Mutui, Listini e Rogiti: così il Fisco rettifica i Valori Immobiliari

Abolito il valore legale delle quotazioni Omi, il fisco dà la caccia ad altri indizi per stabilire il vero valore dell’immobile acquistato dal costruttore.

Importo del mutuo, movimenti bancari, dichiarazioni degli acquirenti: tutto può essere utile per accertare che il prezzo di compravendita indicato nel rogito è inferiore a quello reale. E che dunque il venditore ha evaso l’Iva e le imposte dirette.

Gli atti di accertamento del l’agenzia delle Entrate permettono di seguire le strategie con cui il fisco contesta la sotto-contabilizzazione delle cessioni da parte dell’impresa, dopo che la legge 88/2009 ha abolito il valore legale dei prezzi registrati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’agenzia del Territorio. Prima era molto più semplice: bastava rilevare una discrepanza tra rogito e quotazioni Omi per far scattare la presunzione legale. Oggi questa differenza è stata declassata a presunzione semplice, e anche la circolare 18/E/2010 ha dato ordine agli uffici di adeguarsi.

Si parte dai prestiti

Il primo indizio è l’importo del mutuo. In un caso recente le Entrate sono partite dal corrispettivo indicato in atto per due alloggi identici realizzati dalla stessa impresa – 105mila euro ciascuno – e lo hanno confrontato con il finanziamento: 130mila euro in un caso, 170mila in un altro. Il valore Omi, invece, risultava di circa 200mila euro per alloggio: totale 400mila euro.

Rispetto all’importo dei mutui, dunque, la differenza era 90mila euro; rispetto al valore Omi, invece, 190mila euro. Per un principio di favore nei confronti dell’impresa contribuente, l’ufficio ha determinato un maggior reddito di 90mila euro ai fini delle imposte dirette e una maggiore Iva di 3.600 euro (aliquota del 4% sul maggior imponibile).

In un altro caso, l’ufficio è andato oltre il confronto tra rogito (125mila euro) e mutuo (220mila euro). Innanzitutto, i funzionari delle Entrate hanno recuperato la perizia contenuta nel fascicolo del mutuo, che indicava in 277.364 euro il valore dell’alloggio: un importo stranamente “esatto”, che pareva calcolato ad arte per far sì che l’acquirente – ottenendo in prestito l’80% del valore dell’immobile – potesse in realtà finanziare tutto l’acquisto: dopotutto, 220mila è il 79,3% del valore periziato.

Le Entrate, allora, hanno fatto verifiche anche sul conto corrente del compratore, individuando tre bonifici diretti all’impresa di costruzioni, per un totale di 201.050 euro, cui si aggiungono 20mila euro di prelievi tramite contanti e assegni. Forte di questi altri elementi, quindi, l’ufficio ha accertato come prezzo “reale” 220mila euro.

Ma non è finita qui. Lo stesso fattore di riduzione dell’importo periziato (da 277mila a 220mila euro) è stato applicato anche al valore di perizia di altri tre alloggi più piccoli costruiti dalla stessa impresa nella stessa palazzina. Si è passati così da un importo peritale di 206.294 euro a 164.128 euro, importo comunque superiore a quanto indicato a rogito per tutti e tre gli alloggi.

A questo calcolo puramente teorico l’ufficio ha poi cercato di aggiungere altri elementi:
1) i funzionari hanno verificato che la riduzione di prezzo per i tre alloggi più piccoli è coerente con i valori al metro quadro utilizzati dal perito nella valutazione del più grande;
2) i funzionari hanno scoperto che uno degli acquirenti aveva fatto un prelievo in contanti di 100mila euro, di cui 83.200 usati per l’emissione di un assegno circolare destinato al costruttore. A questo si aggiungevano altri due prelievi di 28.300 e 22mila euro per i quali non sono fornite «giustificazioni certe e incontrovertibili». Il totale delle somme prelevate dall’acquirente superava così il valore ricostruito dalle Entrate.

La prova del contenzioso

In un altro accertamento, si è arrivati al prezzo “reale” di due villette a schiera partendo dai dati dell’Omi e facendo la media con l’osservatorio pubblicato da Tecnocasa. Si è partiti dai valori 2007 e li si è riportati all’anno della transazione, tenendo conto dell’andamento del mercato immobiliare (ricavato sempre dai dati di Tecnocasa).

Per evitare di sovrastimare l’importo, le Entrate hanno eseguito l’accertamento tenendo conto dei prezzi di mercato dell’anno in cui il privato ha versato il primo acconto al costruttore. È chiaro, comunque, che un accertamento basato solo su questi elementi è oggettivamente più debole degli altri, e bisognerà vedere cosa diranno i giudici tributari. Ad esempio, è stata bocciata l’obiezione che le dichiarazioni rese dall’acquirente costituiscono prova testimoniale non ammessa nel processo tributario (articolo 7, comma 4, Dlgs 546 /1992). Né è stata ritenuta una difesa efficace la considerazione che nella stessa villetta un altro alloggio era stato venduto allo stesso prezzo.

In presenza di un mutuo più alto del valore a rogito, inoltre, il giudice ha considerato significativo il fatto che le parti non fossero in grado di mostrare il compromesso di compravendita (che forse non è stato registrato proprio perché indicava un prezzo più elevato, sulla base del quale è stato ottenuto il mutuo).

È stato bocciato, invece, un accertamento effettuato aumentando del 15% il valore di mutuo – già più alto dell’importo a rogito – sulla base del fatto che le banche non concedono quasi mai più dell’80-85% del prezzo d’acquisto di una casa (Ctr Piemonte, sentenza 15/2/10). La prova è stata ritenuta mancante e il giudice ha rettificato l’importo, sottraendo dal valore del mutuo la parcella del notaio.

Autore: Cristiano dell’Oste e Giovanni Parente

Fonte: IlSole24Ore.com

http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-11-22/mutui-listini-rogiti-cosi-063948.shtml?uuid=AYJjKjlC#continue

 

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Pubblicato il 23 novembre 2010, in Immobiliare, Stampa Italiana con tag , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Aggiungi il permalink ai segnalibri. Lascia un commento.

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