Affitti stabili, prezzi in calo si acquista per investire
Le locazioni tengono grazie agli studenti. Comprano per lo più i ceti medio-alti come investimento. In via Farini e Cittadella le abitazioni più prestigiose. In ripresa Baganzola, Fognano e Vicomero
Le quotazioni della casa a Parma registrano una diminizione dello 0,9% nei primi sei mesi del 2009. E’ il dato diffuso dall’ufficio studi di Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio della città. Nel centro storico di Parma e in particolare nella zona intorno a via Farini e nella zona Cittadella si concentrano le tipologie abitative più prestigiose. Gli acquirenti della zona sono prevalentemente investitori che acquistano sia abitazioni che uffici da mettere a reddito e famiglie che vogliono migliorare la loro qualità abitativa e che spesso si trasferiscono dalla campagna intorno a Parma.
Via Farini e Cittadella. Le tipologie ricercate sono rispettivamente il trilocale e i tagli a partire da 150 mq. Il quartiere Cittadella prende il nome dall’omonimo parco che lo attraversa e si caratterizza per l’offerta di appartamenti in condomini degli anni ’60-’70 e soluzioni indipendenti, alcune anche in stile liberty. Per un buon usato si chiedono prezzi medi di 4mila euro al mq mentre per una soluzione nuova e ristrutturata si spendono da 6.500 ai 7mila euro al mq. In via Farini sempre in zona centrale sono presenti soluzioni d’epoca le cui quotazioni sono vicine a quelle del quartiere Cittadella. Positivo il mercato degli affitti che registra una buona richiesta da parte di studenti universitari e di coloro che lavoreranno poi nella sede dell’A uthority alimentare. Per un bilocale di 55-60 mq si spendono intorno a 750 € al mese.
Baganzola, Fognano e Vicomero. In ripresa, nella prima parte dell’anno, il mercato immobiliare dei quartieri di Baganzola, Fognano e Vicomero situate alla periferia della città: si è registrato infatti un maggiore interesse per le abitazioni della zona in seguito alla diminuzione dei prezzi degli immobili. Ad acquistare, soprattutto a Baganzola, tante giovani coppie attratte dalle quotazioni degli immobili più contenute, soprattutto sulle nuove costruzioni che hanno prezzi medi di 2.000-2.200 euroal mq. Tra le tipologie più vendute c’è il trilocale.
Il quartiere di Baganzola, a pochi chilometri dall’ospedale di Parma offre numerosi servizi. Sviluppatosi negli ultimi cinque anni offre abitazioni relativamente nuove, tra appartamenti e soluzioni a schiera ed indipendenti. La vicinanza all’ospedale determina anche una buona domanda da parte del personale che lavora presso la struttura. Le quotazioni di una tipologia usata sono di 1.800-1.850 euro al mq.
Fognano è un quartiere invece più periferico e prevalentemente residenziale dove acquistano soprattutto persone del posto alla ricerca di tipologie indipendenti, qui numerose, che partono da quotazioni di 250-260 mila euro. Si segnalano anche la costruzione di appartamenti di lusso che si valutano intorno a 2.800 euro al mq. Nel quartiere di Vicomero sono in costruzione delle ville bifamiliari e a schiera anche se la zona presenta, rispetto alle altre, meno servizi.
Sidoli, Picasso e via Emilio Lepido. Nella zona orientale di Parma, in particolare nei quartieri di Sidoli, Picasso e nell’area che si sviluppa intorno a via Emilio Lepido si registra un target di acquirenti medio-alto. Nei primi sei mesi dell’anno si è evidenziato un rallentamento sulle transazioni dagli importi compresi da 150 a 200mila euro e tra 250 a 400mila euro e sono state più dinamiche perché hanno interessato acquirenti già in possesso di un’abitazione. Da segnalare anche una diminuzione della domanda da parte degli investitori che sembrano più orientati ad acquistare abitazioni più grandi nell’hinterland della città oppure terreni su cui poter costruire. A comprare in questa zona sono quasi sempre persone che vi hanno vissuto e che sono ben informati sull’andamento del quartiere stesso.
Sidoli è un quartiere semicentrale, molto residenziale che presenta una minima parte di soluzioni ex Iacp (istituto autonomo Case popolari) che sono state riscattate e che sono compravendute in buone condizioni a prezzi medi di 1.700-1.800 euro al mq. A queste si affiancano appartamenti in edilizia residenziale oltre che soluzioni singole, quadrifamiliari e villette a schiera (con prezzi intorno a 500mila euro). Non lontano sorge il quartiere Picasso, molto verde, perché ogni complesso condominiale è dotato di un giardino. I prezzi di una tipologia usata sono di 2.200-2.400 euro al mq. Da segnalare la nascita, al confine con il quartiere di Montebello, di una serie di complessi in edilizia residenziale che sono immessi sul mercato a prezzi medi di 3.500-4.000 euro al mq. Per questo quartiere sono buone le prospettive di rivalutazione a medio-lungo termine.
In via Emilio Lepido si sviluppa un quartiere caratterizzato da attività commerciali e con condomini costruiti tra la fine degli anni ’60 e la prima metà degli anni ’80 valutati in buone condizioni (2000 euro al mq). Più vicina al centro sorge via Emilia est una zona residenziale che si è sviluppata dagli anni ’60 fino alla fine degli anni ’80 e dove si acquista a prezzi medi leggermente superiori, 2.200 euro al mq.
Ospedale. Nei primi sei mesi dell’anno nella zona a ridosso dell’ospedale si registra una ripresa degli acquisti migliorativi e per investimento. Per quanto riguarda i primi si cercano soprattutto trilocali con la cucina abitabile. Tra gli investitori troviamo numerosi genitori di studenti universitari che cercano appartamenti con due camere da letto in modo da affittare i posti letto. Si chiedono mediamente intorno a 250-300 euro al mese.
Vicofertile e Vigheffio. La ricerca delle nuove costruzioni spinge verso la frazione di Vicofertile dove si trovano numerosi appartamenti e ville bifamiliari che si compravendono a prezzi medi di 2.200-2.400 euro al mq contro una media della città che oscilla intorno a 3mila euro al mq. Sempre nei primi sei mesi del 2009 si registra un buon andamento del mercato immobiliare nella zona del Palasport dove la richiesta di abitazioni è sempre molto alta. Si sono riscontrate maggiori difficoltà per la vendita di soluzioni popolari risalenti ai primi anni del 1900 e costruite in edilizia economica e popolare. In passato erano acquistate soprattutto da stranieri. Sono situate a ridosso del centro storico della città e sono acquistate a volte dai genitori degli studenti universitari.
Vigheffio è un quartiere che si è sviluppato nella prima parte degli anni ’80 come quartiere esclusivo e di prestigio altamente residenziale con soluzioni indipendenti (da 250 mq in su) che costano a partire dal milione di euro. La zona Palasport è molto apprezzata perché offre condomini con buon livello di rifiniture (ad esempio mattoni a vista), box e spazi verdi. Tra gli acquirenti una buona parte di giovani coppie ma anche investitori. In via Silvio Pellico e nelle traverse sono disponibili anche soluzioni più signorili degli anni ’70 quasi sempre acquistati dal personale della struttura ospedaliera. Le quotazioni oscillano da 2mila fino a 2.600 € al mq.
Via Trento e Palermo. Nella zona che si sviluppa tra via Trento e via Palermo, nel cuore della città e non lontano dalla stazione, si registra un mercato immobiliare abbastanza eterogeneo che per la presenza di prezzi mediamente più contenuti attira investitori o potenziali acquirenti che non hanno un’elevata disponibilità di spesa. L’offerta immobiliare è eterogenea e spazio dai condomini degli anni ’60-’70 alle case indipendenti e alle nuove costruzioni. Le soluzioni da ristrutturare costano 1.400-1.500 euro al mq, quelle in buone condizioni anche da 1.700 a 2mila euro al mq. L’area che al momento sconta anche alcune problematiche sociali è oggetto di importanti interventi di riqualificazione che ne produrranno in futuro un notevole miglioramento. Infatti sono in corso interventi per la costruzione di nuove abitazioni, per il recupero dell’area di via Pasubio con il progetto Stu Pasubio che porterà alla riqualificazione di circa 12mila mq e alla nascita di una struttura ad utilizzo residenziale, direzionale, cantine e box. Altre nuove costruzioni sono in corso in via Catania, in via Venezia, via Milano. Sono al momento immessi sul mercato a prezzi medi compresi tra 3mila e 3.500 euro al mq.
Periferia nord. Decisamente diverso il mercato immobiliare che si trova spostandosi da queste zone verso la periferia nord della città (via Corini, via Venezia) dove si registra un mercato immobiliare più residenziale con palazzi degli anni ’70, aree di verdi, attività commerciali. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 2.200 euro al mq. Tutta la zona è particolarmente apprezzata per la vicinanza alla stazione e alla tangenziale. Sul mercato degli affiti si registra un aumento della domanda soprattutto dalle famiglie di ceto medio, che temendo la precarietà del lavoro chiedono ed ottengono mutui più contenuti che però non consentono loro l’acquisto in zone tranquille e servite. Per questo motivo optano per la locazione. Per un bilocale in zona si spendono mediamente intorno a 500 euro al mese.
Le quotazioni della casa a Parma registrano una diminizione dello 0,9% nei primi sei mesi del 2009. E’ il dato diffuso dall’ufficio studi di Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio della città. Nel centro storico di Parma e in particolare nella zona intorno a via Farini e nella zona Cittadella si concentrano le tipologie abitative più prestigiose. Gli acquirenti della zona sono prevalentemente investitori che acquistano sia abitazioni che uffici da mettere a reddito e famiglie che vogliono migliorare la loro qualità abitativa e che spesso si trasferiscono dalla campagna intorno a Parma.
Via Farini e Cittadella. Le tipologie ricercate sono rispettivamente il trilocale e i tagli a partire da 150 mq. Il quartiere Cittadella prende il nome dall’omonimo parco che lo attraversa e si caratterizza per l’offerta di appartamenti in condomini degli anni ’60-’70 e soluzioni indipendenti, alcune anche in stile liberty. Per un buon usato si chiedono prezzi medi di 4mila euro al mq mentre per una soluzione nuova e ristrutturata si spendono da 6.500 ai 7mila euro al mq. In via Farini sempre in zona centrale sono presenti soluzioni d’epoca le cui quotazioni sono vicine a quelle del quartiere Cittadella. Positivo il mercato degli affitti che registra una buona richiesta da parte di studenti universitari e di coloro che lavoreranno poi nella sede dell’A uthority alimentare. Per un bilocale di 55-60 mq si spendono intorno a 750 € al mese.
Baganzola, Fognano e Vicomero. In ripresa, nella prima parte dell’anno, il mercato immobiliare dei quartieri di Baganzola, Fognano e Vicomero situate alla periferia della città: si è registrato infatti un maggiore interesse per le abitazioni della zona in seguito alla diminuzione dei prezzi degli immobili. Ad acquistare, soprattutto a Baganzola, tante giovani coppie attratte dalle quotazioni degli immobili più contenute, soprattutto sulle nuove costruzioni che hanno prezzi medi di 2.000-2.200 euroal mq. Tra le tipologie più vendute c’è il trilocale.
Fonte: Repubblica.it
http://parma.repubblica.it/dettaglio/Affitti-stabili-prezzi-in-calosi-acquista-per-investire/1774566
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Pubblicato il 10 novembre 2009 su Stampa Italiana. Aggiungi ai preferiti il collegamento . 1 Commento.
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CRISI IMMOBILIARE
INVESTIRE IN CAMPAGNA? UN PESSIMO AFFARE
A mio avviso il mercato immobiliare, ora morto, può riprendersi solo se i prezzi calano ulteriormente. Chi mette in vendita ai prezzi assurdi di 2 o 3 anni fa , IN REALTà NON VUOLE VENDERE, non ha bisogno di vendere: ASPETTA IL POLLO, IL FESSO DA SPENNARE.
Una casa è vendibile solo se il venditore richiede un PREZZO DI RIVENDIBILITà, ovvero se a quel prezzo, al prezzo al quale compra, il compratore riuscirà a sua volta a rivendere l’immobile.
Mi sembra che i casi più eclatanti di IRRIVENDIBILITà presenti sul mercato siano quelli delle case di campagna, cascine, casolari, coloniche, rustici ecc. OGGI ASSOLUTAMENTE INVENDIBILI, specie se restaurate.
I prezzi delle country house REALMENTE IN VENDITA stanno crollando verticalmente.
Posto al riguardo un articolo, per intero perché l’edizione di settembre del mensile che lo ha pubblicato non è più on line, che ben illustra la situazione delle country house dell’italia centrale e meridionale, e la dunkerque dell’ italian dream delle country house in Italy ingenuamente, molto ingenuamente, comprate dagli Inglesi.
“ Country house : Inglesi in fuga.
Gli Italiani sono stufi del caos urbano, delle città riempitesi di immigrati clandestini, di spacciatori, prostitute, locali notturni della criminalità, di furti, scippi, stupri, estorsioni, ovvero di quell’inferno, quell’incubo in cui sono state colpevolmente trasformate le nostre aree urbane.
Il rapido deterioramento della qualità della vita nelle città ha spinto negli anni passati molte famiglie a esplorare le campagne in cerca di oasi di tranquillità e sicurezza. Ma la speranza di trovare una migliore vivibilità nelle campagne si è rivelata illusoria: soprattutto nelle zone rurali prossime a strade provinciali, a discariche e tralicci o a zone industriali il degrado è simile se non superiore a quello cittadino, con una popolazione locale composta prevalentemente da clandestini magrebini e da Rumeni, e da qualche agricoltore in pensione, troppo vecchio per cambiar casa e scapparsene via.
Tuttavia se oggi ci si allontana dalle provinciali e ci si addentra nelle campagne e nei piccoli borghi più sperduti si ha una duplice sorpresa: i casolari più isolati e inaccessibili sono stati comprati nello scorso decennio da Inglesi, e, guarda caso, ora questi Inglesi stanno vendendo in massa.
La moda che negli anni scorsi sembrava irrefrenabile, per cui i sudditi di Sua Maestà Britannica correvano a comprare a prezzi assurdi le più scassate e scatafossate bicocche per restaurarle e corredarle di piscina, è finita. Ed è finita decisamente male per gli Inglesi, che ora devono rivendere case scomodissime e costose, case che nessun Italiano vuole, almeno a quei prezzi.
La trascorsa decennale epopea delle case di campagna comprate dagli Inglesi è tutta da ridere, roba da commedia all’italiana. Beandosi della sterlina allora forte, i Britanni compravano quasi a occhi chiusi cascine, rustici, i cosiddetti casolari tipici umbri, marchigiani, pugliesi. Tali umide, maleodoranti e malferme catapecchie erano state abbandonate negli anni ’60 e ’70 dai nostri agricoltori i quali, godendo di tutti i benefici e i privilegi creditizi e fiscali loro concessi a piene mani dalla Bonomiana in cambio del consenso elettorale alla Democrazia Cristiana, si erano fabbricati moderni edifici, autentiche ville e palazzi dotati di ogni confort. Questi contadini, così beneficiati dal (nostro) pubblico denaro, non immaginavano certo di essere colpiti da un’altra imprevedibile fortuna: la moda inglese dell’italian dream, il sogno italiano della country house nel Bel Paese.
L’Italiano è furbo, ha l’occhio lungo, il contadino in particolare, scarpe grosse e cervello fino, con alle spalle una secolare tradizione di ruberie al padrone, agli antichi proprietari terrieri (quelli, per intenderci, che avevano appoggiato il fascismo, poi nel dopoguerra sterminati dalla DC a favore dei contadini stessi).
Ebbene, il furbo vergaro italico, magari col figlio geometra o mediatore, ha colto al volo e ben sfruttato l’ingenua moda britannica: capanne e ruderi di tufo o di altro materiale scadente, in luoghi scomodissimi, lontani da ogni tipo di servizi, che prima degli Inglesi nessuno voleva nemmeno in regalo, venduti per centinaia di milioni di lire a eccitati (“excited”!) sudditi britannici. Poi le famiglie contadine festeggiavano l’insperato affare crapulando in oceanici banchetti ai quali venivano invitati parenti e amici, e, ovviamente, i “chicken” britannici ben spennati.
Ma l’affare non finiva lì: il neoacquistato rudere doveva essere ristrutturato. Tutti conosciamo lo scarso fairplay italico quando si tratta di differenziare i prezzi per turisti stranieri dai prezzi per Italiani: nelle campagne tale differenziazione è stata elevata all’ennesima potenza. All’ingenuo acquirente, reso ancor più fidente da abbondanti “lunch” e da tanta falsa accoglienza iniziale, venivano consigliati per i lavori il cugino geometra, il cognato muratore, il genero idraulico, la nipote titolare dell’agenzia per le pratiche burocratiche, l’amico rivenditore di materiali per l’edilizia. Case del valore finale reale di 100.000 – 200.000 euro venivano a costare 400.000, 500.000, 600.000 euro. Una pacchia, una vera manna per i nostri campagnoli che, giustamente, ne approfittavano, in base al principio: “Finché si trovano i polli…”.
Poi arrivò l’anno domini 2008, l’anno dei subprime, del crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti e nel Regno Unito, dei fallimenti a raffica di banche e assicurazioni inglesi, del governo britannico che per turare le falle nel sistema creditizio si svenava e stampava sterline come se fossero volantini pubblicitari. E la sterlina contro l’euro crollava, crollava, sempre più in basso, sempre più in fondo: 1.7, 1.4, 1.3, 1.1 … E gli Inglesi residenti nelle bicocche con piscina restaurate a caro prezzo, che avevano redditi in sterline, convertivano quelle sterline in sempre meno euro, e cominciavano a chiedersi: “Ma non ci converrà ritornarcene in Gran Bretagna (“go back home”), visto che qui in Italia con le nostre sterline svalutate non ci compriamo più nulla?”. Oltretutto i Britanni si erano nel frattempo stufati di coltivare stentate erbette e verdurine per le talpe, di scorazzare inutilmente coi loro fuoristrada con targa gialla e guida a destra per le nostre campagne, belle sì, ma prive di servizi, di vita sociale tra gente sopportabile, di comodità, così desolate durante le lunghe invernate, e, in fin dei conti, noiose da inedia. Si erano stancati di attendere l’ispirazione artistica raccogliendo in continuazione col retino insetti, formiche, vermi di mosche e altra campagnola sporcizia galleggiante nell’acqua delle loro piscine. Si erano accorti che l’Italia, la vagheggiata Italia, l’ italian dream , più che un sogno era un incubo di clandestini, malavita, tasse, burocrazia, servizi pubblici scadentissimi, rapine e stupri in villa…
E allora hanno pensato: “Ma se vendiamo questo nostro casolare tipico toscano umbro marchigiano che abbiamo pagato centinaia di migliaia di euro, e convertiamo queste centinaia di migliaia di euro in sterline, poi con tutte queste sterline in Inghilterra torniamo a vivere da signori”. Ed ecco allora gli Inglesi affollare le nostre agenzie immobiliari, ecco i mediatori riempire bacheche, siti internet e giornaletti immobiliari di casolari tipici ristrutturati con piscina in vendita… ma, ma….
Ma nessuno compra.
Nessun Italiano con famiglia, con figli e/o anziani, può andare a vivere in quelle lande isolate e sperdute, vicino a qualche spopolato paesetto di vecchi, senza servizi, senza scuole, senza ospedali. Nessun Italiano è disposto poi, anche se libero dalle necessità di una famiglia, a pagare un immobile tre, quattro, cinque volte il suo reale valore. Anche perché l’acquirente italiano, sempre con l’occhio lungo, pensa: “Ma un domani, se dovrò rivendermi questa bicocca in campagna, quale fesso me la comprerà?”. Senza contare infine che sul valore delle aree rurali incombe il 2013, l’anno in cui, in ossequio ad accordi liberisti di commercio mondiale già siglati, tesi a favorire le esportazioni agricole di paesi emergenti, l’Europa toglierà agli agricoltori quei sussidi che finora ne avevano permesso la sopravvivenza, con conseguente futuro deprezzamento e cambio di destinazione (a pascolo) dei terreni.
Devo dire che il riconosciuto senso pratico, il tradizionale empirismo britannico, sta inducendo i venditori inglesi a una corsa al ribasso dei prezzi, spesso in concorrenza tra connazionali. In questo i Britannici si stanno dimostrando più realisti e lungimiranti di quei vergari nostrani ai quali il casolare tipico, il rustico, è rimasto ancora invenduto, e che continuano a chiedere prezzi superiori ai 100.000 euro, non comprendendo che, finita la moda degli Inglesi, il mero valore di cubatura delle loro catapecchie è di 10.000 – 20.000 euro al massimo. E per questi 10.000 – 20.000 euro devono ringraziare certe demenziali e antilibertarie normative statali e regionali che impediscono tirannicamente al cittadino la libertà primaria di costruire sulla sua proprietà, sulla sua terra, o lo taglieggiano imponendogli oneri di fantomatiche urbanizzazioni e altre tasse assurde. In mancanza di tali leggi vessatorie e predatorie, in un regime di libero mercato, il valore delle dette bicocche sarebbe negativo: il costo della loro demolizione.
Rimangono pur tuttavia come acquirenti dei casolari tipici i Magrebini e i Rumeni, a prezzi ovviamente magrebini e rumeni. “
(Articolo di Filippo Matteucci su ItaliaReale di Settembre)
I miei consigli per gli acquisti di case di abitazione sono i seguenti, pochi ma sicuri:
comprate solo a un PREZZO DI RIVENDIBILITA’, cioè assicuratevi che vi sia la concreta possibilità di rivendere la casa almeno allo stesso prezzo che state pagando,
evitate gli acquisti di moda (dal finto borgo marinaro al romantico-rurale-agreste): andate invece sul sicuramente rivendibile,
evitate come la peste le case di campagna, cascine, casolari, coloniche, rustici, casali, ex agriturismi (per lo più falliti…) ecc. OGGI ASSOLUTAMENTE INVENDIBILI, specie se restaurate,
comprate invece al centro, o nelle zone di immediata o prossima espansione urbanistica,
comprate nelle città capoluogo di provincia o nelle cittadine turistico-balneari più richieste,
comprate case costruite negli anni ’60 e ’70: hanno una qualità costruttiva migliore e stanze più grandi rispetto alle nuove costruzioni pur costando un po’ meno, non hanno bisogno di grandi ristrutturazioni e sono più vivibili di certi loculi-alveari a caro prezzo,
guardate allo spazio a disposizione: più ce n’è e meglio è, corti, giardini, parcheggi, garage (meglio se doppi), e non alle finiture o alla jacuzzi o alla robotica&domotica (dà solo problemi),
riscaldamento rigorosamente autonomo,
se avete sufficiente capitale, compratevi case singole con corte e giardino, vivrete meglio…. altrimenti studiatevi il regolamento di condominio: più divieti (di comportamenti da cafoni) ci sono, più il condominio e l’immobile sono di sicura qualità,
fate attenzione a tralicci, ripetitori radiotelevisivi e di telefonia cellulare, discariche, piste di motocross, strade e linee ferroviarie trafficate: se sono presenti vicino all’immobile difficilmente lo rivenderete senza rimetterci,
massima attenzione alla stabilità dell’immobile e del terreno su cui è edificato: i soldi per una perizia privata (sicuramente più affidabile di quelle pubbliche…) del vostro geologo di fiducia non saranno mai spesi meglio.