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Acquistare attraverso le aste – Marco Tamaro
Per l’acquisto della casa, oltre ai canali tradizionali, si possono valutare modalità alternative. Una modalità d’acquisto non più trascurabile è quello degli immobili venduti all’asta.
Le aste giudiziarie sono erroneamente considerate terreno per pochi addetti ai lavori ma dal 2005 sono state regolamentati i procedimenti di vendita all’asta degli immobili e oggi la trasparenza delle informazioni è spesso superiore a quella del libero mercato.
Partecipando spesso alle aste immobiliari vorrei dare alcuni consigli a chi decidesse di acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria.
Vediamo innanzitutto perché si dovrebbe acquistare un immobile all’asta: perché conviene. I prezzi degli appartamenti venduti attraverso il tribunale possono arrivare ad essere compravenduti con un prezzo inferiore fino al 35-40% rispetto alla loro reale valutazione.
A fronte di questo “sconto” per aggiudicarsi un immobile ci sono alcune accorgimenti da seguire se si vuole fare un buon affare, o semplicemente comprare un immobile che ci interessa particolarmente.
- Una volta trovato l’immobile che vi interessa leggete la perizia effettuata dallo specialista incaricato. Già questa potrà chiarirvi la maggior parte dei dubbi. E’ di fondamentale importanza verificare se viene venduta la piena proprietà, se ci sono diritti reali altrui o contratti di locazione in essere o ancora se qualcuno sta occupando l’immobile e se la risposta è affermativa a quale titolo lo sta facendo.
- Verificata la disponibilità del bene, valutate con attenzione a quali spese accessorie andrete incontro al momento dell’acquisto, oltre alla normale tassazione che comunque è bene verificare con attenzione, ci possono essere spese condominiali arretrate o abusi da condonare, planimetrie da aggiornare etc. infatti mentre in una compravendita normale questi oneri spettano al venditore in questi casi bisogna capire quale adempimento è di competenza dell’acquirente.
- Sempre nella perizia troverete una descrizione scritta della casa, la planimetria e delle foto, fatevi un idea delle condizioni interne e di quali lavori saranno necessari per renderlo conforme alle vostre esigenze.
- È ora il momento di fissare una visita all’immobile, contattate il custode incaricato dal tribunale e andate a fare un sopralluogo. Approfittate dell’occasione per chiarire con il custode eventuali ulteriori dubbi che possiate avere.
Avete quindi raccolto tutte le informazioni necessarie. Sarà molto importante aver molto chiaro il tetto massimo di spesa prima dell’inizio dell’asta pubblica perché in troppe occasioni ho visto i partecipanti farsi prendere la mano al momento dei rilanci con la conseguente aggiudicazione di immobili ben oltre il loro reale valore di mercato. Ci sono libri che spiegano la psicologia delle aste, in questa sede mi limito a consigliarvi appunto di decidere un importo oltre al quale non siete disposti ad andare… e se altri offriranno di più… ci saranno altre occasioni.
Le aste giudiziarie sono di due tipi “con incanto” e “senza incanto”, conviene partecipare a quelle senza incanto che prevedono un offerta a busta chiusa del valore almeno pari al prezzo base d’asta proposto dal tribunale, in caso di più offerte si procede ad un asta a rialzo, vince ovviamente chi offrirà il prezzo più alto.
In caso di aggiudicazione ci sono 60 giorni per saldare il prezzo (il 10% del prezzo base d’asta è già stato consegnato al momento della presentazione dell’offerta) quindi bisogna essersi assicurati di avere la disponibilità finanziaria per affrontare l’acquisto; gli istituti di credito purtroppo non sempre finanziano le procedure all’asta ma in questi anni qualche banca ha erogato mutui su immobili venduti tramite il Tribunale. Informatevi per tempo.
In generale il mio consiglio è di farsi seguire da un professionista che abbia già partecipato a qualche asta, che sia in grado di affiancarvi sia per quanto riguarda le procedure, che sappia fornirvi la consulenza necessaria a capire se l’investimento è conveniente o meno ed infine per gestire al meglio la gara e il momento delle offerte.
Marco Tamaro
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Notizie dal Mercato Immobiliare dal Brasile, Regno Unito, Slovacchia e Australia
Affitti Brasile, prezzi alle stelle
San Paolo - Brasile
Il surriscaldamento dell’economia verdeoro produce effetti in ogni campo, ma é il settore immobiliare a subire le conseguenze più macroscopiche del fenomeno. Limitando l’analisi a San Paolo, si vede che nel 2010 i nuovi contratti di locazione d’immobili residenziali hanno subito in media un aumento del 13,4 per cento, rispetto al 2009: é l’impennata piú rilevante da quando, nel 2005, si calcola il dato. Nell’ultimo biennio, per il boom economico, la domanda di nuovi affitti ha superato il totale delle case disponibili: di qui il balzo dei prezzi.
Per il 2011 é previsto un riequilibrio, ma solo perché la facilitá d’ottenere finanziamenti per l’acquisto fa ridurre la pressione sugli affitti.
Autore: Francesco Giappichini
Fonte: Musibrasil.net
http://musibrasil.net/2011/02/affitti-brasile-prezzi-alle-stelle/
Regno Unito: calano i prezzi delle case
Londra
Il mercato immobiliare del Regno Unito, come avevamo già visto in passato, sta facendo registrare dati negativi.
Se infatti l’anno scorso i prezzi sembravanoaumentare, la crisi ha avuto il sopravvento.
La domanda di immobili ad uso abitativo, secondoHometrack Ltd, avrebbe subito infatti un calo del 9,5% nel solo mese di dicembre, calo di domanda che ha portato ad un necessario calo anche nei prezzi degli immobili, che sempre secondo Hometrack hanno subito un ribasso dello 0,5%.
Le previsioni per l’anno in corso dovrebbero confermare il dato, e quindi portare ad un crescente ribasso dei prezzi delle abitazioni nel Regno Unito, dove la crisi economica sta portando ad una crisi abbastanza seria anche per il mercato immobiliare del paese.
Fonte: Attico.it
http://news.attico.it/2011/02/02/regno-unito-calano-prezzi-case/
Slovacchia: speciale costruzioni / immobiliare
Bratislava
La società di sviluppo di PB Development costruirà una zona residenziale con 76 case familiari all’interno del progetto Lindenbach II, su un terreno di 112.000 mq vicino al ruscello Raci Potok nel villaggio di Limbach (regione di Bratislava). Stando al piano presentato per la valutazione di impatto ambientale, i lavori per le reti di urbanizzazione dovrebbero partire a Marzo 2011 per finire un anno dopo, con costi per circa 2 milioni di euro. Per quanto riguarda le costruzioni, la società attenderà la procedura di approvazione e non è stata menzionata al momento la data di inizio lavori per le case, che sarà decisa insieme ai futuri proprietari dei lotti.
– La società immobiliare austriaca CA Immo Group ha avviato la scorsa settimana la costruzione di un nuovo complesso di uffici nella capitale, il Bratislava Business Center 1 Plus (BBC 1 Plus). La società, che è già sul mercato della capitale da dieci anni col Bratislava Business Center 1, il primo investimento di CA Immo nella regione dell’Europa centrale e orientale. «Riteniamo che questa sia la città giusta pe ripetere un investimento di questo genere. Il mercato si sta ravvivando e sta crescendo la domanda di spazi per uffici», ha detto al proposito il direttore tecnico Bernhard H.Hansen.
– La società Sette sta costruendo un centro commerciale e amministrativo a Kosice, che potrebbe occupare fino a sessanta persone. Complessivamente i costi del progetto dovrebbero raggiungere i 150 milioni, secondo il piano di investimenti che la società ha presentato per la valutazione d’impatto ambientale. Il centro commerciale, su un’area di 7.821 metri quadrati, dovrebbe nascere nello spazio occupato dall’ex ginnasio sportivo di Via Popradska a Kosice-Zapad, e si prevede anche la creazione di un parcheggio per oltre 200 automobili. La costruzione dovrebbe essere completata nel mese di Novembre di quest’anno.
– I dati del settore costruzioni a Novembre 2010 in Slovacchia mostrano output più favorevoli rispetto alla produzione media dell’Eurozona e dell’Unione Europea in termini mensili e annuali. Mentre la produzione del settore nella zona Euro si è ridotta dello 0,9% a Novembre rispetto al mese precedente, secondo i dati destagionalizzati, e la produzione di tutta l’Unione Europea è rallentata dello 0,4%, le costruzioni in Slovacchia hanno segnato un miglioramento mensile a Novembre dell’1,6%. Anche i dati su base annuale sono positivi per la Slovacchia (+0,8%), mentre sono negativi, rispetto al 2009, sia quelli dell’Eurozona (-6,8%) che quelli dell’UE (-1,7%).
Fonte: BuongiornoSlovacchia.sk
http://www.buongiornoslovacchia.sk/index.php/archives/11503
Australia, scendono a dicembre vendite di nuove case
Sydney
Anche il mercato immobiliare australiano non se l’è passata bene nell’anno da poco concluso.
Secondo un report della HIA-Jeld Wen, società che studia ed analizza il settore degli immobili in Australia, il 2010 si è chiuso con un calo delle vendite di nuove abitazioni del 4,4%.
Nel solo mese di dicembre, invece, si è verificato un decremento dello 0,6% con uno scivolone del 7,3% delle unità in condominio.
Fonte: TeleBorsa.it
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Fisco: a Roma verso tasse al rialzo per 9,5% Case
Discrepanze tra valori di mercato e catastali
(ANSA) – ROMA, 9 DIC – Possibile rincaro delle tasse a Roma per quasi il 10% delle case. Nella Capitale e’ infatti stato avviato il processo per il riclassamento di immobili in alcune zone dove i valori di mercato e i valori catastali sono molto differenti. Le abitazioni ultrapopolari in Piazza Navona o quelle rurali tra le Ville dell’Appia, le stalle e le rimesse senza scopo di lucro ai Parioli, gli alloggi economici a Prati: sono l’oggetto della revisione dei classamenti che il Comune di Roma ha deciso di avviare. I dati non sono piu’ attuali e proprio su questi si fonda il fisco immobiliare della Capitale. Con la determinazione dell’Agenzia del Territorio, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nei giorni scorsi, la macchina e’ avviata e colpira’ ad ampio raggio: sotto osservazione finiscono 235.556 unita’ immobiliari (il 9,5% del totale), sparse in 17 microzone: centro storico (35.681 immobili sotto controllo), Parioli (31.576), Trionfale (27.472) e Prati (23.733). Sotto la lente finiranno anche quartieri ‘trendy’ come Trastevere e Testaccio, dove la moda ha gonfiato i valori immobiliari ma non quelli catastali. Il primo obiettivo della revisione, consentita da una norma della Finanziaria 2005, saranno i proprietari di seconde case.
Fonte: Ansa.it
http://www.borsaitaliana.it/borsa/notizie/ansa/dettaglio.html?newsId=247652
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