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Il valore della mediazione

Infiamma la polemica per l’interesse mostrato da Altroconsumo (associazione ti tutela dei consumatori) sul compenso provvigionale richiesto dalle agenzie immobiliari in Italia. Non se ne sentiva realmente la necessità, o almeno non nelle modalità in cui si è fatto.

I motivi sono vari e molteplici. L’agente immobiliare riveste un ruolo sociale (come da me in un’altra occasione evidenziato), e presta sia un’attività imprenditoriale (ovvero assume a sè dei rischi) che una professionale (mette a disposizione le proprie competenze) al fine di risolvere l’esigenza dei propri utenti. Sembra poco? Potremmo fare l’elenco delle attività poste in essere dal mediatore a favore dei propri clienti, anticipando ogni spese per l’esecuzione e ricevendo compenso solo alla conclusione dell’affare. Anzi, direi che vada proprio fatto.

Visiona e valuta l’immobile, o quanto meno indica un prezzo di vendita quanto più corrispondente agli umori del proprio mercato;

accompagna i clienti alla visita degli immobili, e oggi i clienti di immobili ne vorrebbero vedere mille, senza che paghino un cent per quest’attività o che il mediatore abbia garanzia che questi acquisiscano nel breve una proprietà;

intavola una trattativa tra le parti al fine di equilibrare e far incontrare domanda e offerta;

offre assistenza tecnico-legale avvalendosi di professionisti con cui collabora e spesso esonerando le parti dall’ulteriore onere nascente; 

assiste le parti fino al rogito notarile, collaborando con il notaio nella raccolta della documentazione necessaria, nell’espletamento degli adempimenti di legge (vedi antiriciclaggio et similia), e le accompagna fino al momento della firma;

offre la propria disponibilità anche in sede di post rogito in quello che possono essere adempimenti successivi (volture, condominio, etc.)

Se pensiamo che la legge all’art.1754 e ss del Codice Civile determina che un mediatore è tale, e per tal motivo deve ricevere un compenso, perché mette in relazione due parti per la conclusione di un’affare, possiamo ben dire che il mediatore professionista va ben oltre quello che basterebbe a garantirgli il diritto ad una provvigione.

Quanto costa la provvigione non è possibile definirlo, perché ogni piazza ha il suo uso (che è depositato presso ogni Camera di Commercio), e se è vero come è vero, che la tendenza è richiedere il 3% ad ambo le parti, è anche vero che non lo si chiede per gusto o capriccio, bensì perché è ritenuto dai più equo compenso per le attività svolte come su elencate. Questo compenso copre tutti i costi per l’esecuzione dell’attività, e la legge in effetti preveda che venga concordato.

Su una mediazione per un immobile medio dal costo di € 150’000, il compenso al netto di imposta è pari a € 4’500 per ambo le parti, a cui ovviamente si assommano gli altri costi vivi di compravendita a carico del compratore. Il punto è questo: ci si è mai chiesti cosa si paga con questa somma? Si è mai andati ad approfondire quali sono i servizi erogati e la qualità degli stessi? L’utenza siamo certi che abbia chiaro quante persone vengono impegnate nella fornitura di questa attività professionale oltre al mediatore stesso? Davvero il valore della prestazione lavorativa in Italia è tanto poco degno di rispetto?

Certo, diverso è il caso in cui non si ha percezione di un servizio di qualità, se non si ha sentimento di rispetto verso l’attività professionale, se il lavoro viene percepito quale latrocinio gratuito. Io credo che il problema stia alla base, stia al modo di intendere il rispetto del lavoratore (e quindi del professionista) in Italia.

Io sono certo che tutto si possa tradurre anche in una problematica psicologica che si può tradurre così: io venditore (magari dopo anni di sacrifici) arricchisco qualcuno attraverso l’alienazione di un bene mio e solo mio, io acquirente pago qualcuno per avermi fatto acquistare un immobile con soldi miei che avrei comprato anche da solo e forse avrei pagato meno. L’esperienza mi dice che molto spesso accade questo. Siamo allora certi che nel caso di ispecie se anziché pagare € 4’500 se ne pagassero € 3’000 il compenso si percepirebbe come equo e giustificato? Io credo di no, sarebbe sempre troppo.

Questo è il motivo per cui la categoria non è propensa a scontare le provvigioni, per il semplice motivo che non c’è un motivo.

Non vale di più un professionista che si fa pagare meno, ma vale tanto un professionista che assegna un valore alla propria attività, la affronta con professionalità e ottenuto il risultato chiede al cliente il riconoscimento ad un compenso come a suo tempo già concordato.

Certo il 12% complessivo che paga un compratore sul prezzo d’acquisto (stima Ocse, e calcolatrice alla mano nel caso dell’acquisto di prima casa) è tanto elevato a causa di quel 3% a favore del professionista, e comunque quantificabile quale servizio percepito, o come sempre è la pressione fiscale indiretta a gravare? E la disparità di trattamento fiscale all’atto d’acquisto tra prima e seconda casa, che se da una parte attacca gli investitori come una sorta di patrimoniale camuffata, dall’altra li disincentiva e mette nelle condizioni di tenersi alla larga da fare investimenti immobiliari? L’Iva sui trasferimenti immobiliari, che azzanna chi vuole acquistare un immobile nuovo? Non ci sono altre e ben più pesanti voci di spesa nel bilancio generale per l’acquisto di un immobile? Io dico si.

Un invito ad utenti e consumatori: chiedete il massimo e avrete il massimo, a quel punto il minimo che potrete fare è pagare quanto pattuito con il professionista.

Andrea Russo

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Condivisione e collaborazione

Il ruolo sociale del mediatore

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Della mediazione


Art. 1754 (Mediatore); Art. 1755 (Provvigione); Art. 1756 (Rimborso delle spese); Art. 1757 (Provvigione nei contratti condizionali o invalidi); Art. 1758 (Pluralità di mediatori); Art. 1759 (Responsabilità del mediatore); Art. 1760 (Obblighi del mediatore professionale); Art. 1761 (Rappresentanza del mediatore); Art. 1762 (Contraente non nominato); Art. 1763 (Fideiussione del mediatore); Art. 1764 (Sanzioni); Art. 2950 (Prescrizione del diritto del mediatore)
Codice Civile – Sezione: Obbligazioni
Art. 1754: Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755:  Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Art. 1756: Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
Art. 1757: Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno
col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
Art. 1758: Pluralità di mediatori
Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Art. 1759: Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
Art. 1760: Obblighi del mediatore professionale
Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve: 1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull’identità della merce; 2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero; 3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
Art. 1761 – Rappresentanza del mediatore
Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
Art. 1762 – Contraente non nominato
Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dell’esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato. Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.
Art. 1763 – Fideiussione del mediatore
Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.
Art. 1764 – Sanzioni
Il mediatore che non adempie gli obblighi imposti dall’articolo 1760 è punito con l’ammenda da lire diecimila a lire un milione. Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi. Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d’incapacità.
Codice Civile – Sezione: Tutela dei Diritti
Art. 2950: Prescrizione del diritto del mediatore
Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione.

Il diritto alla provvigione del mediatore quando il contratto non è poi adempiuto

Sono un agente immobiliare iscritto regolarmente alla camera di commercio di Parma al ruolo n.xxx, il Maggio scorso ho messo fatto un contratto di locazione nella mia agenzia. Il contratto successivamente (dopo circa un mese )è stato rotto per mancanza della fidejussione bancaria da parte dei conduttori e anche perchè il locatore nel frattempo aveva fatto delle ricerche sul bollettino dei protestati trovando segnato il nome del conduttore. Di fatto a me hanno lascito i contratti firmati in ufficio (chiedendomi di aspettare con la registrazione fino alla conferma della fidejussione). All’inizio del mese di Luglio mi hanno communicato che hanno rotto il contratto (il locatore ha restituito l’anticipo delle locazioni e il deposito cauzionale versato ) e a me in malo modo è stata chiesta la restituzione della mediazione versata nel mese di Maggio. Per come mi comporto generalmente nell’ambito lavorativo sarei stata sicuramente propensa ad una stornatura della mia fattura già emessa e quindi alla restituzione della mediazione, ma date le minacce ricevute dai conduttori chiedo gentilmente a voi se susiste legalmente la possibilità che ai sig.ri conduttori possa essere restituita la mediazione versata.

La disposizione di riferimento è l’art. 1755 cod. civ., secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento“.

Quindi il presupposto perchè maturi il diritto alla provvigione è la conclusione dell’affare, senza che rilevino in seguito i problemi che si verificano in relazione all’esecuzione del contratto per colpa delle parti.

Se il contratto che hai aiutato a concludere tu, pertanto, non era nullo (App. Torino 12.12.1986, Foro Padano, 1987, I, 244) sin dall’origine, ma, come sembra, è andato risolto solo perchè le parti non sono state adempienti, per mancata presentazione della fideiussione prevista dal contratto, o perchè ci hanno ripensato e hanno deciso di risolverlo per mutuo dissenso, la provvigione risulta comunque dovuta.

Autore: Tiziano Solignani

Fonte: blog.solignani.it

http://blog.solignani.it/2009/09/25/il-diritto-alla-provvigione-del-mediatore-quando-il-contratto-non-e-poi-adempiuto/

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