Le locazioni a canone libero sono quasi sinonimo di contratto di affitto abitativo. Nonostante il fatto che esistano, sulla carta, molti altri tipi di contratto, i numerosi vincoli delle altre formule hanno indotto quasi tutti i proprietari immobiliari a sceglierle in massa.

Durata. Formalmente è di 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, di 8. Infatti, in caso di mancanza di disdetta motivata da ben precise ragioni , imposte dalla legge, il periodo di locazione è automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.

Canone. E’ completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario. E’ quindi determinato dal mercato: ovviamente se il padrone di casa chiede troppo, non troverà inquilini. Il canone non può essere però né incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto. L’alternativa, molto rara, è la risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la conclusione di un nuovo contratto.

Aggiornamento del canone. La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l’articolo 24 della legge sull’equo canone, che prevedeva l’adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita. Pertanto, se nel contratto non è previsto alcun tipo di aggiornamento (cosa piuttosto rara), l’incremento periodico non è dovuto. Se invece è contemplato, si applica. In teoria è possibile stabilire ogni quanto tempo aggiornare il canone (per esempio, ogni anno), nonché decidere quali meccanismi applicare (per esempio, un aumento nella stessa percentuale dell’inflazione) e con quale procedura (per esempio, dietro richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata, o in modo automatico). E’ sconsigliabile, per il proprietario, inserire nel contratto formule che prevedano incrementi del canone in misura eccessiva o comunque utilizzando parametri fantasiosi. Si potrebbe infatti andare a contraddire l’articolo 13, comma 1 della nuova norma che così recita: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

Modalità della disdetta. Va inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata. Se il proprietario intende interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve essere motivata. Se l’inquilino intende andarsene prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare che ha gravi motivi (trasferimento in un’altra città, impossibilità economiche sopravvenute, acquisto di un immobile). La disdetta anticipata dell’inquilino può essere esclusa nel contratto. Il rinnovo del contratto alle stesse condizioni è automatico, se non c’è disdetta.

Disdetta dopo il primo quadriennio. L’articolo 3 della legge 431/1998 elenca  sette particolari motivi per cui il proprietario di casa può dar disdetta alla prima scadenza quadriennale. Essi sono:

1) quando intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;

2) quando il locatore è una società o ente di utilità pubblica e offre in cambio all’inquilino un altro immobile idoneo;

3) quando l’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune (secondo interpretazioni, esso può anche essere offerto in locazione dallo stesso proprietario);

4) quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino costituisca un ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

5) quando l’unità immobiliare si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione o la sopraelevazione e sia necessario lo sgombero;

6) quando l’inquilino non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

7) quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In tal caso l’inquilino ha diritto di prelazione.

In caso di opere edilizie, presupposto resta il possesso dei titoli abilitativi rilasciati dal comune (denuncia di inizio attività o permesso di costruire). La loro validità decorre comunque dal momento in cui si ha l’effettiva disponibilità dei locali (in ciò facendo eccezione a quanto disposto dal Testo Unico dell’edilizia che, per esempio, da validità triennale alla Dia).

Naturalmente è punito l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta. In tutti i casi l’inquilino può chiedere un risarcimento pari a 3 anni di canone. Se poi motivo della disdetta è la necessità del trasferimento proprio o dei familiari, ed esso non avviene entro un anno da quando i locali sono liberi, l’inquilino può in alternativa anche pretendere il ripristino del contratto alle medesime condizioni precedenti.

Condizioni contrattuali libere. Possono espressamente essere convenute per iscritto condizioni in deroga a quelle fissate dalle norme ancora in vita dell’equo canone. La più importante è senz’altro una diversa ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino (vedi pagina xXX) ma non va trascurata neanche la possibilità di stabilire un deposito cauzionale differente da tre mensilità (magari attraverso la firma di una polizza assicurativa) oppure quella di non concedere all’inquilino di partecipare alle assemblee di condominio per quanto attiene la gestione del riscaldamento o i servizi comuni, come prevede l’articolo 10 della legge n. 392/1978 (clausola che sarebbe sconsigliabile, dal punto di vista dell’equità).

Locazioni a canone libero. L’identikit

Durata del contratto. Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico). “Solo” 4 anni, in casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98,  con disdetta motivata.

Canone.  Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.

Aggiornamenti del canone.  Si possono decidere contrattualmente:

a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);

b) secondo quale meccanismo;

c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).

La percentuale di aggiornamento non deve essere comunque fissata con criteri illogici o eccessivamente onerosi: è d’uso stabilirla pari al 100% dell’indice Istat del costo della vita.

Deposito cauzionale alla firma del contratto. Massimo tre mesi di canone anticipato. Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo. E’ dubbio che questa norma sia derogabile contrattualmente..

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino. Quella stabilita dal codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull’equo canone (n. 392/78), salvo che non si siano raggiunti differenti accordi contrattuali.

Spese di registrazione del contratto. Salvo diversi accordi, al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta senza motivazione. Almeno sei mesi prima degli otto anni di scadenza del contratto.

Disdetta motivata.

Per l’inquilino:. per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata. E’ improbabile che la prescrizione sia derogabile a sfavore dell’inquilino.

Per il proprietario. Almeno sei mesi prima dei primi quattro anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti  destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.

Rinnovo del contratto. Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza quadriennale, per altri 4 anni. Alla fine degli 8 anni di contratto, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 4 anni + 4

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.

Sublocazione ad altri. Salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale è vietata. A meno che sia escluso contrattualmente (come spesso accade) , resta possibile sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi le generalità del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Sconti fiscali..

Per il proprietario. il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi, a titolo di forfait di spese (25% per la laguna di Venezia).

Per l’inquilino. nessuno sconto, tranne norme locali.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori