Pinciano 5.300 euro a metro quadrato, Parioli 5.200, Trieste 4.400, Prati 4.700, Sallustiano 4.300, Trevi 4.850, Ludovisi 4.400. E così via. Per una volta, sono prezzi “genuini”, cioè calcolati da un organismo indipendente, la Borsa Immobiliare di Roma, che ha valutato centinaia e centinaia di transazioni fra le migliaia di operatori e ne ha distillato i valori ponderati. È un riferimento importante per tutti, dagli operatori professionali agli utenti, che torna dopo diversi anni di “silenzio”, e torna in uno dei momenti più interessanti per il mercato. Permetterà di valutare se e quanto questo mercato è davvero sceso: sarà presentato domani, mercoledì, a Roma, ma siamo in grado di anticiparlo.

Va subito detto che, quando sarà reso pubblico sembrerà un listino prezzi un po´ strano. Le quotazioni degli immobili, riferite al primo semestre 2009, sembrano più basse di quelle che si vedono girare. Eppure sono più “vere”. Sono infatti i “valori ordinari” che risultano dalle effettive compravendite portate a termine nel periodo considerato. Non quindi, valori massimi, o minimi, comunicati dagli agenti immobiliari un po´ a spanne alle società che raccolgono i dati ma qualcosa di assolutamente vero e neutro rispetto ad altri tipi di raccolta. Come si spiega dunque che questi valori appaiano così bassi? «Il punto – spiega Roberto Renzi, coordinatore del Comitato tecnico della Borsa immobiliare – è che i valori dovranno essere corretti con appositi coefficienti incrementativi o decrementativi, a seconda del piano, dell´esposizione, della tipologia dell´immobile, ecc.». Come si diceva, il listino è rivolto in primis agli operatori professionali (infatti costa 30 euro), per i quali si rivelerà una guida adatta ad arrivare alla giusta valutazione. L´esigenza di uno strumento del genere è stata espressa soprattutto dai Tribunali, i quali lo chiedono a ingegneri, geometri e periti vari iscritti a un apposito albo.

Questi valori medi derivanti dalle transazioni effettivamente realizzate dovranno essere corretti con parametri anch´essi in aumento o diminuzione: se un´abitazione si trova al piano seminterrato, si deve togliere circa il 25%, se è al piano terra il 20%. Se la casa è occupata, la diminuzione arriva al 30%. Al contrario, un tipico coefficiente incrementativo è il piano alto (per l´attico è previsto un +20%). Altri parametri sono la zona, la tipologia immobiliare, lo stato e ubicazione, la data di costruzione o ristrutturazione, caratteristiche qualitative specifiche. Il listino della Borsa immobiliare prevede due valori per ogni zona omogenea, abitazioni di prima (più alti) e di seconda fascia (più bassi).

È complesso valutare una casa: Borsa immobiliare, organismo della Camera di Commercio, invita chi deve vendere a farsi rilasciare da un tecnico dello stesso istituto una stima: «Costa poche centinaia di euro ma garantisce l´imparzialità». Si evita così un problema ricorrente: quando si vende una casa le agenzie immobiliari meno serie, pur di accaparrarsi l´incarico, scatenano una guerra al rialzo sui prezzi per cui il venditore è indotto a credere che il suo immobile valga più di ciò che è realistico attendersi. Affidarsi a una valutazione imparziale può essere un buon inizio.

Autore: Adriano Bonafede

Fonte: Repubblica.it

http://roma.repubblica.it/dettaglio/case-ora-ci-sono-le-quotazioni-ecco-il-listino-della-borsa-immobiliare/1754200