M.L.S. ovvero Molti Limiti Strutturali

mlsL’Italia, tra le altre cose, è quel Paese dove le parole diventano di moda, ma non perché se ne conosca il significato, piuttosto semplicemente perché tutti ne parlano. E di MLS si fa un gran parlare negli ultimi mesi, anche se per molti, o meglio dire per troppi, è ancora una sigla oscura che cela chissà che cosa.

M.L.S. (acronimo di Multiple Listing Service), dice Wikipedia, “è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.” (vedi anche in questo blog)

Come semplice definizione da mandare a memoria, potrebbe anche essere sufficiente e facile, il problema inizia quando si cerca di dare applicazione pratica ad uno degli strumenti di lavoro più utili ma meno noti del settore immobiliare.

Quando in questo blog si iniziò a parlare di MLS era il 2009, ed il blog era per l’appunto appena nato,  anche se io mi interessavo già dal 2007 all’argomento provando a comprenderlo al meglio. La realtà con cui mi sono scontrato a quel tempo è paragonabile ad un muro di gomma dove la maggioranza non sapeva di cosa si parlasse, e pochissimi se ne stavano interessando concretamente, anche se ad onor del vero l’MLS in Italia lo aveva già portato RE/MAX nel 1996 e nel Mondo era già diffuso da diversi decenni. Ma all’epoca la crisi sembrava ancora abbastanza lontana, e al massimo si preannunciava come di breve durata, quindi non era interessante per i più valutare strumenti diversi da quelli in uso.

Oggi, invece, si parla di MLS come se fosse la sigla che identifica una formula magica, e forse per questo motivo è ancora per i più un oggetto misterioso, in quanto soltanto da pochissimo si sta cercando di diffonderlo: quindi, in realtà, siamo ancora agli inizi.

Il Sistema di Moltiplicazione dei Listini, del resto, come ogni strumento ha bisogno di essere compreso nel suo utilizzo e  necessita di diventarne capaci nella sua applicazione pratica, ovvero, non basta approcciarlo come si è fin qui fatto con qualsiasi strumento informatico. La sensazione, però, è che per molti un MLS non sia molto diverso da un portale immobiliare, cosa che in parte potrebbe essere anche vera. Anche se la differenza è talmente sottile quanto importante da capire. Giusto qualche giorno fa ne parlavo con Luigi Sciascia, Responsabile Commerciale di IMLS, con cui ci siamo trovati pienamente d’accordo su come un portale sia uno strumento di promozione passiva, mentre un MLS è un servizio di condivisione attiva, e la differenza tra l’uno e l’altro sta all’uso che ne fa l’operatore. Sappiamo ormai tutti come funzionino i portali, lo sanno anche i privati alle volte meglio degli agenti immobiliari, e quotidianamente gli agenti immobiliari, e i privati, caricano gli annunci immobiliari e il portale provvede a pubblicarli (da qualche tempo in aiuto sono arrivati anche i servizi di multi invio), e dopo non resta che aspettare che arrivino le richieste.

Già, le richieste.

Ma è abbastanza affidarsi ai portali in un momento di mercato in cui si assottiglia sempre più il numero dei compratori solvibili, e confidare abbondantemente nelle potenzialità di un annuncio immobiliare che va a concorrere con altre decine o centinaia di annunci simili (se non uguali, visto che nulla vieta di pubblicare lo stesso immobile a più agenzie magari con prezzi, descrizioni, e caratteristiche differenti)?

L’MLS prevede, perché funzioni, che l’operatore immobiliare proponga, nel miglior modo possibile e con rigore nell’inserimento dei dati, l’immobile, come acquisito, ad una platea di agenti immobiliari che allo stesso modo farà con i propri incarichi.

Semplice, no?

Eppure, è proprio per questo che in Italia l’MLS si traduce in Molti Limiti Strutturali, perché in un colpo solo emergono una serie di limiti e problemi che la categoria professionale degli agenti immobiliari deve ancora affrontare. Perché non si può parlare di Sistema di Moltiplicazione dei Listini prescindendo dal come vengono costruiti questi listini, da come si acquisiscono gli immobili e da come si condividono con incarichi trasparenti e chiari (tabù tra i più difficili da demolire), da quali siano le regole di base per una sana collaborazione. Non esiste strumento che possa utilizzarsi senza averne compreso a pieno l’uso e senza conoscere le modalità per farlo funzionare al meglio, uno strumento di cui non si apprezza totalmente il valore che può generare sia nel breve, ma soprattutto nel lungo periodo.

Ben venga quindi l’innovazione, finalmente aggiungerei anche, ma guai a sottovalutarla e a immaginarla alla stregua di una curiosa diavoleria informatica che come per magia aumenta il numero di contatti riducendo l’impegno, perché, in realtà, è molto di più, è un modo per rendere applicabile una filosofia professionale che dovrebbe essere un mantra per la categoria.

A.R.

twitter @andrearussore

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Pubblicato il 14 maggio 2013, in Immobiliare, Post, Real Estate con tag , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Aggiungi il permalink ai segnalibri. 8 commenti.

  1. Buon giorno a tutti. Mi permetto di esprimere la mia opinione perché quanto leggo mi incupisce un poco. L’MLS esiste negli Stati Uniti dal 1902 (111 anni se non faccio male i calcoli) ed in Italia è presente da oltre 20 anni in almeno 3 network nazionali ed internazionali come Remax, Frimm/Replat e Gabetti/Professionecasa. Ogni gruppo ha alcune personalizzazioni proprie del brand ma in fin dei conti il principio è lo stesso. Personalmente, ho contribuito alla creazione di due dei tre sistemi che ho indicato e ad oggi, le compravendite concluse in collaborazione (tra almeno due agenti, quindi) sono oltre il 70% di quelle totali. Di questi tempi una vera svolta. Certo, si deve rinunciare alla teoria del controllo esclusivo del proprio giardinetto a favore dell’apertura ad altri colleghi con cui si condividono i vari portafogli. In questo modo però, si avranno molte più opportunità di vendita del proprio pacchetto immobili, disponendo quindi di una rete vendita vastissima ed una quantitá enorme di offerte immobiliari da offrire ai propri clienti. Sinceramente non vedo controindicazioni. In merito poi a vendere una Ferrari agli Amazzoni, visto che é un sistema usato da oltre 4.000 agenzie in Italia, sembra proprio che oggi siano in maggioranza gli Amazzoni che “i classici agenti”. In definitiva, ogni professionista deve rapportarsi al mercato come ritiene più opportuno. Saranno poi i risultati ed il mercato, come sempre, a dire chi ha scelto la strada migliore ma, sempre se posso permettermi di esprimere un’opinione da quasi trentenne della professione, non giudichiamo le cose che non conosciamo solo perché non abbiamo mai provato strade differenti da quelle consuete o perché qualcuno che non ha avuto successo ne ha parlato male. Fa parte del gioco. E poi, finiamola di dire che in Italia le cose non possono funzionare come funzionano all’estero. Lo sentivo dire anche quando aperto il primo Mc Donald’s a Roma negli anni 80. Ed infatti non ne hanno aperto altri!!! In bocca al lupo a tutti e buon lavoro.

  2. Da quel che so io negli usa l’mls funziona perche’ l’agente acquisisce solo in esclusiva ed e’ obbligato a condividerla attraverso questo strumento. Risultati: le case si vendono in tempi ragionevoli, l’intermediato e’ attorno al 90%, e quasi sempre vi e’l’intervento di due agenti. La categoria non e’ amata, ma e’ rispettata e ritenuta indispensabile per ottenere buoni risultati. In Italia, se non interviene una legge, la vedo dura che la categoria si auto regolamenti e pertanto a mio parere e’ probabile che l’mls rimarra’ una sigla.

    • Hai ragione Andrea, io da tempo mi scontro su questo campo con gli agenti immobiliari che ritengono nella maggioranza di loro, che le cose di cui parli in Italia non possano funzionare. Eppure, sono queste le regole che la categoria dovrebbe darsi per acquistare quote di mercato e ripartire da quello che c’è e non da quello che mai più ci sarà. Manca la cultura, e, in effetti, soltanto chi usa anche in Italia un MLS condividendone ogni regola e aspetto ne trae un reale vantaggio.

      Grazie

  3. Se pensi che c’è gente che dice “il gestionale non mi rende molto” … 😀

    • E non aggiungerei altro. Tra le righe ci sei anche tu in questo post. Buon lavoro Roberto.

      • Salve a tutti e complimenti per il blog.
        In merito ala questione MLS posso tranquillamente affermare che é uno strumento validissimo “in America” purtroppo da noi come giustamente diceva Andrea manca la Cultura.. Sono stato il referente, nella provincia di Avellino, per qualche anno di Replat. Usando una metafora é come voler vendere una Ferrari ad un indigeno della foresta Amazzonica.
        Un caro saluto all’amico Roberto Ponziano.

      • Ciao Luigi, grazie per l’intervento. Condivido la tua opinione e mi permetto di aggiungere che una Ferrari ad un indigeno in Amazzonia la puoi vendere se però prima gli fai le strade e gli dici dove può arrivare con la Ferrari. Altrimenti per lui ha il valore di un complemento d’arredo.

        Andrea Russo

  1. Pingback: Americanate. O no? | Blog Immobiliare

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