensiamo che ciò sia di interesse solo per le grandi aziende. Questo blog (verifica ricercando con Google notizie in merito all’art. 1755), ad esempio, fa brand con una reputazione che possiamo semplificare nel suo page rank di Google, e di conseguenza nel numero di volte che appare a seguito di una ricerca che effettuiamo con qualsiasi search engine, e, ovviamente nella qualità dei contenuti che offre.
Anche io sono brand (ricerca su Google Andrea Russo immobiliare), e di me ciascuno di voi può sapere quello che vuole, ma soprattutto ciò che io, volontariamente o no, ho reso noto attraverso la mia interazione con il web.
Internet è fatto di informazioni, e più carichiamo di contenuti il nostro brand, meglio etichettiamo il nostro profilo (i famosi tags), migliore sarà la nostra brand reputation.
Questo potrebbe essere il gioco. Avete mai provato a gugolarvi, ovvero a ricercare voi o la vostra attività attraverso Google?
Se la risposta è si, allora avete chiaro cosa il web (inteso come soggetto attivo) pensa di voi. Se invece non lo avete mai fatto, Agosto potrebbe essere il momento ideale per fare questo gioco.
Fin qui ho parlato di quanto accade on-line. La riflessione di oggi, però, non può limitarsi al solo web, perché ciascuno di noi ha una reputazione off-line, ovvero quella che ci costruiamo ogni giorno vivendo e operando, confrontandoci e incontrando i clienti, prendendo un caffè al bar o fumando una sigaretta fuori dall’ufficio, e via così. Quello che di noi pensa la gente, non può e non deve vederci indifferenti, anche se conosco molti che dicono bellamente di non preoccuparsene. Di norma, chi dice di non prestare attenzione all’opinione del mercato, da risposte del tipo: a me interessa solo che il cliente paghi, io sono sicuro del fatto mio, la gente parla male di tutti, e via con questo tenore. Siamo proprio certi che sia così? Qualcosa di vero c’è in queste considerazioni un pò spocchiose, ma è davvero tanto difficile coniugare il guadagno alla soddisfazione del cliente, o più semplicemente, ad un approccio migliore al prossimo, in modo da lasciare se non proprio un ricordo positivo quanto meno uno non negativo? Io ritengo importante curare la propria immagine, anche perché costa meno fatica che non farlo.
Tutti sanno tutto di tutti, e ognuno conosce dell’altro ciò che ciascuno fa sapere in giro di sé. Non di rado c’è chi preferisce non apparire, ed evita di esporsi, lasciando così agli altri la possibilità di costruirgli un profilo pubblico che difficilmente sarà veritiero, e soprattutto degno di lode.
Reputazione. Politici, uomini d’affari, gente dello spettacolo, tutti soggetti che stanno molto attenti all’opinione pubblica e su questa fondano il loro successo. Perché troppo spesso gli agenti immobiliari non se ne preoccupano? Il web è pieno di commenti e giudizi negativi sulla nostra categoria, spesso dovuti a disservizi e scarsa attenzione ai messaggi che veicoliamo. Troppi clienti si dicono scontenti, e poco si fa per migliorare la percezione reale del valore del nostro servizio. Il massimo che riusciamo a fare è dirci indignati e reclamare rispetto. A mio parere, non basta.
P.s. Invito voi tutti a fare questa prova, confrontate ciò che pensate di voi (onestamente) con ciò che di voi pensa il web (non mente, e non ha pregiudizi), specchio della società attiva, magari la prossima volta non sottovaluterete l’opinione di un passante.
blogimmobiliare.com 