Gli immobili a destinazione d’uso terziaria compongo una quota rilevante e predominante del portafoglio di investimento immobiliare degli investitori istituzionali, quali fondi immobiliari, casse di previdenza, fondi pensione. La predetta asset allocation è determinata in ragione delle caratteristiche intrinseche dei beni immobili direzionali che presentano per natura un minor grado di rischio, dettato da una maggiore richiesta di locazione e di conseguenza da un livello di vacancy medio inferiore a quello degli altri comparti.

La congiuntura del mercato immobiliare terziario riveste quindi, una particolare attenzione e sensibilità da parte degli operatori. In dettaglio, la Società di Studi Economici Nomisma redige periodicamente un workshop sul mercato immobiliare in esame, l’ultima pubblicazione risale allo scorso mese di Ottobre e sarà oggetto di valutazione e analisi di seguito.

La fase riflessiva del mercato immobiliare italiano sta investendo anche il settore terziario, nel quale si registrano quotazioni immobiliari e canoni di  locazione in fase di lenta decrescita, in media si parla di una contrazione prossima al 2% per i valori immobiliari e del 3% per gli affitti. A destare maggiori preoccupazioni sono i nuovi record negativi attestanti i tempi di dismissione, che hanno raggiunto il valore medio di 7,6 mesi, e gli sconti praticati dai proprietari di immobili, ad oggi del 14%. L’effetto congiunto di queste variabili provoca una contrazione del total return determinato da una riduzione importante del capital growth e da una sostanziale invarianza dell’income return. All’analisi di carattere generale va anteposto un approfondimento specifico per gli asset ben localizzati e di elevata qualità. In questo ambito lo stock di beni immobili corrispondenti a queste caratteristiche è profondamente limitato  e la domanda si mantiene sostenuta, in quanto si tratta di asset destinati a mantenere ed accrescere il loro valore nel tempo, rappresentando il bene rifugio per eccellenza.

Passiamo a valutare le piazze immobiliari principali in Italia, Roma e Milano, in queste due metropoli sono concentrati i patrimoni immobiliari dei grandi investitori che accolgono le sedi operative e di rappresentanza di imprese locali ed estere, delle grandi multinazionali, delle istituzioni.

Partiamo dal capoluogo Meneghino, al momento il mercato immobiliare degli uffici è in piena congiuntura negativa, oltre alla scontata contrazione delle transazioni, si registra una forte tendenza a rinegoziare i canoni di locazione, a richiedere lo step rent, ovvero uno sconto transitorio sul canone di locazione stipulato, nel rinnovo dei contratti in scadenza si cerca di spuntare canoni più favorevoli, sino ad arrivare alla minaccia di revocare il contratto al fine di ottenere condizioni migliorative, infine è frequente la migrazione di molte aziende dal centro cittadino alla periferia e all’interland, finalizzata a contrarre i costi.

Diversamente da quanto segnalato per la realtà milanese, la capitale registra una perdurante rigidità dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione, nonostante una domanda in costante calo e sempre più diretta verso i poli direzionali. Questa insolita dinamica dell’offerta determina tempistiche delle trattative in forte aumento e la penuria dell’attività transattiva.

Attenzione, quanto sopra esposto e commentato non deve tradire il lettore lasciando spazio a considerazioni affrettate, il trend del mattone ed in particolare del comparto direzionale sta vivendo una momentanea fase di pausa, ma la strategia attendista di molti investitori non avrà durata infinita, data la scarsità di alternative in termini di rendimento/rischio, i bond governativi hanno rendimenti irrisori, i titoli più speculativi presentano un profilo rischio che, in questa bufera finanziaria, è preferibile non accollarsi ed infine l’inflazione dormiente di questi tempi potrebbe registrare nuove tendenze rialziste.

Avere un mattone in portafoglio non sarà forse così male, meglio se di qualità.

Autore: Alessio Iotti

Fonte: Professionefinanza.com

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