Il mercato dei mutui casa si sta riprendendo davvero?

ripresa mercato mutuiTutti gli operatori di settore che sono al doppio capezzale del mercato dei mutui casa e del mercato immobiliare analizzano con un’attenzione estrema ogni singolo dato statistico, spesso pubblicato in “osservatori” o “rapporti” o “analisi” varie per capire se la crisi è finita ed è in atto un timido avvio di ripresa. 

Come accade spesso quando si leggono i dati statistici, il punto di vista ottimistico o pessimistico e le attese positive o negative di chi li legge, influenzano i commenti, ben al di là di ciò che i puri numeri ci indicano.

Dal punto di vista dei mutui casa, è già dal luglio 2013 che le richieste mensili di nuovi mutui mostrano un segno positivo rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. A ottobre 2014 si è toccato addirittura un +22% rispetto all’ ottobre 2013. E l’intero anno 2014 potrebbe chiudere con un aumento complessivo aggregato di richieste di mutuo tra il 15 ed il 20% rispetto al 2013.

Dal secondo trimestre 2014 stanno anche aumentando le erogazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: quindi le banche iniziano anche a rispondere positivamente alle nuove richieste e ad erogare via via più mutui.

Tutto bello, allora? Non proprio.

Ad analizzare i dati con attenzione, ci si rende conto che in realtà la domanda di nuovi mutui casa ha delle componenti che stanno crescendo a forte velocità, e delle componenti che invece sono ferme, o addirittura in leggero calo. Il mese di ottobre 2014 è stato il primo mese in assoluto in cui più del 50% di nuove domande di mutuo si è indirizzata ad una finalità diversa dall’acquisto della casa. Questo vuol dire che poco più di una persona su due che è entrata in banca per chiedere un mutuo, lo ha fatto senza avere l’intenzione di comprare casa grazie a quel mutuo. C’è chi ha richiesto il mutuo per ristrutturare una casa che già aveva e c’è chi lo ha richiesto per “ristrutturare” un vecchio mutuo che già aveva, surrogandolo, sostituendolo, rifinanziandolo o consolidandolo con altri debiti. Per fare un solo esempio, la quota delle surroghe rispetto al totale dei mutui è più che raddoppiata dal 2012 al 2014.

Tutte queste finalità diverse dall’acquisto hanno in comune il fatto non portare un effetto positivo sul numero di compravendite del mercato immobiliare. Anzi, in taluni casi c’è un effetto negativo: si decide, ad esempio, di chiedere un mutuo per ristrutturare la casa che già si possiede, evitando però così di venderla e di acquistarne una nuova.

In precedenza la quota di erogazioni di mutui con finalità diverse dall’acquisto della casa aveva toccato un minimo nel 2012 posizionandosi sotto il 20% del totale dei mutui.

Ecco quindi qual è la componente dei mutui che sta trainando la ripresa delle erogazioni e facendo brillare i numeri totali.

Nel complesso si assiste quindi ad un mercato del credito in ripresa, con erogazioni non più polarizzate verso i soli mutui di acquisto, ma verso altre finalità. E questo per me non è un aspetto negativo: la razionalizzazione ed il miglioramento delle condizioni del portafoglio dei mutui già in essere è qualcosa di positivo perché libera risorse economiche. Se cambio il mio mutuo che ho già in essere, dato che nessuno mi obbliga a farlo, lo faccio sicuramente per migliorarne le condizioni finanziarie: nei paesi più evoluti del nostro funziona già così.

Può anche essere visto come un primo approccio alla ripresa di erogazioni di mutui su volumi via via più importanti da parte delle banche che, per alcuni anni, hanno quasi completamente chiuso i rubinetti del credito.Il segnale io lo leggo quindi in senso positivo: è come se il mondo bancario decidesse di camminare a passo via via più svelto prima di spiccare l’auspicata corsa.

I mutui indipendenti dall’andamento del mercato immobiliare, stanno quindi già crescendo di loro.

Cosa serve allora per far crescere anche i mutui di acquisto casa?

L’aumento delle erogazioni dei mutui di acquisto casa non può invece prescindere da un altro segnale che deve arrivare dal mondo immobiliare: ed e solo combinando questi due elementi che si potrà assistere alla ripresa complessiva delle compravendite residenziali e del credito ad esse connesse.

Qui l’analisi è un po’ più delicata e si corre il rischio di vivere di illusioni o di ricordi di un passato che non tornerà mai più. Nell’Osservatorio Nomisma sul Mercato Immobiliare uscito qualche giorno fa, gli elementi identificati come volano per uscire dalla crisi, sono due: oltre all’auspicata spinta da parte del credito, si fa riferimento all’equilibrio ancora da raggiungere dei prezzi degli immobili.I prezzi degli immobili, quindi, devono calare ancora.

Anche se le banche – di loro – migliorano la propria attitudine ad erogare mutui, non è che se uno deve vendere casa la può vendere ad un prezzo ancora fuori mercato perché – potenzialmente –si fanno più mutui. I possibili acquirenti, anche se teoricamente potranno accedere ad un mutuo, non la compreranno lo stesso quella casa, e neanche richiederanno il relativo mutuo. E questo va fatto notare ai potenziali venditori nostalgici dei prezzi degli anni scorsi. Molti mutui di acquisto casa non richiesti, non sono tali per sola colpa delle banche, quindi: se il prezzo della casa che mi piace è ancora troppo alto, sicuramente aspetterò ancora ad acquistarla. Oppure mi rimetterò – con calma – alla ricerca di un’altra casa e solo più avanti richiederò il mutuo.

Allo stesso modo non ci si deve aspettare che vi sia ripresa solo se i criteri di erogazione dei mutui casa torneranno ad essere come quelli in vigore prima della crisi quando sì i volumi dei mutui erano su livelli doppi rispetto ad oggi, ma vi era una sorta di follia collettiva che ha contribuito a far saltare tutto. Non tornerà più il periodo del mutuo a tutti a prescindere dalla casa che si acquista e dal prezzo a cui la si acquista.

Un ruolo molto importante in questa fase di avvio della ripresa è quello degli operatori professionali di mercato, agenti immobiliari e consulenti creditizi in primis. Solo acquisendo la consapevolezza di tutti gli aspetti di mercato sopra indicati, e solo abbandonando la nostalgia dei tempi che furono, potranno affiancare e supportare con la dovuta professionalità chi sta comprando casa ricorrendo ad un mutuo. E solo così potranno essere un valore aggiunto che contribuirà ad una svolta positiva del mercato.

Matteo Comelli

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Pubblicato il 2 dicembre 2014, in Post con tag , , , , , , , , , , , . Aggiungi il permalink ai segnalibri. 2 commenti.

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