Archivi categoria: Real Estate

La panoramica del mondo finanziario e societario legato all’immobiliare italiano e straniero

Cosa sono i Real Estate Awards?

caponigro_re_awards14

Dal 4 Ottobre si può votare per i Real Estate Awards 2014. Lo sapevate? Bene, per chi ancora non ne avesse avuto notizia, vi proponiamo una chiacchierata con l’ideatore dei Re Awards, Diego Caponigro

Leggi il resto di questa voce

Annunci

Cambiano le imposte sulla compravendita immobiliare

imposte immobiliariPer effetto delle norme di cui l’art. 10 del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, modificato dall’art. 26 comma 1 d.l. n. 104 del 12 settembre 2013, convertito dalla l. 8 novembre 2013, n. 128, e delle modifiche introdotte dalla legge di stabilità 2014, a partire dal 1° gennaio 2014 cambia la disciplina sull’imposta di registro sulle compravendite immobiliari.

In particolare, le sorprese più rilevanti riguardano i trasferimenti tra privati, di fabbricati e/o relative pertinenze, per i quali, come detto, a partire dal 1 di gennaio 2014 le imposte di registro scendono rispettivamente, se si tratta di prima casa dal 3% al 2% con applicazione delle imposte fisse ipotecarie e catastali di Euro 50 per ciascuna imposta, mentre per i trasferimenti non agevolati, sebbene apparentemente la relativa imposta di registro cresce dal 7% al 9 %, va riconosciuto che per effetto dell’applicazione del citato art. 10 “tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari ….……. sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta” con la conseguenza che, anche in questo caso, le ordinarie imposte ipotecarie e catastali non agevolate che davano luogo all’applicazione dell’imposta nella misura del 2% (ipotecaria) e 1% (catastale) e quindi per un totale del 10%, sono state abrogate e sostituite col prelievo di Euro 50 per l’ipotecaria e 50 per la catastale, ciò fa meglio comprendere come il Legislatore di fatto abbia attuato una riduzione seppur minima anche in questa ipotesi.

Quanto sopra descritto, purtuttavia, trova una odiosa eccezione, ossia è stato previsto che l’imposta di registro, sia che si tratti di “prima casa”, sia che si tratti di un trasferimento non agevolato, non possa mai essere inferiore come gettito ad Euro 1.000,00.

E’ facile comprendere quindi, che tutti i trasferimenti che abbiano ad oggetto immobili di poco valore, si pensi alle cantine o ai posti auto, siano soggetti ad un prelievo paradossalmente più penetrante in proporzione a quello di un appartamento.

Infine, nota ancora positiva, è che sempre ai sensi del citato art. 10 “tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie……” ne consegue quindi che la vecchia tassazione che prevedeva una imposta di bollo di Euro 230,00 è stata integralmente abolita.

Sono state, invece, aumentate le imposte fisse che originariamente prevedevano un tributo di Euro 168,00 arrotondato (si fa per dire…) a Euro 200,00.

Per quanto appena detto, i trasferimenti effettuati da imprese costruttrici o in tutti i casi in cui il trasferimento è soggetto ad IVA si assiste all’aumento delle imposte fisse nella misura sopra indicata ed addirittura al mantenimento della imposta di bollo nonché delle tasse ipotecarie e catastali.

Insomma, il vero favor si vede poco nelle transazioni fra privati ed addirittura in alcuni casi assolutamente irrilevante se non addirittura più penetrante nei trasferimenti di piccolo “cablaggio”, con buona pace del contribuente……

dott. Luca Marini

Studio Notarile Capasso

M.L.S. ovvero Molti Limiti Strutturali

mlsL’Italia, tra le altre cose, è quel Paese dove le parole diventano di moda, ma non perché se ne conosca il significato, piuttosto semplicemente perché tutti ne parlano. E di MLS si fa un gran parlare negli ultimi mesi, anche se per molti, o meglio dire per troppi, è ancora una sigla oscura che cela chissà che cosa.

M.L.S. (acronimo di Multiple Listing Service), dice Wikipedia, “è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.” (vedi anche in questo blog)

Come semplice definizione da mandare a memoria, potrebbe anche essere sufficiente e facile, il problema inizia quando si cerca di dare applicazione pratica ad uno degli strumenti di lavoro più utili ma meno noti del settore immobiliare.

Quando in questo blog si iniziò a parlare di MLS era il 2009, ed il blog era per l’appunto appena nato,  anche se io mi interessavo già dal 2007 all’argomento provando a comprenderlo al meglio. La realtà con cui mi sono scontrato a quel tempo è paragonabile ad un muro di gomma dove la maggioranza non sapeva di cosa si parlasse, e pochissimi se ne stavano interessando concretamente, anche se ad onor del vero l’MLS in Italia lo aveva già portato RE/MAX nel 1996 e nel Mondo era già diffuso da diversi decenni. Ma all’epoca la crisi sembrava ancora abbastanza lontana, e al massimo si preannunciava come di breve durata, quindi non era interessante per i più valutare strumenti diversi da quelli in uso.

Oggi, invece, si parla di MLS come se fosse la sigla che identifica una formula magica, e forse per questo motivo è ancora per i più un oggetto misterioso, in quanto soltanto da pochissimo si sta cercando di diffonderlo: quindi, in realtà, siamo ancora agli inizi.

Il Sistema di Moltiplicazione dei Listini, del resto, come ogni strumento ha bisogno di essere compreso nel suo utilizzo e  necessita di diventarne capaci nella sua applicazione pratica, ovvero, non basta approcciarlo come si è fin qui fatto con qualsiasi strumento informatico. La sensazione, però, è che per molti un MLS non sia molto diverso da un portale immobiliare, cosa che in parte potrebbe essere anche vera. Anche se la differenza è talmente sottile quanto importante da capire. Giusto qualche giorno fa ne parlavo con Luigi Sciascia, Responsabile Commerciale di IMLS, con cui ci siamo trovati pienamente d’accordo su come un portale sia uno strumento di promozione passiva, mentre un MLS è un servizio di condivisione attiva, e la differenza tra l’uno e l’altro sta all’uso che ne fa l’operatore. Sappiamo ormai tutti come funzionino i portali, lo sanno anche i privati alle volte meglio degli agenti immobiliari, e quotidianamente gli agenti immobiliari, e i privati, caricano gli annunci immobiliari e il portale provvede a pubblicarli (da qualche tempo in aiuto sono arrivati anche i servizi di multi invio), e dopo non resta che aspettare che arrivino le richieste.

Già, le richieste.

Ma è abbastanza affidarsi ai portali in un momento di mercato in cui si assottiglia sempre più il numero dei compratori solvibili, e confidare abbondantemente nelle potenzialità di un annuncio immobiliare che va a concorrere con altre decine o centinaia di annunci simili (se non uguali, visto che nulla vieta di pubblicare lo stesso immobile a più agenzie magari con prezzi, descrizioni, e caratteristiche differenti)?

L’MLS prevede, perché funzioni, che l’operatore immobiliare proponga, nel miglior modo possibile e con rigore nell’inserimento dei dati, l’immobile, come acquisito, ad una platea di agenti immobiliari che allo stesso modo farà con i propri incarichi.

Semplice, no?

Eppure, è proprio per questo che in Italia l’MLS si traduce in Molti Limiti Strutturali, perché in un colpo solo emergono una serie di limiti e problemi che la categoria professionale degli agenti immobiliari deve ancora affrontare. Perché non si può parlare di Sistema di Moltiplicazione dei Listini prescindendo dal come vengono costruiti questi listini, da come si acquisiscono gli immobili e da come si condividono con incarichi trasparenti e chiari (tabù tra i più difficili da demolire), da quali siano le regole di base per una sana collaborazione. Non esiste strumento che possa utilizzarsi senza averne compreso a pieno l’uso e senza conoscere le modalità per farlo funzionare al meglio, uno strumento di cui non si apprezza totalmente il valore che può generare sia nel breve, ma soprattutto nel lungo periodo.

Ben venga quindi l’innovazione, finalmente aggiungerei anche, ma guai a sottovalutarla e a immaginarla alla stregua di una curiosa diavoleria informatica che come per magia aumenta il numero di contatti riducendo l’impegno, perché, in realtà, è molto di più, è un modo per rendere applicabile una filosofia professionale che dovrebbe essere un mantra per la categoria.

A.R.

twitter @andrearussore

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: