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L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all’utilizzazione diretta dell’immobile) che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante.
Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

Ma gli effetti positivi saranno:
– far emergere il “sommerso” nel settore della locazione (una stima questa che presenta margini di incertezza);
– incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
– recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef, Registro ed ICI.
– generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA).

Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

Fonte: Infobuild.it

http://www.infobuild.it/mecgi/drv?tlHome&mod=modDistrConsumiSheet&IDMENU=30&MENU_INDEX=2&UID=58403

Immobiliare: Crif, +8% domanda mutui giugno 2009

MILANO (MF-DJ)–Con un incremento a giugno 2009 dell’8% rispetto allo stesso mese del 2008, la domanda di mutui richiesti dalle famiglie italiane fa segnare un valore positivo per il quinto mese consecutivo.

E’ quanto recita una nota relativa alla domanda di mutui rilevata nel primo semestre 2009 su Eurisc, il sistema di Crif (societa’ attiva nei sistemi di informazioni creditizie) che raccoglie i dati relativi ad oltre 70 mln di linee di credito.

Nello specifico, maggio e giugno dello scorso anno furono i primi mesi di consolidamento del trend negativo della domanda di mutui che si e’ concretizzato nella contrazione di fine 2008 e di gennaio 2009. Da febbraio 2009, invece, la domanda di mutui, sostenuta anche dalle operazioni di rinegoziazione, e’ ritornata a un indice positivo, che ha toccato l’apice a marzo (+21%) per poi assestarsi all’8% nei mesi di maggio e giugno 2009.

Approfondendo l’analisi sulla base degli importi dei mutui richiesti, il confronto a/a evidenzia un calo delle classi di importo piu’ elevate (oltre i 300 mila euro e tra 150 e 30 0mila euro) a fronte della crescita della classe di importo fino a 75 mila euro, che sale dal 20,5% al 22,1%.

Da segnalare infine, per quanto riguarda la durata dei mutui, il calo di quelli superiori ai 25 anni (dal 41% al 34% a/a), pur continuando a rimanere la classe maggiormente preferita dalle famiglie italiane. Le preferenze si sono concentrate sui mutui di durata fino a 15 anni (27%), seguiti da quelli tra i 15 e 20 anni (22%) e da quelli tra i 20 e i 25 anni (16%). com/ava

Codice Civile: Titolo II – Della proprietà

Capo III – Dei modi di acquisto della proprietà

Art. 922. Modi di acquisto.
La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge.

La Proprietà si può acquistare:

§         A titolo originario : l’acquisto non dipende in nulla, né si collega di necessità al diritto del precedente proprietario. La prova della proprietà consiste nel provare che ricorrono i presupposti previsti dalla legge

§         A titolo derivativo : l’acquisto si collega in modo inscindibile all’esistenza del diritto in capo a colui che trasferisce. La prova della proprietà consiste nel provare l’esistenza di un titolo idoneo all’acquisto, cioè valido ed efficace, oltre al fatto che il dante causa fosse a sua volta legittimo propritario.

MODI DI ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO:

v      Occupazione (art.923 c.c.) Le cose mobili che non sono di proprietà di alcuno si acquistano con l’occupazione.

v      Invenzione (art.927 c.c.) L’invenzione si configura quando la cosa mobile è stata smarrita dal legittimo proprietario.(art.927 c.c.) L’acquisto della proprietà  avviene trascorso un anno dal giorno della pubblicazione del ritrovamento, pubblicazione che avviene a cura del sindaco.

v      Accessione (art.934 c.c.) L’opera che accede al suolo o per unione organica o per impianto meccanico diviene parte del fondo.

v      Unione (art.939 c.c.) Si ha in caso di congiungimento tra cose esclusivamente mobili che non perdono la loro individualità pur potendo divenire inseparabili. Es. pietra preziosa ed anello

v      Commistione (art.939 c.c.) Si ha quando diverse cose vengono unite senza potersi più distinguere. Es. uova e farina in un dolce.

v      Usucapione (art.1158 e ss. c.c.) Si ha usucapione del diritto quando il possesso è protratto per un certo periodo di tempo, pur se il possessore supponeva di non poter usucapire, ritenendo il bene demaniale. Il possesso utile ad usucapire è quello acquistato pacificamente e senza spoglio.

L’usucapione si ottiene in 20 anni per i beni immobili e sulle universalità di mobili, in 10 anni o 20 anni per i beni mobili a seconda che il possesso sia stato di buona fede o di mala fede.

La disciplina dell’usucapione è per larga parte quella della prescrizione. Si applicano infatti le disposizioni generali, quelle relative alle cause di sospensione, di interruzione e al computo dei termini (art.1165 c.c.), nei limiti dei criteri di compatibilità.

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