Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

• Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
• Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
• Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
• Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?

Antonio De Vita