Chi affitta una casa da destinare ad abitazione principale è, spesso anche se non sempre, una famiglia a basso reddito che non può permettersi di acquistarne una. Questa considerazione è alla base del tentativo della legge n. 431/1998 di dar vita a una formula di locazione che riuscisse a spingere i proprietari di casa a locare a canoni “calmierati”, ottenendo in cambio alcuni vantaggi: il primo è una durata del contratto minore, il secondo alcuni risparmi fiscali. Nel varare questa sorta di nuovo “equo canone” riveduto e corretto, si erano voluti evitare alcuni errori della vecchia legge, che stabiliva rigidamente l’ammontare del canone su tutto il territorio nazionale, con parametri che poco tenevano conto del mercato, che varia non solo da comune a comune, ma anche da quartiere a quartiere, tenendo in considerazione anche le caratteristiche dell’alloggio. Si è perciò deciso che i criteri fossero fissati in “Accordi territoriali” stipulati comune per comune dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, destinati ad essere rinnovati periodicamente per adeguarne il contenuto al mercato reale. Si è infine deciso che gli stessi accordi regolassero anche le locazioni di breve durata, per evitare che si trasformassero, come era accaduto in passato, in comode scorciatoie per evitare le norme nazionali sugli affitti abitativi.

Durata. Anziché di 4 anni più 4, i contratti a canone agevolato vedono ridotta la loro durata a tre anni più due di rinnovo automatico. Resta la possibilità di dar disdetta motivata dopo i primi tre anni, alle stesse identiche condizioni previste per i contratti a canone libero.

Canone e suoi meccanismi. Il canone non è prefissato rigidamente, ma bensì liberamente determinabile in accordi tra proprietario e inquilino entro una fascia, che oscilla tra un minimo e un massimo. Le fasce di canone sono poi puntualmente elencate negli accordi, soprattutto in base a due criteri: la dislocazione degli appartamenti, che tiene conto del valore immobiliare dei quartieri o degli isolati in cui l’accordo suddivide i singoli comuni e il pregio dell’edificio e del singolo appartamento, determinato in base a criteri di mercato (piano, singola o doppia esposizione, impianti, finiture, eccetera). Vengono poi applicati alcuni correttivi: per esempio, percentuali di incremento per gli appartamenti più piccoli e per quelli ammobiliati, che hanno proporzionalmente alla loro grandezza un maggiore valore di mercato.

Contratti. Condizione perché un contratto agevolato sia valido è l’utilizzo di un certo tipo di modulo contrattuale che è stato predefinito per tutt’Italia dal Decreto ministeriale 30 dicembre 2002. Più precisamente, ne esistono per tutti i contratti convenzionati (di 3+2 anni o di breve periodo) due tipi: uno per la piccola proprietà edilizia e uno per la grande (più di 100 appartamenti posseduti). Ulteriore condizione è che i contratti siano regolarmente registrati. La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino è rigidamente fissata, da un allegato al contratto. Quest’ultimo prevede anche che l’aggiornamento del canone possa avvenire annualmente, al 75% del costo della vita come rilevato dall’Istat, ma solo dietro richiesta con raccomandata del proprietario e che la cauzione che l’inquilino anticipa al momento della firma a copertura di eventuali danni sia pari a tre mesi del canone stesso.

Raggio di azione. Inizialmente, condizione indispensabile perché un contratto a canone concordato fosse possibile, era che fosse stato firmato un Accordo territoriale nel proprio comune (alcuni comuni di minori dimensioni si erano anche coordinati per concluderne uno valido per tutti). Posto  però  il dato di fatto che in Italia i comuni sono più di 8.100, che le agevolazioni fiscali ai proprietari sono concesse solo nei comuni ad alta tensione abitativa (attualmente solo 717) e infine che  non dappertutto esistono organizzazioni di proprietari e inquilini rappresentative, nei fatti gli accordi hanno riguardato solo le entità amministrative più importati. A por riparo a questa carenza ci ha pensato il decreto Infrastrutture 14 luglio 2004  che ha stabilito che si potesse fare riferimento all’accordo vigente nel comune “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. Un’indicazione piuttosto oscura che ha comunque creato più dibattiti astratti che problemi concreti, dal momento che l’interesse nei comuni minori (dove i canoni hanno scarsa necessità di essere calmierati) parrebbe inesistente.

Scarsa diffusione.  E’ voce comune che i contratti a canone concordato, pur restando un lodevole tentativo, siano ben poco diffusi. I motivi possono essere molti. Per esempio, in certe città (ad esempio Milano), si sono stabiliti canoni troppo lontani da quelli di mercato,come ammettono anche alcune organizzazioni degli inquilini. I meccanismi di calcolo dei canoni sono talmente astrusi che l’assistenza dei sindacati, per quanto non obbligatoria, è praticamente indispensabile. La stessa esistenza del “canale concordato” è sconosciuta ai più. Il boom delle quotazioni degli  immobili ha fatto schizzare in alto anche i canoni. Infine i tempi esageratamente lunghi degli sfratti rendono la locazione un investimento speculativo, che molti proprietari vedono ripagato solo a patto di tentare di incassare canoni elevati in cambio del rischio di vedersi la casa occupata per anni oltre loro scadenza contrattuale (che reputano comunque esagerata). La scarsa fiducia  ha contagiato anche i sindacati del settore, tanto che non tutte le città hanno varato i nuovi accordi territoriali previsti dal decreto 30 dicembre 2002.

Locazioni a canone concordato (o agevolato): l’identikit

Durata del contratto. Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata .

Canone. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni

Aggiornamenti del canone. Stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell’indice Istat del costo della vita per operai e impiegati.

Cauzione alla firma del contratto. Massimo tre mesi di canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più)

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G  al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta senza motivazione.

Almeno sei mesi prima degli cinque anni di scadenza del contratto.

Disdetta motivata.

Per l’inquilino:

per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.

Per il proprietario:

Almeno sei mesi prima dei primi tre anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti  destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto. Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri 2 anni. Alla fine dei 5 anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 3 anni + 2.

Sublocazione ad altri. .Vietata, salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale o parziale.

Sconti fiscali. Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in uno “sconto” del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi;del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia); in una riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto e nella possibilità di godere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta come prima casa, se il comune lo decide.

Per l’inquilino: detrazione di 495,80 euro (reddito complessivo che non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90( reddito complessivo fino a 30.987,41 euro).

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori