Il diritto di superficie

Il diritto di superficie è il primo diritto reale di godimento su cosa altrui regolato dal nostro Codice Civile e definito dal combinato disposto degli artt. 952 e 954 c. c. come il diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui.

Tale nozione di diritto di superficie, peraltro, non deve essere confusa con quella di proprietà superficiaria, la cui titolarità deriva dall’acquisto di una costruzione già ultimata e sorta su un terreno rimasto di proprietà altrui.

Le due situazioni, dunque, possono coesistere in capo al medesimo soggetto, il quale, in quanto acquirente di un edificio già costruito, diviene titolare sia del diritto di superficie, volto a consentirgli di riedificare in caso di perimento dell’immobile, sia della proprietà superficiaria della costruzione, di cui può pertanto disporre in modo pieno ed esclusivo.

Il diritto di superficie può sorgere in via convenzionale o per usucapione.
Nella maggior parte dei casi, infatti, il diritto di superficie viene ad esistenza a seguito della stipula di un contratto ad effetti reali, che cioè produce in modo immediato e diretto la costituzione del diritto sulla cosa, avente forma scritta a pena di nullità, oppure successivamente alla pubblicazione di un testamento che contenga una disposizione in tal senso.

Si diventa altresì titolari di un diritto di superficie allorché per almeno venti anni si sia esercitato sul suolo altrui un possesso conforme al contenuto del diritto in oggetto. Frequente nella prassi è il ricorso allo schema del diritto di superficie qualora si voglia concedere a privati il diritto di edificare su un suolo pubblico; in tal caso, peraltro, la Pubblica Amministrazione impone ai superficiari ulteriori vincoli e limitazioni nel superiore interesse della collettività, cosicché il mancato rispetto di detti limiti comporta la decadenza dal diritto di superficie.

Il titolare di un diritto di superficie può altresì costituire un’ipoteca sul bene oggetto del suo diritto; al proprietario superficiario, di contro, è consentito anche costituire sul bene un diritto di servitù o di abitazione.

A tal punto è necessario soffermarsi sulla sorte del diritto d’ipoteca e degli altri diritti reali costituiti dal superficiario. Qualora il diritto di superficie si estingua per scadenza del termine originariamente previsto, ciò comporta anche l’estinzione dell’ipoteca; allorché, invece, il diritto di superficie venga meno per una causa diversa, l’ipoteca continua a gravare separatamente sulla costruzione. Analoghi principi si applicano con riferimento alla sorte dei diritti reali di godimento.

Prendiamo ora in esame le cause di possibile estinzione del diritto di superficie. Esse possono distinguersi a seconda che presentino natura convenzionale, producano la conseguenza della consolidazione in capo allo stesso soggetto della proprietà del suolo e del diritto di superficie ovvero consistano nella prescrizione per non uso ventennale. Un’ipotesi particolare, peraltro, si configura a seguito della mancata osservanza da parte dei privati delle norme dettate dalla pubblica autorità per l’esercizio dello ius ad aedificandum ( c. d. decadenza).

Il Codice civile, inoltre, non prevede il residuare di alcun effetto obbligatorio successivamente all’estinzione del diritto di superficie.

Il diritto di enfiteusi

Il diritto di enfiteusi, retaggio dell’epoca del feudalesimo, ha trovato regolamentazione nel codice civile del 1942 agli articoli 957-977 al fine di incentivare la produttività delle terre grazie all’attività degli agricoltori.

La posizione dell’enfiteuta è sostanzialmente equiparata a quella del proprietario, di cui vengono mutuate le facoltà, fatta eccezione per due obblighi specifici che connotano la figura dell’enfiteuta: l’obbligo di miglioramento del fondo ottenuto in concessione e l’obbligo di pagamento di un canone periodico al dominus. Il legislatore ha dunque previsto una scissione tra la titolarità giuridica del diritto e l’esercizio delle facoltà connesse al godimento.

Ciò detto, il diritto di enfiteusi può sorgere attraverso la stipula di atti di autonomia privata, che, avendo ad oggetto beni immobili, per lo più di destinazione agricola, richiedono la forma scritta a pena di nullità; in forza di provvedimenti amministrativi; per usucapione.

Per quel che riguarda la posizione del proprietario-concedente, essa può essere sintetizzata in un quadro di diritti e di obblighi essenziali: a) il diritto al miglioramento del fondo, che, nel silenzio del patto intercorso tra privati, può consistere anche in un mutamento della destinazione economica dell’immobile e deve comunque essere considerato anche alla luce delle capacità lavorative dell’enfiteuta; b) il diritto di credito al canone periodico; c) il diritto di chiedere la ricognizione dell’enfiteusi, mediante una dichiarazione resa dall’enfiteuta e volta ad interrompere il periodo di possesso del bene valido ai fini dell’usucapione; d) il diritto di devoluzione, in caso di inadempimento degli obblighi previsti dalla legge da parte dell’enfiteuta, il quale, pertanto, non migliora o deteriora il fondo oppure non versa almeno due annualità di canone; e) il diritto di ritenzione delle addizioni poste in essere dall’enfiteuta.

L’obbligo principale del dominus deve invece essere individuato nell’obbligo di rimborsare all’enfiteuta il valore dei miglioramenti apportati sul fondo.

I diritti dell’enfiteuta, d’altro canto, vanno ricercati nel diritto di affrancazione, cosicché il concessionario possa acquistare la piena proprietà del fondo versando al concedente una somma attualmente pari a quindici volte l’ammontare del canone, nel diritto di credito al rimborso del maggior valore dato al fondo grazie alla propria opera, nonché nel diritto di ritenzione delle addizioni unite al terreno qualora il loro valore non gli venga rimborsato dal proprietario.Degli obblighi dell’enfiteuta già si è detto.

Da ultimo, l’estinzione del diritto di enfiteusi può avvenire per una serie di motivi: per scadenza del termine finale eventualmente apposto, termine che comunque non può essere inferiore a venti anni (la giurisprudenza di legittimità fin dal 1945 ha affermato che, nel silenzio del titolo, si presume la perpetuità dell’enfiteusi); per la devoluzione esercitata dal concedente, che pertanto riunisce in sé la titolarità del diritto e l’esercizio delle facoltà ad esso connesse; in virtù del diritto di affrancazione esercitato dall’enfiteuta; per il perimento integrale del fondo, che fa venir meno l’oggetto stesso del diritto, nonché per il non uso del diritto di enfiteusi protratto per venti anni.

La giurisprudenza della Suprema Corte, peraltro, ha avuto modo di esaminare un’ampia casistica di ipotesi che possono condurre all’estinzione del diritto di enfiteusi: in un’occasione ha dunque chiarito che non si ha perimento totale del fondo nel caso in cui sia possibile un’altra destinazione, ancorché meno produttiva; successivamente ha inoltre precisato che non è equiparabile al perimento totale neppure l’acquisto del carattere edificatorio di un terreno in precedenza rustico.

Fonte: 101professionisti.it

http://www.101professionisti.it/guide/proprieta/superficie.aspx

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Pubblicato il 9 ottobre 2010, in Legislazione con tag , , , , , , , . Aggiungi il permalink ai segnalibri. Lascia un commento.

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