La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. Al limite, secondo interpretazioni caldeggiate soprattutto dalle associazioni dei proprietari, è possibile imporre all’inquilino anche il versamento delle spese di manutenzione straordinaria. Prassi comune è comunque quella di  far “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone (ora abrogato per le locazioni abitative) , che prevedeva un incremento del canone pari all’interesse legale in caso di riparazioni straordinarie le cui spese fossero sopportate dal proprietario.

Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella  allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche  perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.

Naturalmente, qualsiasi spartizione serba dei margini di ambiguità. Per esempio, è spesso fonte di lite a chi tocchi la riparazione di un guasto. Occorre infatti stabilire se esso è dovuto da un logoramento dato dalla vecchiaia di un impianto o di una struttura (nel qual caso toccherebbe al proprietario) o da un cattivo uso o da una cattiva piccola manutenzione da parte dell’inquilino, che ha l’obbligo di custodia dell’immobile locato e dei suoi accessori. Tanto per fare un esempio, un cattivo uso di un lastrico solare (disponendo piante con vasi pesanti e facendo stagnare l’acqua utilizzata per annaffiare), può causare gravi e soprattutto costosissimi problemi di infiltrazioni in fessure che si creano nel manto di copertura.

Inoltre le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non sono mai riuscite a mettersi d’accordo su a chi toccassero certe spese,non a caso non elencate nella tabella allegata al decreto ministeriale. Per esempio, se l’onorario dell’amministratore condominiale e le polizze globali fabbricato competano  al 50% al conduttore oppure per intero al locatore. Ma anche chi paga l’eventuale  tassa del passo carraio, le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore e la sostituzione delle funi logorate dall’uso,la riparazione delle colonne montanti delle fognature e via elencando. Ambiguità generano anche i contratti “a forfait” stipulati con ditte che si occupano degli impianti (terzo responsabile del riscaldamento, o dell’ascensore), quando il contratto stesso comprenda garanzie di riparazioni straordinarie con  spese a carico dell’installatore-manutentore.

Competono invece sicuramente all’inquilino, perché a lui imputate dal Dpr n. 412/1993 di attuazione della legge sul risparmio energetico, gli obblighi di esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti termici (nonostante il fatto che la tabella non vi faccia cenno). Il che significa che è lui che deve pagare le verifiche eseguite periodicamente da un manutentore specializzato nonché i costi di eventuali controlli, che sono ancora oggi gestiti dai comuni oltre i 40 mila abitanti o dalle province negli altri casi. Ovviamente è l’inquilino ad assumersi le responsabilità derivanti dall’accensione, fuori dalle ore e dai periodi consentiti, della caldaia individuale.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori