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Oneri condominiali: per il locatario è “un rimborso”

I rapporti tra inquilino in affitto e condominio sono spesso fonte di grande confusione. Va chiarito che, tranne alcune eccezioni, il proprietario resta l’unico referente del condominio: in particolare, se l’inquilino non paga le spese è il proprietario a doverne rispondere, salvo poi chiederne in seguito il rimborso.

Ricordiamo poi che l’articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) stabilisce che l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. Aggiunge poi  che “il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Anche a quest’articolo, però, si può fare espressa eccezione in un contratto a canone libero. Se l’eccezione non c’è, sarà l’inquilino ad avere non solo il diritto di voto, ma anche quello di impugnazione delle delibere condominiali a proposito, nonché eventuali responsabilità civile delle scelte. Ci si può chiedere “Se l’inquilino ha contrattualmente a suo  carico spese di riparazione o manutenzione straordinaria, ha diritto a dire la sua sulla loro approvazione nell’assemblea condominiale?”. Formalmente no: comunque sarebbe buona regola che tale eventualità sia espressamente prevista nel contratto di locazione, così come la delega del proprietario a rappresentarlo in questo tipo di decisioni.

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Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm

La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. Al limite, secondo interpretazioni caldeggiate soprattutto dalle associazioni dei proprietari, è possibile imporre all’inquilino anche il versamento delle spese di manutenzione straordinaria. Prassi comune è comunque quella di  far “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone (ora abrogato per le locazioni abitative) , che prevedeva un incremento del canone pari all’interesse legale in caso di riparazioni straordinarie le cui spese fossero sopportate dal proprietario.

Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella  allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche  perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.

Naturalmente, qualsiasi spartizione serba dei margini di ambiguità. Per esempio, è spesso fonte di lite a chi tocchi la riparazione di un guasto. Occorre infatti stabilire se esso è dovuto da un logoramento dato dalla vecchiaia di un impianto o di una struttura (nel qual caso toccherebbe al proprietario) o da un cattivo uso o da una cattiva piccola manutenzione da parte dell’inquilino, che ha l’obbligo di custodia dell’immobile locato e dei suoi accessori. Tanto per fare un esempio, un cattivo uso di un lastrico solare (disponendo piante con vasi pesanti e facendo stagnare l’acqua utilizzata per annaffiare), può causare gravi e soprattutto costosissimi problemi di infiltrazioni in fessure che si creano nel manto di copertura.

Inoltre le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non sono mai riuscite a mettersi d’accordo su a chi toccassero certe spese,non a caso non elencate nella tabella allegata al decreto ministeriale. Per esempio, se l’onorario dell’amministratore condominiale e le polizze globali fabbricato competano  al 50% al conduttore oppure per intero al locatore. Ma anche chi paga l’eventuale  tassa del passo carraio, le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore e la sostituzione delle funi logorate dall’uso,la riparazione delle colonne montanti delle fognature e via elencando. Ambiguità generano anche i contratti “a forfait” stipulati con ditte che si occupano degli impianti (terzo responsabile del riscaldamento, o dell’ascensore), quando il contratto stesso comprenda garanzie di riparazioni straordinarie con  spese a carico dell’installatore-manutentore.

Competono invece sicuramente all’inquilino, perché a lui imputate dal Dpr n. 412/1993 di attuazione della legge sul risparmio energetico, gli obblighi di esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti termici (nonostante il fatto che la tabella non vi faccia cenno). Il che significa che è lui che deve pagare le verifiche eseguite periodicamente da un manutentore specializzato nonché i costi di eventuali controlli, che sono ancora oggi gestiti dai comuni oltre i 40 mila abitanti o dalle province negli altri casi. Ovviamente è l’inquilino ad assumersi le responsabilità derivanti dall’accensione, fuori dalle ore e dai periodi consentiti, della caldaia individuale.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Legge 5 agosto 1978, n. 457

31. Definizione degli interventi.
Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari
e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità
immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (22/c);
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo
edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel
rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano
destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei
all’organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante
un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed
impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche
con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici
generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalla
legge 1° giugno 1939, n. 1089 (23), e dalla legge 29 giugno 1939, n. 1497, e successive
modificazioni ed integrazioni (23/a) (24).
————————
(22/c) Vedi, anche, l’art. 2, D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, riportato alla voce Imposte e tasse in
genere.
(23) Riportata alla voce Antichità, belle arti, mostre d’arte e musei.
(23/a) Vedi, anche, l’art. 1, L. 27 dicembre 1997, n. 449, riportata alla voce Amministrazione del
patrimonio e contabilità generale dello Stato, l’art. 7, L. 23 dicembre 1999, n. 488 e l’art. 2,
comma 29, L. 24 dicembre 2003, n. 350.
(24) Vedi, ora, l’art. 3 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia emanato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Norme per l’edilizia residenziale.

31. Definizione degli interventi.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione,

rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli

impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche

strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non

alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne

la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali

dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono i il

consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e

degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme

sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali

interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la

modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro

diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli

isolati e della rete stradale. Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici

generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalla legge 1° giugno 1939, n.

1089 (23), e dalla legge 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni (23/a) (24).

Pubblicata nella Gazz. Uff. 19 agosto 1978, n. 231.

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