Tra la fine dell’ anno scorso e i primi mesi di quest’anno le banche stanno registrando una ripresa delle richieste di mutui casa da parte dei clienti privati e, negli ultimi due mesi, stanno anche aumentando le erogazioni di nuovi mutui da parte delle banche, rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.

Ce lo dicono i principali indicatori statistici che normalmente misurano il mercato creditizio, lo vediamo anche nella vita di tutti i giorni dalle pubblicità che qui e là vengono proposte dai più diversi istituti bancari, ultimamente anche da quelli che, per tradizione, non si sono mai interessati ai mutui casa.

E allora, facendo una passeggiata in giro vediamo cartelloni stradali che ci parlano di spread favolosi offerti da alcune banche e, qua e là, autobus decorati con i loghi e le offerte di mutuo di altre banche. L’autobus diventa così un indicatore affidabile dell’andamento dell’offerta dei mutui casa e, leggendo le cose scritte più in piccolo nelle pubblicità, anche dei criteri che hanno le banche per erogare il credito e di chi sono i clienti più graditi.

Le offerte di mutui casa da parte delle banche negli ultimi mesi, diverse tra loro nelle condizioni finanziarie e assicurative, hanno tra loro un elemento in comune che negli anni d’oro dei mutui non era presente: mi riferisco all’offerta di spread diversi per clienti diversi. Più l’operazione di mutuo è solida per la banca (leggi: meno di mutuo ti chiedo io cliente rispetto al valore della casa che acquisto), tanto migliore è la condizione di tasso di interesse che la banca offre al cliente. Oggi le banche, pur accettando le operazioni di mutuo casa fino all’80% del valore dell’immobile, mostrano un evidente gradimento (con conseguente offerta economica competitiva) per i mutui entro il 50-55%. Il mutuo è letto quindi dalla banca come una specie di società che fa con il cliente, in cui ciascuno dovrebbe mettere più o meno la stessa quota di partecipazione. Più le quote sono sbilanciate nella direzione di un maggior contributo richiesto alla banca da parte del cliente, più la banca gli fa pagare questo maggiore rischio.

Se si esce un attimo dalla reazione istintiva “Ecco, le banche aiutano e favoriscono chi già ha soldi e non chi più ne ha bisogno”, ci si rende conto che questo modo di operare significa che il mercato dei mutui sta tendendo verso una fase di normalità.

Normalità non significa erogare mutui a tutti a ottime condizioni come accadeva nel periodo del boom dei mutui, non significa erogare i mutui a pochissimi e a condizioni finanziarie assurde, come è più o meno accaduto dall’autunno 2011 alla fine del 2013, ma significa dare credito a chi lo merita di più favorendolo in termini di condizioni. Questo almeno è quello che dovrebbe accadere in una normale economia di mercato in cui la banca si dovrebbe posizionare come un operatore che con efficienza raccoglie e impiega soldi con l’obiettivo di generare profitti.

Se queste buone condizioni per i mutui a basso rischio si accompagnano a condizioni discrete anche per i mutui a rischio intermedio (quelli tra il 70% e l’ 80% del valore dell’immobile, per intenderci), allora si può arrivare ad un modo sano e meritocratico di fare credito da parte delle banche.

Credito sano e normale, significa infine anche dire di no alle operazioni più a rischio, altrimenti salta tutto il ragionamento fatto finora.

La finalità sociale del mutuo, perché il mercato dei mutui funzioni, va lasciata in gestione direttamente allo stato, non va delegata alle banche, nè mescolata tra stato e banche, altrimenti viene fuori un pastrocchio. Questo naturalmente sempre che non cambino le regole ad oggi esistenti. L’attuale flop dei mutui accordati secondo la convenzione tra Associazione Bancaria Italiana e Cassa Depositi e Prestiti è l’esempio più evidente di ciò.

Matteo Comelli