La ricerca della casa e del mutuo giusto? Non è certo semplice ma nemmeno impossibile, basta seguire alcuni utili consigli per districarsi nel labirinto delle offerte.

L’iter da seguire per ottenere la concessione di un mutuo merita attenzione. E’ importante non farsi prendere dalla “fretta” di concludere l'”affare” e avere le idee chiare su alcuni aspetti. L’acquisto della casa è un momento importante che richiede un notevole dispendio economico e, pertanto, bisogna evitare di fare errori. Di seguito le 5 mosse corrette per arrivare al finanziamento:

1.l’orizzonte di spesa: decidi la spesa massima e il piano di ammortamento

2.l’intermediazione: preventiva le spese dovuto al notaio e all’agente immobiliare

3.il sopralluogo: confronta le offerte prima di decidere

4.fisso o variabile: stabilisci qual è il tasso più conveniente

5.il finanziamento: valuta la tua credibilità.

1. Casa: una bussola per la scelta

Prima ancora di iniziare la ricerca e andare a vedere le case, bisogna avere in mente la cifra che si è disposti a spendere. Il preventivo di spesa deve considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche le spese accessorie: ad esempio la provvigione dell’agenzia, i costi fiscali del notaio, le spese per il trasloco o l’arredamento. Stabilito il preventivo di spesa si può iniziare la ricerca.

La ricerca può avvenire tramite molti canali,( agenzie, stampa, Web, cartelli, passaparola…). Bisogna avere anche delle cautele: prima di acquistare è bene valutare il contesto in cui l’abitazione è collocata. Rumorosità, superficie calpestabile, spese condominiali, e opere di ristrutturazione già deliberate, effettivo proprietario ed esistenza di ipotetiche, correttezza planimetria, scadenza del contratto di un eventuale inquilino.

2. Le spese accessorie: quali sono?

Il notaio. Al professionista ci si può rivolgere per una prima consulenza sull’immobile (gratuita). Il professionista consiglierà su aspetti civili, fiscali e finanziari dell’intera operazione e darà indicazioni importanti per la scelta del mutuo.

L’agente immobiliare. Poi subentra la figura dell’Agente Immobiliare che può seguirci passo dopo passo nell’acquisto della casa. È bene però ricordarsi di non aver fretta di firmare la proposta d’acquisto e accertarsi che il mediatore sia regolarmente iscritto al Ruolo dei Mediatori presso la Camera di Commercio, come prescritto dalla Legge. I moduli utilizzati dall’Agenzia devono essere depositati presso la Camera di Commercio e contenere gli estremi dell’iscrizione del Ruolo del mediatore, indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà, il termine di stipula del rogito e devono essere controfirmati dal mediatore.

Gli importi versati a titolo di acconto o caparra devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato al venditore. Alcune agenzie immobiliari offrono gratuitamente una polizza di assicurazione a garanzia delle caparra versata: nel caso di mancata conclusione del contratto la polizza garantisce all’acquirente la restituzione della caparra. Quando si firma un incarico di mediazione è meglio stabilire prezzo, modi e tempi per la vendita dell’immobile. Se ci si affida ad agenti con l’esclusiva è indice di serietà che l’agente conceda qualcosa anche al cliente:

• la rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non si riesca a concludere l’affare (molti non lo sanno, ma in mancanza di questa postilla, il rimborso è un diritto).
• l’impegno da parte del mediatore a scoprire e, se possibile, eliminare ogni vincolo alla vendita (indagini ipocatastali, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione eccetera).

3. Confrontare per decidere

Prima di firmare qualsiasi tipo di contratto recati a vedere di persona l’abitazione. Fai dei sopraluoghi, confronta più offerte, non fermarti alla prima proposta. Oltre a visionare il contesto in cui è inserita la casa, è utile anche prendere in considerazione diverse offerte proposte dalle banche in quanto le une dalle altre offrono condizioni diverse. Utile il modello standard Esis (European Standard information sheet). Da tenere d’occhio soprattutto l’Isc (Indicatore sintetico di costo che viene calcolato considerando il tasso applicato e le spese di accensione e gestione) che permette di comparare i diversi mutui. In ogni caso, comunque, non rinunciare a progettare e a definire l’operazione con l’aiuto della tua banca: la prima cosa da capire, per esempio, è a quanto ammonta la rata mensile, quanti soldi si devono dare alla banca ogni mese. Di solito le rate di rimborso sono pari a un terzo del reddito mensile, in modo che i clienti rimborsino il loro mutuo, dormendo sonni tranquilli.

4. Tasso fisso o variabile?

Il mutuo è un finanziamento che prevede quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Per il rimborso, puoi scegliere tra piani a 5, 10, 15 o 20 anni, a volte anche di più.

Nella scelta devono essere valutati il tipo di tasso (fisso, variabile, misto) e l’Isc (Indicatore sintetico di costo), entità della rata mensile (al massimo un terzo del proprio reddito) e la durata del rimborso (ora arriva fino a 30 anni); copertura (fino a all’80% o al 100% del valore dell’immobile), penale per estinzione anticipata, assicurazione obbligatoria e facoltativa, altri costi di accensione e gestione.

I tipi di mutuo:

• Mutuo a tasso fisso. Il tasso resta invariato per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso può avere una durata di 5, 10, 15, 20, 25 o 30 anni ed è collegato al parametro IRS (tasso di interesse per i prestiti interbancari a lungo termine) di pari durata.
• Mutuo a tasso variabile. Formula in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
• Tasso variabile a rata costante. Una soluzione che unisce i vantaggi del tasso variabile a quelli del tasso fisso facendo perno sulla durata del finanziamento anziché sull’importo della rata. Se nell’arco del finanziamento i rialzi dei tassi europei sono stati maggiori dei ribassi il numero delle rete da pagare aumenta (o diminuisce).
• Soluzioni intermedie. Un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni). E viceversa.

5. Prestito: hai i requisiti?

E’ opportuno chiarire quando la somma di denaro chiesto all’istituto di credito verrà accordata, anche se di norma avviene al momento del rogito. In alcuni, casi, infatti, l’erogazione è condizionata all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca (dopo circa due settimane dal rogito). Con l’atto di compravendita, chiamato anche rogito, si diventa finalmente proprietari della casa. L’atto di compravendita può essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Al momento del rogito la casa deve risultare priva di ipoteche e/o altre trascrizioni pregiudizievoli.

Cosa chiede la banca al mutuatario in garanzia per tutelarsi?

Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:

• l’ipoteca
• la fideiussione
• la cambiale ipotecaria
• le polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione;
• l’opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell’immobile.
• i tassi di mora.

La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell’immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.

Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all’istituto mutuante.

Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l’istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall’introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l’1% ed il 4%) rispetto al tasso d’interesse applicato.

Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l’istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.

Fonte: LaStampa.it

http://www.lastampa.it/_web/CMSTP/tmplSezioni/ECONOMIA/girata_economia.asp?ID_blog=264&ID_articolo=17