Sergio Gaglianese

Dopo circa 70 anni arriva la tanto anelata riforma del condominio, certo si sarebbe potuto fare sicuramente qualcosa di più, tant’è vero che alcuni personaggi più autorevoli dello scrivente l’hanno definita un mero restyling, ben distante dall’obiettivo dichiarato di semplificare agli Italiani la difficoltosa  e problematica vita in condominio, anzi, a nostro avviso ne creerà di nuovi.

Non vediamo obiettivamente in questa riforma, se tale possa definirsi, provvedimenti risolutivi e chiarificatori, avremmo auspicato una regolamentazione più qualificante e premiante della figura dell’Amministratore Immobiliare, invece  ci si è limitati soltanto a requisiti di base come un diploma di scuola media superiore, un corso iniziale ed a una formazione generica, addirittura senza stabilirne né standard né chi dovrebbe erogare questa formazione permanente (per fortuna la legge 4\2013 ha fatto maggior chiarezza).

Addirittura questi requisiti non sono richiesti a coloro che amministrano il loro condominio, come se ad un soggetto si desse la possibilità di progettarsi casa propria senza avere nessuno titolo o requisito!

Si sarebbe potuto cogliere l’occasione che si presentava di dar vita a un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell’Unione Europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le righe della stessa normativa approvata.

Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura dell’amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle sezioni unite.

Alcuni cambiamenti, riferiti alla figura dell’amministratore, sono stati fatti con poca accortezza, evidenziando la distanza dalla realtà operativa degli autori della nuova legge sul condominio.

Ci riferiamo in particolare al fatto dell’obbligo di nomina che passa da più di quattro a più di otto condomini, senza analizzare che spesso in capo ad un solo proprietario ci siano più appartamenti, per cui era giusto legare tale provvedimento al numero degli alloggi.

Continuando, non si può non evidenziare che il legislatore da una lato pensa ad una figura imprenditoriale\professionale, attribuendogli  in modo rilevante i compiti da svolgere, dalla tenuta del registro dell’anagrafe condominiale che comporterà un rilevante impegno considerato i dati richiesti, al registro di contabilità,  all’obbligo dell’aggiornamento delle scritture contabili entro trenta giorni e  rendicontare la gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, e dall’altro lato permette di svolgere la professione a soggetti scarsamente qualificati.

Ulteriore problema scaturirà per il neo art. 1135 del Codice Civile, che  obbliga la precostituzione di un fondo di pari importo dei lavori straordinari deliberati dall’assemblea.

La necessità di accantonare prima dell’esecuzione l’intero ammontare dei lavori di manutenzione straordinari può comportare un significativo rallentamento degli interventi. Il credit crunch – la stretta creditizia – la principale causa ed insieme effetto della grande crisi impedirebbe, infatti, il finanziamento diretto di quei cittadini, prossimi allo stato di insolvenza, che si trovassero senza la liquidità necessaria per poter adempiere alle decisioni dell’assemblea.

Alla luce di tutto ciò, è paradossale che a meno di 100 giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, vi siano già iniziative per la richiesta di ritocchi sostanziali al futuro Parlamento, onde evitare seri problemi operativi.

Ma, parafrasando Winston Churcill, non sappiamo se cambiando si migliora, ma per migliorare bisogna cambiare, andiamo avanti.

Sergio Gaglianese

Vice Presidente Nazionale Gesticond e Sinteg