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New York non è un villaggio turistico

Continua lo sprint del mercato degli affitti, in alcuni casi si assiste a prezzi che superano quelli del periodo di boom economico.

Per esempio un monolocale nel West Village, in un palazzo con portineria, è stato affittato a $3.100 il mese scorso. Lo stesso appartamento venne affittato per $2.950 nell’estate del 2007.

Il governatore Andrew Cuomo ha approvato la prima, e storica, legge che limita gli incrementi delle tasse immobiliari. L’incremento sarà al massimo il minore fra: il 2% oppure il tasso di inflazione.
I singoli comuni dello stato possono opporsi alla misura solo con il 60% dei consensi.
La misura è volta a rendere lo stato di New York più competitivo rispetto al contesto USA e quindi mantenere famiglie ed imprese all’interno dello stesso.

La rivista Crain ci fa sapere che lo stato di New York ha dato il via libera per lo sviluppo di un nuovo palazzo nel complesso delle Nazioni Unite. La costruzione toglierà spazio ad un parco giochi adiacente il Palazzo di Vetro e perciò sarà necessario creare un nuovo spazio ricreativo per far si che il progetto proceda.

New York City guida il processo di ripresa dei mercati immobiliari USA.
Secondo la società Miller Samuel, specializzata nell’analisi immobiliare a New York, nel secondo trimestre di questo anno il prezzo mediano (attenzione: non il prezzo medio) di un appartamento venduto a Manhattan era sotto solo del 17% rispetto al picco del 2008. Quindi un buon recupero rispetto ai momenti peggiori della crisi dove si arrivò a 25% o addirittura 30% sotto le cifre del 2008.
Al contrario, mercati come Las Vegas, hanno perso il 60% del loro valore negli ultimi anni e la media di molte altre città sembra attestarsi attorno al 30% sotto i massimi livelli.

Anche nel settore commerciale Manhattan sta recuperando in maniera più salutare rispetto al resto del paese le locazioni sono in ripresa dal secondo trimestre 2010.
Secondo il sito CoStar, leader nell’analisi dell’immobiliare commerciale, la richiesta media al piede quadrato a Manhattan raggiunse il massimo nel secondo trimestre 2008 a $63,82, per scendere poi a $42,63 all’inizio del 2010 e risalire dell’8% a $46,05 da allora.
A livello nazionale sta succedendo l’esatto opposto.

Per quanto riguarda le compravendite di interi edifici a Manhattan: ci sono state transazioni per un totale di $8.4 miliardi nel secondo trimestre di questo anno; un incremento del 189% rispetto ai $2.9 miliardi nello stesso periodo 2010.

Manhattan si dimostra stabile. Il dollaro debole attrae investitori internazionali ed il mercato del lavoro è in migliori condizioni rispetto al resto del Paese. A maggio il tasso di disoccupazione a Manhattan era il 7,1% contro una media nazionale dell’8,7%.

Multiproprietà
Il concetto delle multiproprietà (timeshares), ovvero dove si acquista l’utilizzo di un appartamento per un periodo limitato durante l’anno, non è particolarmente sviluppato a Manhattan.
Ci sono solo due edifici dedicati interamente a timeshares: l’Hilton Grand Vacations Club ed il Manhattan Club.
Se da un lato Manhattan sembra piuttosto immune al fenomeno dei pignoramenti, le multiproprietà sono invece colpite in maniera abbastanza pesante. Fra l’Hilton Grand ed il Manhattan Club ci sono stati 28 pignoramenti dal 2007.
La struttura delle timeshares è complicata. Ogni appartamento può essere venduto fino a 50 diversi investitori. Una quota equivalente ad una settimana può costare attorno ai $50,000. Il finanziamento è solitamente costoso, il tasso di interesse medio applicato è il 15%.
E’ quindi molto difficile per il costruttore sostenere questo modello di business, dato che circa il 30% dei costi del progetto sono dedicati al marketing dello stesso.
Per questi motivi non credo che vedremo l’espandersi di un mercato che è ancora minuscolo.
New York non è un villaggio turistico!

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro prossimo investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

rava@ravarealty.com

Un salutare singhiozzo

L’ultima analisi prodotta dalla società di periti Miller Samuel sul secondo trimestre 2011 racconta che il mercato immobiliare di Manhattan ha il singhiozzo ma in generale si stà riprendendo, soprattutto per quanto riguarda alcune aree della città considerate “sempreverdi”.
Il volume di vendite è più o meno in linea con quello dello scorso anno. Da notare l’incremento del 10,7% del numero di vendite fra il primo ed il secondo trimestre di questo anno.
L’andamento è a spasimi. Un momento c’è molta attività e qualche settimana dopo, un calo; poi il ciclo si ripete.
Interessante il fatto che il 10,5% delle transazioni avvenute nel secondo trimestre 2011 sono state sopra il prezzo di listino, cosa che non succedeva da prima del crollo di Lehman Brothers.

Affitti
Visto che il mercato degli affitti si è ormai ripreso, i padroni degli immobili decidono sempre più spesso di rinnovare alcuni appartamenti (spesso quelli più mal messi) perché sono convinti che l’investimento ripagherà attraverso affitti più alti.
Fino a due anni fa si vedevano ancora molti incentivi proposti ai potenziali affittuari. Oggi questi incentivi sono quasi scomparsi totalmente, segno della ripresa.
Appartamenti prezzati correttamente, in praticamente tutte le zone di Manhattan, non rimangono sul mercato più di una settimana. E parlo anche di appartamenti che non sono esageratamente belli. Ad il giusto rapporto qualità/prezzo, si affitta quasi immediatamente soprattutto durante il periodo estivo.
Secondo il report della società Citi Habitats, l’affitto medio a Manhattan lo scorso maggio era inferiore al massimo raggiunto nel 2007 di solo 1,2%.
Di circa 6000 appartamenti presenti nel database della società, solo il 10% offriva incentivi lo scorso mese.
A maggior ragione appartamenti rimessi a nuovo si affittano più velocemente. Spesso un appartamento che rimaneva sul mercato per 3 o 4 settimane può essere affittato ad un prezzo 15% più alto ed in pochi giorni, dopo una ristrutturazione del bagno e della cucina.
I potenziali affittuari notano soprattutto la presenza di elettrodomestici in acciaio (il color bianco non sembra andare molto di moda) ed i ripiani in granito per quanto riguarda la cucina.

Vendite
La fase in cui i potenziali compratori cercavano di negoziare sconti del 25% o 30% rispetto al prezzo di listino appartiene al passato.
Adesso i venditori privati cominciano a diventare più sicuri delle loro possibilità e a volte non vogliono accettare la realtà che, per esempio, un simile appartamento, qualche piano più in alto, è stato venduto 5 mesi fa a $40,000 in meno rispetto a quanto si aspettano per il loro.
Il risultato è che, a volte, venditori non accettano offerte che sono perfettamente in linea con la situazione di mercato. Molti pensano che il valore di rivendita sarà di molto superiore all’attuale fra 3 o 4 anni.
Se per certi versi alcuni venditori si immaginano una situazione di mercato in loro favore non realistica, dall’altro lato ci sono zone della città dove appartamenti di una certa tipologia sono veramente molto richiesti e non c’è abbastanza offerta per soddisfare la domanda.
E’ il caso dell’Upper West Side, dove unità con 3 o più camere da letto, nella categoria lusso, scarseggiano. E’ proprio questa la tipologia di dove si assiste in alcuni casi a delle “guerre” di offerte da parte dei potenziali acquirenti che finiscono col pagare più del prezzo di listino.
Lo stesso non succede per appartamenti di dimensioni più piccole, dove notiamo più offerta disponibile; in questo caso è logico identificare opportunità di investimento perché sono proprio gli appartamenti più piccoli quelli sempre richiesti dai potenziali affittuari che in molti casi sono persone single a Manhattan.
Esperti nel settore delle case mono familiari (town houses) concordano nel dire che in questo caso è la fascia più bassa (sotto i $10 milioni) a muoversi molto di più velocemente della fascia alta. Interessante notare come la tendenza sia invertita rispetto agli appartamenti.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

Mumbai, Delhi property prices to fall 15-20% by year end

However, tier II and III cities have been stable and likely to see increase

 

Property prices in Mumbai and New Delhi are set to decline by almost 15 to 20 per cent in the next couple of months, according to an Indian real estate consultancy.

“A correction is likely to happen in Mumbai and New Delhi property prices. We believe the fall could be in the range of 15 to 20 per cent in the next few months. However, property prices in the tier II and III cities have been stable and likely to increase over the years,” Santosh Naik, Managing Director, Disha Direct, told Emirates 24|7.

Godrej Properties Managing Director Milind Korde was also quoted recently in the Indian media that realty prices in Mumbai and Delhi were overheated, but prices were recovering in cities such as Bangalore and Pune since the fall in October 2008.

Disha Direct, which has taken a brokerage license in Dubai, will be selling “affordable” properties, ranging from Rs300,000 (Dh23,000) onwards, to the Non-Resident Indians (NRIs) based in the UAE.

Following the opening of the Dubai branch, the company will be soon expanding its reach to New York. Prasan Thakkar, Business Head – UAE Operations, Disha Direct, told this website the company was looking to enter other Gulf Cooperation Council countries as well.

Wikipedia website figures reveal the estimated population of Indians in the UAE as of 2009 to be close to two million, which constitutes 35 per cent of total UAE population.

“There is a lot of potential in the Indian market. A lot of US- and Australia-based Indians buying properties back home. We now expect a number of Indians here to invest back home in real estate,” Naik added.

Although there are lot of queries from Indians who are looking to invest in the Dubai realty market, most seek advice on whether the price floor has been reached or not in the emirate.

“The rental returns are really good in Dubai and this will drive people to invest in properties. We believe the market will pick some steam in the coming few months,” he added.

This website had reported last week that Indians are on the top of the list of expat real estate buyers in Dubai, having purchased properties worth Dh9.3 billion, 19 per cent to the total investment which stands at Dh48.9bn, in the first eight months of 2010.

Fonte: Arabian247.com

http://www.emirates247.com/property/real-estate/mumbai-delhi-property-prices-to-fall-15-20-by-year-end-2010-11-07-1.314412

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