La Provvigione: art. 1755 del Codice Civile

Codice Civile

Libro Quarto: delle Obbligazioni

Capo XI: Della mediazione

Art. 1755. La Provvigione

“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (art. 2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.”

Salve, iniziamo da quello che è di certo l’argomento più fastidioso da trattare sia per gli operatori che per i clienti, così da toglierci davanti il macigno più grosso.

La Provvigione.

L’articolo è chiaro, stringato, interpretabile in molti suoi punti, ma diretto nella sostanza. Si fa subito luce su chi sia il mediatore (ovvero come descritto nell’art. 1754 “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”). Esso è soggetto super partes che non propende per nessuna delle parti ma che si muove in maniera equidistante dalle stesse. Da ciò consegue che il compenso per la prestazione svolta dal mediatore non può pesare su nessuna delle parti in maniera maggiore rispetto all’altra salvo diverso accordo, e comunque prestare mediazione a provvigione ZERO determina uno sbilanciamento a carico esclusivo di uno dei contraenti che può configurare l’opera del mediatore come inquadrata in un rapporto di rappresentanza o dipendenza e quindi in contrasto con il citato art. 1754. Perchè il contratto si intenda concluso grazie all’intervento del Mediatore, è sufficiente che questo dimostri come le parti siano entrate in relazione grazie alla sua attività a prescindere che l’obbligazione sia stata perfezionata con o senza il suo intervento. E’ lasciata alla libera contrattazione tra le parti la determinazione della provvigione. Essa comunque non può rivelarsi troppo onerosa e quindi sproporzionata alla prestazione resa, o giudicarsi imposta ad una delle parti in condizioni di difficoltà, pena la configurazione della stessa come vessatoria e dunque perseguibile nella misura e determinazione. In caso di controversia il Giudice competente potrà rifarsi agli usi e consuetudini come depositati presso la Camera di Commercio del Comune dove è sito l’immobile, e comunque stabilendone la giusta misura.

Ricapitolando, la provvigione va pagata sempre al mediatore che dimostra di essere stato tramite per l’incontro delle parti. La misura della mediazione va stabilita cercando di farla gravare in egual misura ad ambo le contraenti e comunque mai nella misura di ZERO per nessuna di esse. Per aver certezza di una mediazione equa è consigliabile rifarsi agli usi e consuetudini del Comune dove è sito l’immobile.

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Pubblicato il 22 giugno 2009, in Legislazione con tag , , , , , , , , , , , . Aggiungi il permalink ai segnalibri. 191 commenti.

  1. Buona sera Avv. vorrei chiederle un consiglio.
    Da qualche giorno sono d’accordo con un privato (fra le altre un mio amico) di andare a vedere una casa.
    Nel frattempo sfogliando giornali di propaganda immobiliare ho trovato un annuncio che assomigliava a quello del mio amico salvo per un particolare, il risaldamento invece che centralizzato è autonomo.
    Chiamo per curiosità e scopro che l’immobile è lo stesso e che l’annuncio non era stato scritto correttamente.
    Dico che non sono interessato e riaggancio.
    Il problema è che sfortunatamente la prima volta che ho chiamato, l’agenzia era occupata e ho lasciato nome (non cognome) e numero di telefono per farmi richiamare.
    Rischio secondo lei che se l’affare con il mio amico va a buon fine l’agenzia mi chieda la provvigione?

  2. Mi scusi Avv. siccome che non riusciamo ad andare d’accordo con l’agenzia per il compenso vorrei sapere per quanto tempo l’agenzia può vantare il pagamento della provviggione.
    La visita io lho fatto a giugno del 2010.
    il mandato è scaduto a dicembre 2010.

    La ringrazio per la risposta

  3. Buonasera Avv. Le vorrei chiedere un informazione:
    Nel mese di giugno di quest’anno mi sono recato con l’agenzia un paio di volte a vedere una villetta ho firmato la visita e basta perchè il prezzo era troppo elevato.
    A fine mandato il proprietario ha messo sul cancello un cartello con la scritta “privato vende” con il suo numero di telefono ( Dimenticavo io ho visto dei sui volantini messi in circolazione dal proprietario con la scritta senza spese di intermediazione ancora prima che
    prendessi appuntamento con l’agenzia però la villetta l’ho vista con l’agenzia)
    Concludendo vorrei sapere se io rispondo all’annuncio posto sul cancello sono tenuto ancora a pagare l’agenzia anche se mi ha fatto vedere la villetta un paio di volte perchè dovevo prendere delle misure io però non ho fatto nessuna proposta d’acquisto ne tanto meno un preliminare ho firmato solo la visita della villetta.
    La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buonasera Signor Renato. La Sua situazione è un pò “a rischio”, direi. Infatti, non mi sembra sussistano gli elementi di prova idonei a tenerLa indenne dal pagamento della provvigione, così come da me più volte argomentato. Tuttavia, visto che il proprietario ha tenuto una condotta quantomeno ingannevole, proporrei che lo stesso debba farsi carico di tutti gli oneri relativi al mediatore. Proponga un accordo in tal senso e mi faccia sapere.
      Avv. Gilda Elena Maggio

      • Se si proponesse all’agenzia di accettare una somma forfettaria da entrambe le parti, facendole poi sottoscrivere una transazione in cui rinuncia ad ulteriori pretese, comprese le eventuali penali contrattuali sottoscritte dal venditore, si sarebbe tutelati nei confronti di qualunque possibile azione legali?

  4. buongiorno ,nell’ 2010 volevo comprare un immobile mi sn recata in + agenzie in una d queste con la quale visiono + appartamenti tra cui quello ke ho acquistato ke in quel momento nn mi era piaciuto dp mesi di ricerca visiono lo stesso appart cn un’altra agenzia pur nn sapendo ke fosse lo stesso.mi fece un’altra impressione continuai la ricerca dp ke altre agenzie mi proposero verbalmente lo stesso in qnto il proprietario aveva accordi verbali kn + agenzie.tornammo nell’agenzia ke ce lo fece visionare x ult,ke nel frattempo si fece portare la document,mentre si parl azzardai una valut diversa dal prezzo richiesto l’agente si altero mlt dicendo ke nn avrebbe mai preso in consid una proposta del genere in qnto x lui”indecente”.dovetti continuare la ricerca cn altre agenzie durante la qle conobbi un agenzia molto disponibile,mi fece visionare molti appart snza xò uno ke mi piaceva.Sfiduciata ero decisa ad abbandonare ,spiegandogli ke l’unico appart al quale potevo essere inter era qllo x il quale nn mi era stato possibile fare nessuna proposta x inadempienza dell’intermediario.l’ultimo agente si propone d rintracciare il prop ke si era nel frattempo trasferit.Lo rintraccia gli fa la mia offertascritta,accetta.acquisto pago provvigione.dopo 8 mesi ricevo raccomandata dall’agenzia inadempiente che pretende il pagamento della provv. del 3% più iva ritenendo che l’affare si sia concluso x suo intervento avendo firmato presa visione dell’immobile.cosa posso fare?Devo andare per vie legali? può questa agenzia chiedermi dei soldi avendo già pagato una provvigione? ringrazio anticipatamente chi volesse rispondermi.

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buongiorno Signora Marina. La questione da Lei prospettata è un pò confusa; tuttavia, sembrerebbe che la richiesta inviataLe sia illegittima. Le consiglio di rivolgersi ad un Legale di Sua fiducia.
      Avv. Gilda Elena Maggio

  5. Buongiorno,
    Sono Aamm di Soc. Immobiliare (Costruzione), ho venduto senza Agenzia un appartamento ad un cliente.
    Lo stesso ha ricevuto una raccomandata ed io in copia per conoscenza di un’agenzia che durante i lavori di ristrutturazione dell’immobile ha accompagnato il cliente richiedendo la provvigione. Io non ho mai incontrato per questa vendita l’agenzia.
    Domanda specifica:
    Sono tenuto a pagare le provvigioni, senza mai aver incontrato o parlato di questo affare con l’agenzia?
    Domanda generale:
    C’è un tempo dopo il quale la segnalazione decade?
    esempio: Se vedo un appartamento ma è da ristrutturare e non m’interessa, e poi passo davanti all’edificio ristrutturato e l’acquisto direttamente, sono tenuto a riconoscere una segnalazione di 3 anni prima?

    Grazie in anticipo per le risposte.

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buongiorno. Innazitutto, non mi è affatto chiaro come abbia potuto l’agente immobiliare far visonare l’appartamento senza alcun incarico in tal senso. Tale chiarimento è essenziale per formulare un mio parere e Le chiedo, pertanto, di fornirmi i dettagli della vicenda. Passando al secondo quesito, posso subito dirLe che una segnalazione talmente remota non costituisce certamente il presupposto per la richiesta di pagamento delle provvigioni.
      Avv. Gilda Elena Maggio

      • Innanzitutto grazie della disponibilità. Per maggior informazione Le dico che nella mia città, Pistoia, le agenzie non hanno bisogno di un carico preciso, permettiamo noi costruttori di visitare i cantieri anche in mancanza di contratto o di mandato. In questo caso l’agenzia “vorrebbe sfruttare la situazione”.

  6. Salve
    ho letto tutte le situazione degli altri utenti ma volevo avere un parere sulla mia, anche se del tutto simile ad altre
    io ho visionato a febbraio di questy’anno un appartamento per il quale poco dopo ho effettuato una proposta d’acquisto, la quale non è stata accettata.
    premetto che i venditori avevano in quel periodo un mandato in esclusiva per la vendita del loro appartamento. a mandato scaduto sono stato contattato dai venditori e abbiamo concluso l’acquisto privatamente.
    il venditore era consapevole di avere firmato una clausola del contratto che lo obbligava a corrispondere l’1% all’agenzia se avesse venduto l’appartamento a un cliente procurato da lui (cioè io) anche dopo la scadenza dello stesso. il problema sorge oggi quando l’agenzia richiede il pagamento del compenso al venditore (come da contratto) e dall’acquirente (io). ora vorrei sapere se sono obbligato a pagare e se si in quale percentuale? premetto che io non ho firmato nulla con l’agenzia a parte la proposta d’acquisto.

    grazie Mille
    Andrea

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buongiorno Signor Andrea. Ebbene, nel Suo caso, la provvigione è senz’altro dovuta all’agenzia anche da parte Sua. Se nulla era previsto in seno alla proposta d’acquisto (ma ne è proprio sicuro? In genere, tale modulistica specifica anche l’importo delle provvigioni dovute; altrimenti, si applicano gli usi, nella misura, generalmente di circa il 3%.
      Avv. Gilda Elena Maggio

  7. Avevo già scritto circa 6 mesi fa in quanto sono incappata in un bel guaio. l’agenzia alla quale avevo dato l’incarico in esclusiva disdetto nei tempi e modi previsti dalla legge, pur non avendo venduto l’appartamento, richiede una penale per mie inadempienze contrattuali che credo proprio non sussistano, come per esempio l’aver pubblicizzato la mia casa da privato su internet. comunque sta di fatto che la casa è ancora di mia proprietà. Ora vorrei una delucidazione su un arti 1755 cc che non mi è molto chiaro. il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è andato a buon fine, ma anche se è andato a buon fine dopo 1.5 anni e sull’incarico c’è scritto che io non posso vendere a persone portate da loro, salvo il diritto alla provvigione,per un anno? Avrei bisogno di una risposta chiara e univoca perchè ho ricevuto risposte davvero contrastanti in merito. Grazie pe la sua cortesia

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buongiorno signora Monica. Ho attenzionato il Suo caso leggendo anche i Suoi interventi precedenti su questo blog. Le confermo quanto già preziosamente consigliatoLe da Andrea Russo e, cioè, di difendersi, in tutte le sedi che riterrà opportune, tramite l’intervento di un Legale di Sua fiducia, rispetto alle pretese dell’agenzia, chiaramente illegittime e vessatorie.
      Cordiali saluti.
      Avv. Gilda Elena Maggio

      • Cordialissima Avv. Gilda Elena Maggio, La ringrazio moltissimo della sua risposta.
        il quesito principale adesso è sull’art. 1755 cc che non mi è molto chiaro. Il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è andato a buon fine, ma anche se è andato a buon fine dopo un anno e mezzo e sull’incarico c’è scritto che io non posso vendere a persone portate da loro, salvo il diritto alla provvigione,per un anno? Avrei bisogno di una risposta chiara e univoca perchè ho ricevuto dal risposte contrastanti in merito (risposte datemi da diversi legali. Di nuovo grazie per la sua cortesia

      • Gent.ma Avv. Gilda Elena Maggio, io vorrei una chiara risposta in merito all’art.1755 del CC perchè ho ricevuto pareri completamenti diversi da 2 legali e non so quale sia quello corretto.
        sull’incarico è specificato chiaramente che io non posso vendere a persone che hanno visionato l’immobile tramite l’intevento dell’agenzia per un periodo MASSIMO di 12 mesi (salvo il pagare la provvigione). Ora, se io vendessi dopo 13 mesi a persone che sono passate tramite loro devo lo stesso la provvigione? Specifico che sull’incarico è altresì scritto chiaramente che l’agenzia mi avrebbe dato un elenco completo di tutte le persone da loro portate a visionare la casa ma cio’ non è mai accaduto. Spero che un terzo parere mi chiarisca le idee. ringraziandola. distinti saluti

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buongiorno Signora Monica. Ribadisco quanto già affermato nel mio post del 19 novembre e Le consiglio di rivolgersi ad un legale di Sua fiducia per l’esame specifico e documentato della vicenda che, per come da Lei narrata, sembra potersi risolvere con esito a Lei favorevole.
      Avv. Gilda Elena Maggio

  8. Buongiorno…Vi ringrazio anticipatamente…Riassumo la mia situazione, a fine 2009 ho incaricato una ag. immobiliare di vendere casa mia, sono trascorsi 8 mesi e l’agenzia ha portato una decina di potenziali acquierenti, nel frattempo visionando degli immobile che potevano interessarmi per un eventuale acquisto sono entrato in contato con un’altra agenzia. Al termine del contratto per la vendita di casa mia ho comunicato l’intenzione di non rinnovare tale contratto in quanto preferivo rivolgermi ad altri professionisti, ho proposto alla vecchia agenzia se a loro interessava di poter tentare di concludere le trattative in corso con pagamento delle intere provvigioni dovute in un termine di 60 giorni previa comunicazione dei minativi, la proposta è stata verbalmente rifiutata. A qusto punto la nuva agenzia potrebbe presentarmi una proposta di un cliente che aveva visionato la casa con la vecchia agenzia. Sottolineo il fatto che ho avvisato la verbalmente la nuova agenzia della situazione. Avrei queste domande da sottoporvi:
    1 rischio di pagare 2 provvigioni?
    2 Se dovessi concludere la trattativa la vecchia agenzia, a patto che gli spettino, a chi chiederebbe quota delle provvigioni a me o alla nuova agenzia.
    3 Come posso tutelarmi per evitare una eventuale causa.

    Grazie

    • Avv. Gilda Elena Maggio

      Buongiorno signor Massimo. Il caso la Lei palesato rientra nella previsione dell’art. 1758 c.c., rubricato “Pluralità di mediatori”, il quale testualmente recita: “Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione”. Pertanto, riprendendo il Suo elenco di domande, posso dirLe:
      1. la provvigione sarebbe unica, da ripartire pro – quota;
      2. le singole quote sarebbero dovute da Lei;
      3. in termini di tutela, bisogna verificare il tempo trascorso dal contatto tra potenziale acquirente e precedente agenzia; se vi siano prove di tale contatto; le condizioni della vendita; la rilevanza effettiva dell’intervento professionale delle due diverse agenzie.
      Conseguentemente, fermo restando la possibilità di un bonario componimento della vicenda, la Sua posizione non mi sembra particolarmente aggravata in caso di conclusione dell’affare di cui parla.
      Cordiali saluti.
      Avv. Gilda Elena Maggio

      • Buongiorno Avv. la ringrazio per la risposta, visto il particolare carattere del mediatore della prima agenzia ritengo improbabile una soluzione bonaria, tanto che quando ho deciso di cambiare agenzia avevo proposto di poter concludere le trattative in corso ma il medesimo si è rifiutato.
        Credo di avere dimostrato ad entrambe le agenzie la mia buona fede ed indifferenza nella spartizione delle provvigioni, la mia preoccupazione è questa:
        – In caso di mancato accordo la prima agenzia farebbe causa a me costringendomi ad accollarmi le spese legali?
        – Avendo già precisato la situazione alla seconda agenzia come posso tutelarmi nei loro confronti per evitare una causa con la prima agenzia?

        Grazie

      • Avv. Gilda Elena Maggio

        Buongiorno Signor Massimo. Escluso il bonario componimento della questione e stante la previsione dell’art. 1758 c.c., ribadisco nuovamente:1. la provvigione sarebbe unica, da ripartire pro – quota;
        2. le singole quote sarebbero dovute da Lei;
        3. in termini di tutela, bisogna verificare il tempo trascorso dal contatto tra potenziale acquirente e precedente agenzia; se vi siano prove di tale contatto; le condizioni della vendita; la rilevanza effettiva dell’intervento professionale delle due diverse agenzie.
        Conseguentemente, salvo la previsione di particolari clausole penali nel contratto di mediazione con la prima agenzia, la soluzione andrà concretamente elaborata al momento della vendita effettiva, le cui tempistica e condizioni potrebbero addirittura escludere la legittimità delle pretese della prima agenzia.
        Al momento, dunque, non sono in grado di fornirle altri suggerimenti, specialmente in termini di tutela preventiva, salvo quello di formalizzare per iscritto con la seconda agenzia l’eventualità, così come da Lei palesata, del concorso tra più mediatori.
        Avv. Gilda Elena Maggio

  9. Buonasera ho un problema con questo articolo 1755, mi spiego; Circa 18 mesi fa mi sono recato presso un’agenzia per avere informazioni su una casa che ho visto in costruzione.
    Il titolare dell’agenzia mi disse di avere due appartamenti disponibili uno da 308 e uno da 278k€.
    Scarto l’appartamento da 308 perche troppo costoso e mi faccio accompagnare a vedere l’appartamento da 278.
    l’appartamento non e’ di mio gradimento per diversi motivi (non ultimo che con tutte le spese annesse allacciamenti spese varie passava anch’esso i 300k€).
    Raccontandogli un po di cose gli dico anche che ho un’appartamento da vendere nel paese limitrofo e lui mi propone di fare una valutazione gratuita del mio immobile (quella sommaria che fanno le agenzie..) ma io rimango sulla mia idea e gli dico che il tutto non mi interessa.
    Passano 18 mesi e ho la necessita di cambiare paese e quindi casa per problemi con le scuole delle figlie.
    Sapendo che e’ un brutto periodo per la vendita causa crisi a Gennaio 2010 metto in vendita la mia vecchia casa, Fortunatamente nel giro di 6 mesi mi arriva una proposta accettabile, e mi metto alla ricerca di una casa.Dopo aver visionato alcune case tramite agenzie trovo su internet l’inserzione del costruttore che vende ancora la casa da 308k€ (quella che avevo visionato io e’ stata venduta) la quale causa “crisi” e’ calata fino a 280k€. Contatto il costruttore e chiudiamo per una cifra ancora inferiore perche la compravendita la faremo in un mese..e cosi e’ stato.
    Adesso ricevo una raccomandata dall’agenzia che mi ha fatto vedere l’appartamento da 278 perche vuole la provvigione poiche ritiene che la vendita sia avvenuta tramite la sua mediazione.
    Voglio precisare alcune cose:
    L’appartamento che io ho acquistato NON e’ quello da me visionato con l’agenzia, infatti con il costruttore siamo andati a vedere nuovamente il cantiere ormai finito per vedere di persona l’appartamento.
    La mia visita all’appartamento da 278 con l’agenzia e’ stato brevissimo e NON ho firmato nulla (neppure la presa visione..!!).
    All’agenzia NON e’ mai stato chiesto di valutare eventuali proposte anche perche l’agenzia stessa mi ha detto che non vi era margine di trattativa sul prezzo.
    Non e’ grazie all’agenzia immobiliare che ho saputo della costruzione dell’immobile ne chi fosse il costruttore.
    Non ho assolutamente agito in mala fede, ne con premeditazione utilizzando l’agenzia per arrivare al costruttore visto che il costruttore l’ho contattato tramite l’inserzione su internet dopo 18 MESI abbondanti dalla mia visita (che ricordo non e’ neppure documentata) Con quale titolo mi chiedono le provvigioni?

    Grazie
    marco

    • Salve vi devo chiedere un consiglio anche urgente perchè nn so cm fare.Circa 6mesi fa vidi un appartamento con un’agezia che tralaltro nn aveve nessun mandato scritto tantomeno esclusiva nn naveva niente di scritto da parte del venditore,visionato l’appartamento che a me interessava il venditore ci disse che era gia venduto,però stesso quel giorno visionammo altri tre appartamenti nello stesso stabile che a me nn interessavano.Quando l’agente immobiliare mi ha chiesto se mi piacevano e mi faceva firmare la carta di presa visione dell’appartamento io gli dissi che nn mi interessava ed è finita li la cosa.Nello stesso momento anche la mia ragazza cercava casa e caso volle che mentre lavorava in un negozio di abbigliamento ha conosciuto la moglie del costruttore che la invitava a visionare gli appartamenti del marito,la mia ragazza è andata a visionare è li è piaciuto che ha bloccato l’appartamento dando un piccolo acconto questo dopo circa una settimana che io avevo visitato lo stabile.Arriva a casa e dice di aver bloccato un appartamento andiamo insieme a visionarlo ed era quello che io avevo visto con l’agente imm. però alla fine l’affare lo ha concluso la mia ragazza quindi ora io devo dare la proviggione all’agezia dato che mi ha contattato oppure no?Noi abbiamo gia fatto l’atto notarile e la casa è intestata al 50% a me e 50% a lei.Nel ringraziarla della cortese attenzione le auguro una buona giornata.Distinti saluti Angelo Confessore

      • Buongiorno signor Angelo. La questione da Lei prospettata è piuttosto complessa e non ritengo di poterLa rassicurare circa l’infondatezza delle pretese avanzate dall’agenzia. Invero, l’acquisto si è perfezionato, anche in Suo favore, a breve distanza dal suo contatto con l’agente immobiliare. Né può dirsi rilevante, sul piano giuridico, la mancanza, in capo al mediatore, di un incarico scritto da parte del costruttore; trattasi, infatti, di una prassi commerciale molto diffusa che, comunque, non elide il diritto alla provvigione del mediatore che abbia concretamente messo in relazione le parti. Le consiglio, pertanto, di rivolgersi ad un legale, il quale dovrà valutare la fondatezza, in termini di eventuale prova processuale, delle sue affermazioni circa l’effettiva incidenza dell’opera prestata dall’agente immobiliare rispetto al fortuito incontro tra le signore da Lei indicate.
        Avv. Gilda Elena Maggio

      • La ringrazio per la gentile attenzione e per la sua consulenza,cmq io ho contattato l’agezia per metterci daccordo e mi è stato detto che avevano dato gia in mano ha un legale ora aspetto la raccomandata e poi mi rivolgo ad un legale e vediamo come andrà a finire….grazie distinti saluti Angelo

    • Buongiorno Signor Marco. Nel Suo caso è evidente che ricorrono tutti gli elementi, da me in precedenza argomentati sul blog, per opporsi alle richieste avanzate dall’agenzia immobiliare. Proceda serenamente in tal senso.
      Cordiali saluti.
      Avv. Gilda Elena Maggio.

  10. salve a luglio ho firmato una proposta di acquisto per una casa tramite una agenzia, firmando inoltre la commissione per l’agenzia per € 3.000,00+iva ( nonostante la casa in questione costi solo € 45.000,00, il rogito doveva eseguirsi entro il 30.09.2010 ma l’atto è stato sempre rimandato da parte del venditore e della agenzia.
    Inolte il venditore ha provveduto tempestivamente a far accatastare la casa. Visto i ritardi nel mese di ottobre mi sono recata con una persona più esperta di me in edilizia a visionare la casa ed è emerso che vi erano dei vizi occulti, ovvero, pannelli di compensato che copreivano i muri vecchi pieni di infiltrazioni ed un controsoffitto che celava le travi marce della casa. Ho deciso di revocare l’acquisto ma ora il venditore preme stipulare il rogito e l’agenzia mi ha inviato la fattura di € 3.600,00 per la sua proviggione. Come mi devo comportare? è ravvisabile una truffa e l’agenzia mi doveva tutelare nell’acquisto presentandomi i veri diffetti della casa?
    vi ringrazio in anticipo dell’aiuto che potrete darmi.
    cordiali saluti Valentina

    • Buongiorno Signora Valentina. La questione da Lei prospettata ci conduce ben oltre il solo diritto del mediatore alla provvigione. Invero, è di primaria importanza che Lei reagisca, per iscritto, contestando i vizi, in mala fede occultati, nei confronti tanto del venditore quanto dell’agente immobiliare. Si rivolga immediatamente ad un legale per rescindere l’accordo preliminare intrapreso e far valere le responsabilità contrattuali della parte venditrice e del mediatore, anche al fine del risarcimento di eventuali danni (ove configurabili).
      Cordiali saluti.
      Avv. Gilda Elena Maggio

      • Vi ringrazio del consiglio datomi che ho immediatamente messo in pratica inviando una raccomandata con la revoca della proposta all’agenzia immobiliare. Prontamente mi è anche arrivata la telefonata dell’agente immobiliare minacciandomi di querela poichè sentitosi offeso delle cose scritte nella lettera in particolare nella parte dove evidenzio “che mi sono stati tenuti nascosti dei vizi accuratamente confezionati “. A questo punto credo che il passo ulteriore sia una denuncia.
        La cosa che mi rammarica maggiormente e che, data la mia inesperienza e le mie possibilità, questi pseudo-professionisti si sono approffitati della situazione, ed io confidando nella loro professionalità ci sono cascata come una pera.
        Scusate lo sfogo ma in questo disastro sono proprio sola, ora mi affiderò ad un legale.
        Ancora Grazie

  11. Buongiorno….
    anche a costo di passare per ottuso devo osservare: ma se una mediazione allo 0% è illegale non dovrebbe essere considerato nullo un contratto nel quale si scrive appunto 0%??noi abbiamo pensato di scrivere 0.1% proprio per non commettere un illecito ma mi pare di capire che è praticamente la stessa cosa perchè comunque non c’è equità…perchè dunque un contratto del genere non è da considerarsi nullo o comunque annullabile???in fine non riesco a capire perchè il tutto è a scapito del compratore…in fin dei conti il compratore pagherà il suo 3% e non anche il 3% che sarebbe spettato a mio fratello….

    • Un contratto è valido finché degno di tutela e non contrario alle norme. La volontà delle parti contraenti è espressa a mezzo di un contratto che poi regola l’esecuzione dell’obbligazione. Detto ciò, il contratto è nullo qualora leda la legge o abbia delle condizioni (clausole vessatorie) imposte a una delle parti con l’inganno o in evidenza di contigenti (gravi) fattori esterni. Il vostro contratto quindi non è nullo, ma non rispetta il principio di equità proprio della mediazione. La sua osservazione sul fatto che la mediazione pagata da una delle parti non lede l’altra che ne è esonerata, a rigor di logica potrebbe funzionare, ma in realtà esalta un’iniquità di trattamento di due contraenti della stessa prestazione professionale che però non vedono applicata una tariffa equiparabile. Le faccio un esempio: se A prende l’autobus senza pagare il biglietto, perché magari il controllore è compiacente, e B invece lo paga regolarmente, secondo lei B qualora venisse a sapere che A non ha pagato per la compiacenza del controllore, si potrebbe ritenere soddisfatto del trattamento a cui lui è stato sottoposto? Inoltre A viaggia su quel mezzo grazie proprio a B e a tutti quelli che come B pagano il biglietto…

    • A suffragio della legalità dell’accordo da voi sottoscritto, il nostro legale Avvocato Gilda Maggio, segnale che è stato dichiarato legittimo dalla Corte di Cassazione, con sentenza n.5183 del 21 settembre 1988, che ha qualificato tale previsione contrattuale come clausola “franco mediazione”. Resta inteso che anche il nostro legale concorda sulla che tale pratica commerciale quanto meno è da definirsi scorretta.

    • per precisare:
      1709 – Presunzione di onerosità

      Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

      1720 – Spese e compenso del mandatario

      Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.

      Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.

      Andrea Russo

  12. Salve, vi chiedo un parere urgente in quanto spinosa. Abbiamo dato mandato in esclusiva a noto marchio nazionale per la vendita del nostro immobile, con provvigioni pari a 1% per il venditore e del 3% per l’acquirente (saputo a posteriori). Alla scadenza il mandato non è stato rinnovato per insoddisfazione nostra, e ci siamo rivolti ad altra agenzia la quale richiede nessuna commissione per noi venditori e forfettaria per l’acquirente (ovviamente molto molto più bassa del noto marchio, per farsi “mercato”): una coppia si è presentata a questa agenzia facendo una proposta di acquisto che noi stiamo seriamente valutando. Il problema nasce dal fatto che tale coppia aveva visionato l’immobile anche con il noto marchio, senza però fare alcuna proposta: ora anche in virtù della sentenza della Suprema Corte di Cassazione (5370/198) il noto marchio può pretendere qualcosa? se sì, in che misura e da chi? grazie

    • Per meglio rispondere al vostro quesito abbiamo chiesto l’intervento del nostro esperto in legislazione immobiliare: Avvocato Gilda Maggio del Foro di Catania Patrocinante in Cassazione

      Ai sensi dell’art. 1755 del codice civile, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare tra le parti sia determinata dall’attività di intermediazione, ritenendosi, a tal fine, sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta, nonostante sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico. Tale nesso eziologico, inoltre, non deve necessariamente essere diretto e/o esclusivo, potendosi configurare anche in ipotesi articolate e distanti nel tempo. Anche la semplice attività consistente nella segnalazione dell’affare, pertanto, potrebbe legittimare il diritto alla provvigione, quando tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, successivamente valorizzata dalle parti e senza la quale il negozio non sarebbe stato concluso. La valutazione dell’incidenza dell’intermediazione nella conclusione dell’affare, tuttavia, deve essere effettuata caso per caso, avuto riguardo a tutte le circostanze del caso concreto, anche se può presumersi che quanto maggiore è il tempo trascorso tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare, tanto più potrà ritenersi l’affare svincolato dall’intervento medesimo. Nella fattispecie prospettata, occorrerebbe pertanto verificare se sussista o meno questo rapporto causale fra l’attività del precedente mediatore e l’eventuale acquisto dell’immobile, ovvero se il successivo acquisto possa ritenersi del tutto autonomo e avulso dalla prestazione del mediatore. Infine, è quanto mai opportuno segnalare la sentenza di Corte di Cassazione , Sezione 3 civile, del 05.03.2009, n. 5348, circa la rilevanza, recentemente concepita in ambito giurisprudenziale, del principio della buona fede nei rapporti contrattuali ed extracontrattuali, principio, questo, rigidamente applicato per far fronte alle condotte artatamente precostituite al solo scopo di eludere gli obblighi contrattualmente (od in altro modo) assunti.
      Massima Corte di Cassazione , Sezione 3 civile, del 05.03.2009, n. 5348: Il fondamento del diritto al compenso in favore del mediatore è da ricercarsi nella circostanza che l’attività di mediazione – che si concreta nella messa in relazione delle parti – costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso – tra le parti messe in relazione dal mediatore – un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo. (Nella specie il contratto prevedeva che nessun compenso era dovuto, a incarico scaduto, in caso di mancata vendita e il giudice del merito, preso atto che il contratto preliminare era stato stipulato dopo la scadenza del mandato a vendere ed era stato consensualmente risolto, a motivo dell’inadempimento del promissorio acquirente, aveva negato il diritto alla mediazione. In applicazione del principio di cui sopra la Suprema corte ha cassato tale pronunzia perché in contrasto con i principi di buona fede e correttezza come oramai facenti parte del tessuto connettivo dell’ordinamento giuridico. Ha osservato, in particolare, la Suprema corte che l’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale – la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica, proprio per il suo rapporto sinergico con il dovere inderogabile di solidarietà di cui all’articolo 2 della Costituzione, che a quella clausola generale attribuisce forma normativa e ricchezza di contenuti – applicabile sia in ambito contrattuale sia in quello extracontrattuale).

      Avv. Gilda Maggio
      Patrocinante in Cassazione
      avvmaggio@teletu.it

      • Gent.mo Avvocato
        grazie per la risposta.
        Però se fosse possibile vorrei darle altri elementi per avere una risposta se possibile circostanziata. I fatti: il mandato esclusivo dato alla seconda agenzia prevede un prezzo di vendita più basso di quello della prima agenzia ed ovviamente, come detto commissioni più basse (in totale 1.500 euro circa). In virtù del nesso di causalità, la prima agenzia quanto può reclamare: una parte delle provvigioni pagate alla seconda agenzia oppure quelle previste nel proprio mandato (in totale 12.000 euro circa). La differenza è notevole e vorremmo tenere un compartamento trasparente, avvisando la prima agenzia sempre però che il tutto non si manifesti economicamente a nostro sfavore.
        grazie

      • Buonasera Signor Massimino. Ebbene, la provvigione eventualmente dovuta alla prima agenzia è da commisurarsi in base all’accordo sottoscritto con la stessa come provvigione sull’affare ovvero, ove prevista, come penale (a tal fine, sarebbe utile per me visionare l’incarico di mediazione immobiliare da Lei conferito). In ogni caso, ribadisco che il pagamento delle provvigioni alla precedente agenzia non è affatto automatico, occorrendo, piuttosto, valutare concretamente la vicenda in ogni sua componente. A titolo esemplificativo, posso dirLe che il tempo trascorso dal primo incontro con gli attuali ipotetici acquirenti alla formulazione dell’offerta l’acquisto da questi formulata tramite l’attuale mediatore è di indubbia rilevanza, poiché quanto maggiore è il tempo trascorso tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare, tanto più potrà ritenersi l’affare svincolato dall’intervento medesimo.
        A disposizione per qualsiasi altra delucidazione, La saluto cordialmente.
        Avv. Gilda Elena Maggio

      • Grazie mille per la cortese risposta. Il tempo intercorso tra i due eventi è di circa 7 mesi. saluti

      • Lieti di esserle stati d’aiuto.

        A disposizione per qualsiasi altro chiarimento.

        Saluti.

        Andrea Russo

  13. Gent.le Sig. Andrea, la disturbo nuovamente perchè desidero raccontarle l’epilogo della storia narrata nei giorni scorsi….l’agenzia immobiliare ha accettato lo 0.1% ma, “mal volentieri”, provando fino alla fine ad insistere nel voler scrivere nel mandato lo 0%… e quando mio fratello gli ha chiesto che cosa avrebbero poi scritto nel rogito la risposta è stata scriveremo che tu non ti sei avvalso della mediazione….e questo mi è stato anche confermato leggendo un rogito notarile di una casa venduta in passato da mia madre, nella quale, ella sin da subito, precisò all’agenzia di non voler pagare alcun compenso….a questo punto, giusto per amore della dottrina, ho diversi dubbi che mi auguro lei voglia, con la sua consueta disponibilità nonchè competenza, chiarirmi….innanzittutto non abbiamo più volte detto che una mediazione a costo 0 non può esistere?? ma che trattasi eventualmente di rappresentanza???questo, e pare che sia la prassi, avrebbe tranquillamente scritto nel contratto di mandato lo 0%!ma non sarebbe stato un atto nullo??poi perchè in un rogito si deve per forza scrivere che ci si è avvalsi dell’intervento di una agenzia?? e, dulcis in fundo,se in un rogito si scrive che una parte non si è avvalsa della mediazione ma l’altra si che mediazione è???
    grazie.
    saluti.

    • Lieto di questo suo aggiornamento, rispondo volentieri. Il fatto che venga messo per iscritto che l’agenzia da parte vostra percepirà lo 0% (o poco più) può spingere parte acquirente a voler fare altrettanto, qualora lo sapesse per tempo: nel caso in cui voi davvero non paghiate la mediazione, il problema è “solo” di chi compra, perché avrà palesemente un servizio di “mediazione” con un trattamento non equo, cosa invece esplicitata dal Codice Civile per cui la mediazione grava sulle parte in egual misura. Il dichiarare in sede di rogito un’assenza di mediazione da parte venditrice è ormai prassi usata e abusata (in questi ultimi anni pur di acquisire immobili molte agenzie immobiliari hanno rinunciato al compenso da parte venditrice), e la cosa genera di solito non poche perplessità nella parte che invece ha pagato l’agenzia (di norma parte acquirente). In ogni caso l’obbligo di inserire i dati del mediatore, e il compenso da questo percepito è stato introdotto dal Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (Manovra correttiva 2006 Bersani – Visco) art. 35 capo 22. In questo caso nulla garantisce che l’Agenzia delle Entrate possa effettuare un accertamento, perché potrebbe apparire anomalo che la mediazione gravi solo su una delle parti, ma anche lì sarà onere dell’agente immobiliare dimostrare e giustificare l’assenza di mediazione. Voi, dal canto mio, potete procedere con la vendita, poiché se il mediatore accetta una provvigione pari allo O% (in quanto lui deve controfirmare per accettazione il mandato) non sarete voi a trovarvi nelle condizioni di svantaggio, ma parte acquirente.

      Buona domenica.

      Andrea

      • Buonasera, sto provando a vendere il mio appartamento e ricevo, malgrado nei miei annunci sia indicato “NO AGENZIE”, continue telefonate dalle stesse. Una in particolare,dopo telefonate insistenti, avvalendosi di una comune conoscenza, si è fatta avanti proponendo di vendere la mia abitazione senza pretesa di mediazione nei miei confronti (solo dall’acquirente). Si può fare? Nell’atto notarile dovrà essere scritto che ci si è avvalsi dell’aiuto di un’agenzia?E’ obbligatoria questa indicazione? Per non pagare la provvigione, (che sicuramente mi toccherà per riacquistare la nuova abitazione) l’agenzia dovrà firmare una propria attestazione di rinuncia alla mediazione – (qualcuno può indicarmi a grandi linee le parole da utilizzare per questa attestazione?) – Mi sembra di capire, dalle risposte precedenti, che è meglio non indicare come mediazione lo 0%(se possibile lo faccio!! ma non mi va di incorrere in problemi — ) La mediazione può essere comunque concordata tra le parti- quindi anche lo 0.5% va bene? Parlano sempre del 2,3%…… – -

      • Avv. Gilda Elena Maggio

        Buonasera. Ebbene, la provvigione può essere posta a carico di una sola parte contrattuale, purché venga concordato per iscritto (tipo: nessun compenso al mediatore è dovuto dalla parte venditrice). L’intervento del mediatore deve esserer indicato nell’atto notarile. La misura della provvigione può essere concordata dalle parti liberamente (il 2,3% o spesso il 3% costuisce un uso non vincolante).
        Avv. Gilda Elena Maggio

  14. Buonasera, proprio in questi giorni l’agente immobiliare con cui ho trattato per l’acquisto di un immobile mi ha comunicato che la mia proposta è stata accettata dal venditore. Premesso che l’atto notarile verrà stipulato nel mese di maggio p.v., e che ci apprestiamo ad effettuare il compromesso nei prossimi giorni, è normale pagare la provvigione subito? o, come io ritengo, aspettare almeno il compromesso? Restando in attesa di una Vs. risposta, porgo Distinti Saluti
    Emanuele

    • Salve. Di certo pagare la mediazione alla scrittura preliminare è la prassi più usata ed accettata sia dai clienti che dagli agenti immobiliari. Di fatti in molte modulistiche le agenzie prevedono specifiche del tipo “la provvigione verrà corrisposta alla data di sottoscrizione della stessa o entro la data del preliminare (o data da definirsi)”, pur in effetti maturando il mediatore il diritto alla provvigione sin dalla data di accettazione (in quanto la stessa può essere assimilata a compromesso).

      Tanti auguri per il vostro acquisto.

      Saluti.

      Andrea Russo

      • Salve Andrea, in poche parole non posso rifiutarmi, devo già pagare la provvigione? E se la risposta è sì, qualora l’affare non vada a buon fine, potrei recuperare i soldi della provvigione? Saluti Emanuele

      • Confermo che la puoi pagare benissimo al compromesso. La provvigione, qualora l’affare non andasse in porto, è in teoria “garantita” dalla caparra che versi al compromesso. Ovvero se il proprietario dovesse rinunciare all’acquisto, risarcendoti la doppia caparra ai sensi dell’art.1385 e ss., ti risarcisce e garantisce “anche” delle spese sostenute (vedi provvigione): per questo la caparra dovrebbe essere sempre una cifra non simbolica. Ovviamente, se l’acquisto non andasse in porto per negligenza o mancanza grave dell’agenzia, è chiaro che potrai richiedere il risarcimento del compenso come versato. In qualunque caso una delle parti contraenti (in questo caso venditore e agenzia) dovesse venir meno alle obbligazioni assunte, tu sei in diritto di chiedere il risarcimento di ogni somma versata (caparra e provvigione) nelle dovute e opportune sedi.

        Qualora avessi bisogno di altri chiarimenti, non esitare a contattarmi.

        Andrea

  15. buongiorno,
    La Suprema Corte di Cassazione (5370/1989) si è espressa sostenendo che il mediatore, per avere diritto alla provvigione, non deve limitarsi a dimostrare di aver posto i contraenti in contatto fra loro, ma deve provare che in seguito a detto contatto ed eventualmente all’ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell’affare.
    Quanto appena scritto, a me sembra, fare a cazzotti con ciò che scrive lei…mi pare infatti di capire che la provvigione sia dovuta anche se l’affare è concluso privatamente fra le parti, a mandato terminato, solo per il fatto d’aver firmato il modulo di presa visione…e allora dove sta la verità???io mi potrei trovare in una soluzione analoga anche se non del tutto identica…sono alla ricerca di una casa e spesso mi sta capitando di vedere una stessa casa con 2 agenzie…dunque se mi dovesse piacere una casa che ho visto con 2 agenzie, per l’acquisto ne sceglierò, ovviamente 1 sola, ma l’altra potrà pretendere la sua commissione??
    2 rapido quesito: mio fratello ha scelto per vendere la sua casa un agenzia che non gli ha fatto firmare nulla per l’incarico…all’apparenza sembra una buona cosa ma leggendo le sue risposte non ne sono + cosi tanto sicuro….che rischi può comportare questa modalità (se vogliamo, alla vogliamoci bene) di comportarsi???

    • Salve Roberto. Andiamo per gradi. Per quanto riguarda la sentenza della cassazione da lei citata, non fa altro che ribadire il concetto (che io spesso ho chiarito) per cui se si è in presenza di un affare concluso ad opera dell’intervento dell’agente immobiliare quest’ultimo ha diritto alla corresponsione della provvigione. Come può notare l’elemento essenziale perché l’agente immobiliare venga pagato, non è tanto la semplice messa in relazione delle parti, quanto la conclusione di un affare tra due parti venute a contatto tramite l’intervento del mediatore, anche qualora questo avvenga ad incarico scaduto (non si intende decaduto il vincolo tra parti e mediatore se non prima di un anno dalla conclusione dell’affare (prescrizione del diritto del mediatore art. 2950 c.c.). Spero che adesso sia più chiara la lettura comune data all’art. 1755 c.c. e seg. e i miei interventi in tal senso (tutto rafforzato dalla sentenza da lei citata, che non a caso è successiva alla legge 39/89 che regolamenta la figura dell’agente immobiliare).
      Continuando cerco di dare soddisfazione ai suoi quesiti.
      Quanto concerne il primo è pacifico che lei dovrà pagare l’agenzia immobiliare che determinerà la conclusione dell’affare, ovvero quella che raccoglierà la vostra proposta d’acquisto e la farà sottoscrivere al proprietario. Ai sensi dell’art. 1758 (pluralità di mediatori) sarà poi onere delle altre agenzie dimostrare che hanno diritto in tutto o in parte alla mediazione, ma non a lei quanto all’agenzia che avrà incassato le somme: sarà l’autorità giudiziaria a stabilire le quote in proporzione all’operato dei vari agenti.
      Per il secondo problema da lei posto, persevero con la mia convinzione. Qualora decidiate di mettere in vendita un immobile affidatevi con accordi chiari e determinati ad un solo soggetto agente, oppure a nessuna agenzia immobiliare. I rischi legati alla confusione generata dalla molteplicità di agenti che intervengono alla vendita è ovvio. Risulta meno noto un pericolo che non di rado poi si palesa in maniera concreta: ai sensi dell’art. 1756 del codice civile, viene riconosciuto agli agenti immobiliari intervenuti il diritto al rimborso delle spese sostenute anche in qualora l’affare non sia concluso. Questo rischio si annulla se si da mandato in esclusiva ad un unico soggetto, che di norma rinuncia per iscritto al rimborso delle spese sostenute in caso di mancata conclusione dell’affare.

      Sperando di aver chiarito ogni suo dubbio, la invito a porre ulteriori quesiti o richiedere chiarimenti a quelli di cui infra qualora la mia esposizione non l’avesse soddisfatta.

      Cordialmente.

      Andrea Russo

      • Buongiorno, innanzittutto grazie mille per la risposta tempestiva…c’è solo una cosa che ancora non mi è chiara…il contatto da solo non basta ed io quindi erroneamente pensavo che ci volesse anche una proposta d’acquisto per giustificare il pagamento di una provvigione ed invece, lei mi ha chiarito che il contatto deve essere la causa della conclusione dell’affare…ma mi sembra che non ci possano essere altre cause…due persone sono messe in contatto dall’agente immobiliare se poi l’affare, si conclude privamente, l’agente ha comunque diritto alla provvigione perchè con il modulo di presa visione, dimostra il contatto, mentre la vendita della casa è la conclusione dell’affare che è avvenuta proprio grazie al contatto, quindi alla resa dei conti mi viene da pensare che il contatto basti a dare diritto alla provvigione….non capisco quindi perchè dire che non è sufficiente.
        Con riferimento invece all’altra questione, mio fratello ha dato incarico ad una sola agenzia ma mi sembra assai strano che questa non abbia voluto un mandato per iscritto, inoltre non vuole neanche essere pagata….cosa può esserci sotto???ancora grazie. Saluti.

      • Buonasera Roberto.
        Si definisce mediatore colui che mette in relazione due parti per la conclusione di un affare: con ciò si intende che il mediatore (art.1754 c.c.) non è tale perchè si fa tramite di una proposta o di una trattativa (in questo caso sarebbe rappresentante o mandatario), ma perchè relaziona due parti in maniera equidistante, ovvero senza fare gli interessi specifici di nessuna di essa. Resta pacifico che per richiedere una “provvigione piena” il mediatore oltre a mettere in relazione le parti, deve intervenire nella trattativa al fine di individuare le condizioni ideali per una equa conclusione dell’affare, e prestare assistenza alle parti fino alla stipula del rogito. Quindi è sì sufficiente che il mediatore metta in relazione due parti perché maturi il diritto alla provvigione, ma è doveroso che si realizzi l’affare perché il compenso venga riconosciuto nella misura che tutte le parti hanno preventivamente, o all’uopo, concordato.
        Il caso di suo fratello è di particolare interpretazione: primo perché è strano che un’agenzia immobiliare non richieda il mandato per iscritto, secondo perché non esiste opera di mediazione che non presupponga il pagamento di una provvigione. Esulando dal caso specifico, nel caso generale ciò che posso dire è che un’agenzia (che di certo però non brilla di serietà) non prenda un incarico per iscritto per evitare di avere “obblighi” nei confronti del proprietario”. inoltre, non determinare una provvigione chiara può generare problemi qualora la vendita venisse conclusa, poiché innanzitutto è illegale chiedere una provvigione pari a zero, in quanto da mediatori si diventa rappresentanti, ovvero nulla garantisce che l’agenzia o richieda una provvigione troppo elevata, anche ricorrendo al sovrapprezzo (pratica scorretta ma che tutt’ora è in uso) che si realizza facendo accettare un prezzo al venditore e trattenendo per se eventuali differenze maturande con il reale prezzo di vendita in proposta: es agenzia ritira proposta a € 160’000, proprietario in prima battuta accetta verbalmente a 150’000, l’agenzia poi sottopone al proprietario la proposta a € 160’000 chiedendo al venditore i € 10’000 a titolo di mediazione. Ritengo sempre consigliabile chiarire tutti gli aspetti per iscritto quando si da mandato ad un’agenzia immobiliare: durata incarico, provvigione, prezzo di richiesta, penale e termini per il recesso tutto firmato sia dal proponente venditore che dall’agente immobiliare incaricato.

        Sempre a disposizione.

        Saluti.

        Andrea Russo

      • buonasera, adesso per ciò che concerne la mia situazione tutto mi è più chiaro e per questo la ringrazio davvero tanto….l’ultima cosa che le chiedo è un consiglio per la questione di mio fratello….visto che, a quanto risulta, non è opportuno che lui prosegua un rapporto, non scritto, con questo agente, ma, appare anche evidente che sarebbe “sciocco” insistere nel voler pagare per forza una provvigione che l’agente magari non vuole non per disonestà, ma solo per essersi assicurato, in esclusiva, la possibilità di vendere un ottimo appartamento in una eccellente posizione a milano…e allora che fare visto che non può firmare un mandato a provvigione zero??un simbolico 0.1% potrebbe essere una buona idea??oppure potrebbe addirittura stipulare con questo agente un contratto di rappresentanza??grazie ancora.saluti.

      • Lieto di essere stato utile, cerco di risolvere anche il quesito inerente suo fratello. Io ritengo che una provvigione dello 0,1% sia una proposta da fare giusto per far emergere le reali intenzioni dell’agenzia immobiliare. Chiedere di mettere in chiaro quest’aspetto è fondamentale per evitare spiacevoli equivoci dopo. Ritengo comunque che l’agenzia non accetterà questo trattamento,: sarà poi li scelta di suo fratello decidere se continuare un rapporto con questi agenti oppure no. Per quanto riguarda il mandato di rappresentanza non credo che loro siano interessati a sottoscriverlo. In questi casi io consiglio invece di concordare una provvigione equa e stabilirla in maniera chiara e incontrovertibile.

        Cordialità

  16. Salve a tutti, avrei bisogno di un chiarimento; a luglio ho visto sul sito internet di un’agenzia della zona una casa di mio interesse, mi sono rivolto all’agenzia che mi ha procurato un appuntamento, ho visitato la casa (A) e visto l’interesse ho chiamato la stessa agenzia per farmi fare una valutazione del mio appartamento, fatta la valutazione anche il mio appartamento (B)è stato messo in vendita sul sito.
    Contemporaneamente l’agenzia mi ha illustrato su quali fossero le commissioni dovute in caso di conclusione della vendita del mio appartamento e l’acquisto della nuova casa; ho anche detto esplicitamente che la vendita del mio appartamento era subordinata all’acquisto della nuova casa.
    Il tutto senza firmare nessun mandato ne esclusiva ne altro foglio possibile.
    Con il passare del tempo l’agenzia mi ha presentato un acquirente, anch’esso aveva la necessita di vendere il proprio appartamento (C) per potermi fare una proposta d’acquisto.
    Nel frattempo vengo contattato direttamente dal proprietario della casa(A), il quale mi dice di essere disposto a prendere in permuta un appartamento e contattando la stessa agenzia fa una proposta per l’appartamento (C).
    In breve (A) compra (C), (C) compra il mio (B) e di conseguenza io (B) compro (A); tutti felici e contenti, se non fosse che il proprietario di (C) non è convinto della casa (B).
    Passa il tempo, circa un mese, quando parlando telefonicamente con il proprietario di (A), mi dice di essere disposto a prendere in permuta il mio appartamento, a questo punto ci accordiamo privatamente sulla cifra che io dovrei aggiungere per acquistare la sua casa. Tutto risolto.
    Di comune accordo andiamo insieme all’agenzia per concordare una commissione da versare all’agenzia stessa, come riconoscimento del buon (ma breve e poco dispendioso) operato; ci sembrava doveroso riconoscere ad un professionista il lavoro svolto.
    Lo “scontro” (benevolo) con l’agenzia e quindi la domanda che volevo porre riguarda la cifra alla quale applicare la percentuale della commissione.
    Secondo il mio parere l’importo sul quale applicare la commissione è la differenza che dovrei versare al proprietario di (A) tra il valore della sua casa (A) e il mio appartamento (B) e non l’intera cifra della casa (A), in primo perche comunque il mio appartamento viene dato in permuta, in secondo perche l’eventuale vendita del mio appartamento è stata fatta da me privatamente e non dall’agenzia, in ultimo perche a parte farci conoscere non hanno fatto praticamente niente altro, visto che gli accordi sono stati presi tra di noi; senza contare che l’appartamento dato in permuta rimarrebbe in vendita anche con la stessa agenzia.
    Per essere chiari nessuno dei due ha firmato niente con l’agenzia, l’unica prova sono le foto dei due appartamenti sul sito internet.
    Premesso che è nostra intenzione riconoscere all’agenzia una cifra X, nel caso non riuscissimo a trovare un accordo, visto che la stessa agenzia rimane ferma su cifre improponibili se messe in rapporto al servizio che hanno offerto, è possibile portare a termine l’affare “scavalcando” l’agenzia stessa vista la mancanza di documentazione?
    Scusate il dilungare ma volevo essere il piu chiaro possibile.
    Grazie.

    • Buongiorno. Il caso è sempre lo stesso: quando bisogna pagare il mediatore e in che misura. Saltando i riferimenti legislativi che trovate nel sito e negli altri commenti, io ritengo che voi abbiate fatto bene a cercare un accordo. Non posso neanche negare che voi possiate per intanto procedere con l’affare (che è il vero interesse di tutti), e attendere che l’agenzia faccia rivalsa per le somme a lor dire dovute (non nella forma ma nella sostanza). In ogni caso il vostro calcolo è “difficile da comprendere”. Sarebbe opportuno, invece, ragionare su quello che sarebbe stato il compenso da corrispondere in condizioni normali per la singola compravendita ed eventualmente stralciare questo ad una cifra che lasci tutti contenti. In ultimo il mio sincero consiglio è di procedere alla compravendita perchè oggi è difficile che si realizzino di nuovo le condizioni che mi avete raccontato. L’agenzia sarebbe un bene che la pagaste in egual misura acquirente e compratore con una trattativa a stralcio. Ancora una volta mi trovo nelle condizioni di ricordare a Lei e a tutti i lettori che quando si decide di far entrare un’agenzia immobiliare in casa è opportuno dare un mandato unico, chiarire tutto prima per iscritto ed evitare così questo genere di sorprese: il mandato verbale è un’arma a doppio taglio, quindi o non fate entrare agenti immobiliare in casa, oppure ne scegliete uno e affidate a lui la vendita del vostro immobile.

      Sperando di aver chiarito il vostro quesito,

      resto in attesa di conoscere gli sviluppi.

      Andrea Russo

      • Innanzitutto grazie per la pressoche immediata risposta, purtroppo il dubbio rimane, procedere da soli e aspettare la rivalsa dell’agenzia? oppure attendere che la stessa agenzia ragioni in maniera differente?
        Ma soprattutto vista la nostra situazione crede che la cifra da prendere come riferimento per il compenso sia la famosa differenza oppure l’intero importo? (da 500 a 200 il salto non è poco)…
        In fin dei conti senza il nostro accordo nessuno avrebbe beneficio e in questo caso il compenso (3-4) verrebbe buttato alle ortiche…
        In tutta sincerita l’intervento dell’agenzia nell’affare è stato breve e poco dispendioso.

        grazie ancora

      • Il dubbio lei lo ha già risolto. In fondo io credo che abbia la chiave di lettura. Una dignitosa provvigione nell’immediato, piuttosto che una querelle legale che a mio parere nella migliore delle ipotesi sarà la stessa. Es.: un giudice che desse ragione in tutti i gradi di giudizio all’agente potrebbe applicare una provvigione media del 1,50 – 2 per cento massimo in quanto usi e consuetudini a cui si rifarebbe indicano la provvigione normalmente accettata dalla comunità in cui si opera (ricordiamo che oscilla tra il 2 e il 3 per cento), con tutti gli oneri della prova che l’agente dovrebbe produrre . Fatti i dovuti calcoli se anche si ragionasse sui € 500’000 l’avere dell’agenzia sarebbe tra i 7’500 e i 10’000 euro: ma tra quanti anni e a fronte di quante spese legali? Lei continui con il suo acquisto, a mio giudizio sta dimostrando equilibrio e giusto rispetto del professionista. Ai colleghi dico sempre che è meglio un affare concluso che un cliente scontento.

  17. buongiorno,
    qualche settimana fa sono stato contattato da un’agenzia nel quale ero stato per la ricerca di un appartamento (senza firmare alcun documento),sono stato accompagnato all’appartamento e da quel momento ho trattato direttamente e solo con l’impresa costruttrice/venditrice. Posto che l’impresa stessa a sua volta non ha firmato nessun documento con l’agenzia mi chiedevo se ci sono comunque i presupposti perchè io debba pagare il compenso di intermediazione. Se si, considerato che il “lavoro” dell’agente è stato solo quello di portarci all’appartamento e non interverrà in niente altro, potrei essere obbligato a pagare la percentuale piena che in questa zona è attorno al 3%?
    grazie!
    christian

    • Buongiorno Christian. L’argomento è sempre uguale: pagare o non pagare la mediazione (e soprattutto riconoscere un compenso ad una prestazione professionale quando da questa non ne abbiamo tratto vantaggio). La risposta potrebbe essere quindi la solita: ai sensi dell’art. 1755 del codice civile, degli usi e consuetudine, delle sentenze di Cassazione, la risposta dovrebbe essere scontata: la mediazione va pagata. Ho da proporti però una lettura alternativa del tuo problema. Di norma le agenzie immobiliari hanno degli accordi particolari con i costruttori: nessuna mediazione a chi compra. Questo chiaramente per invogliare l’acquirente e togliere il costruttore dall’impaccio che la gente non acquisti un immobile “a causa” della mediazione che poi viene richiesta dall’agenzia. Il consiglio allora sarebbe il seguente: come dico sempre parlate e chiarite. Dato che ancora non avete concluso l’affare determinate con il costruttore quali sono i rapporti che lui intrattiene con l’agenzia immobiliare facendo presente che voi non siete stati informati (non avete firmato nessun documento di “riconoscimento della provvigione”) che dovete pagare una mediazione, che qualora ci fosse la ritenete inclusa nel prezzo e sarà carico e onere del costruttore regolarizzare con l’agenzia e arrivare al rogito senza che nessuno possa avere da voi nulla a pretendere, e infine ricordare che l’agente immobiliare ha operato in questo frangente quale mandatario della stessa società di costruzioni non avendo l’agente immobiliare ottemperato per voi alcun tipo di adempimento (mi riporto fedelmente al vostro messaggio). Chiarito ciò e con atto scritto, ovvero impegno formale – citato nel contratto preliminare o nel rogito o da scrittura allegata – da parte della società venditrice di saldare le competenze dell’agente immobiliare, potete secondo me tranquillamente procedere con la vostra compravendita.

      Con i migliori auguri,

      in attesa di vs nuovo riscontro,

      Andrea Russo

  18. Salve,avrei un quesito: ho deciso di acquistare il mio primo appartamento e mi sono rivolta ad un’agenzia di notevole rilevanza. Me ne hanno mostrato uno che mi è piaciuto fin da subito però ho riferito che avevo bisogno di tempo per decidere bene (era il primo appartamento che vedevo), alla fine ho rinunciato a trattare con la suddetta agenzia in quanto purtroppo ho avuto un riscontro decisamente negativo con l’agente immobiliare il quale si è dimostrato molto arrogante e premeva perchè io acquistassi subito. Mi dispiace dirlo, ho avuto a che fare poi con altre agenzie con cui invece mi sono trovata benissimo, per fortuna non sono tutti così, ma l’appartamento che vorrei acquistare è quello che ho visto con la prima agenzia!! Dopo due mesi ho trovato su internet l’annuncio privato del proprietario dell’appartamento il quale nel frattempo aveva disdetto il contratto con tale agenzia perché anche lui aveva avuto problemi con la stessa. Adesso se io volessi comprare privatamente l’appartamento per legge dovrei comunque pagare la provvigione all’agenzia? (che tra l’altro mi ha fatto firmare il foglio visita ma non mi ha lasciato una copia) Preciso che il mio problema non è non voler spendere i soldi dell’agenzia, in quanto riconosco il loro lavoro, ma semplicemente non vorrei pagare delle persone che mi hanno trattata in maniera subdola e arrogante e che non hanno soddisfatto le mie esigenze.
    Grazie, saluti

    • Buonasera. Evitando giudizi sull’operato della categoria (di cui io stesso faccio parte), che come tutte le altre vanta vette di eccellenza e baratri di approssimazione, le espongo il mio pensiero. Fermo restando la possibilità dell’agenzia immobiliare di provare entro 12 mesi dalla conclusione dell’affare che lo stesso sia avvenuto a mezzo del loro operato (Codice Civile – Sezione: Tutela dei Diritti – Art. 2950: Prescrizione del diritto del mediatore. Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione), è vera anche la clausola che di norma impegna per iscritto parte venditrice a riconoscere la provvigione “qualora la vendita venisse effettuata a persone segnalate o indicate dall’agenzia immobiliare anche ad incarico scaduto” (es. di dicitura riportata nei mandati di agenzia). Ciò significa che è onere del proprietario informare l’agenzia della trattativa che eventualmente volesse instaurare con voi. Da parte vostra dovete solo procedere all’acquisto, qualora troviate l’accordo, ed attendere eventualmente che l’agenzia avanzi richieste di provvigioni, con le dovute prove. Il foglio visita da voi firmato in effetti è più prova a carico di parte venditrice che non potrà dire di non sapere che voi siate arrivati a conoscenza della vendita dell’immobile tramite l’intervento dell’agenzia. Per il resto, sarà vostra libera interpretazione e coscienza decidere come procedere.

      Sperando di aver risolto vostro dubbio,

      porgo i miei distinti saluti e resto disponibile per ulteriori chiarimenti.

      • La ringrazio per la celere ed esaustiva risposta,spero di risolvere al meglio la questione, buon lavoro.

  19. Buongiorno,
    avrei un bisogno di un parere esperto prima di rivolgermi a un legale per gli approfondimenti del caso.
    Ho acquistato un bilocale attraverso un’agenzia cui era stato affidato l’immobile stesso.
    Quindici giorni dopo aver preso possesso della casa sono iniziate a saltare fuori le rogne: la casa è umida e non ha nessun tipo di isolamento acustico ed abitando io al piano terra mi sembra di avere ospiti in continuazione gli inquilini dle piano superiore.
    Posso rivalermi sull’agente immobiliare dato che gli ho chiesto più volte se la casa presentava difetti al di fuori di quelli evidenti?
    Bisogna notare che il venditore è amico di famiglia dell’agente e mi sembra molto difficile che non si siano mai trovati a conversare sopra i problemi della casa.
    Grazie mille in anticipo per il vostro aiuto,
    Paolo Limauro

    • Buonasera. Lei può rivalersi per vizi e difetti occulti che, come sembra, dovevano esser noti a parte venditrice. Mi riferisco esclusivamente all’umidità, in quanto il problema acustico non ha garanzie in caso di immobile usato (diversa disciplina si applica in alcuni comuni in materia di isolamento acustico delle nuove costruzioni). Le consiglio quindi di accertare la provenienza dell’umidità e la causa, e qualora riscontrasse che proviene da un danno pregresso e occultato può tentare di agire. L’agente immobiliare, invece, potrebbe essere accusato di qualcosa qualora venisse dimostrata la sua complicità nel nascondere il vizio occulto oltre che per la malafede.

      In attesa di riscontro.

      Saluti.

      Andrea Russo

  20. Salve, avrei bisogno di una risposta celere per evitare danni irreparabili.
    Ho conferito un incarico “irrevocabile” di vendita del mio immobile ad un’agenzia, in esclusiva, venerdì sera. Il contratto prevede una penale del 2.8% del prezzo di vendita concordato anche nel caso di rescissione anticipata. Ammetto di essere arrivata alla stipula dell’incarico impreparata e le tecniche di persuasione dell’agente, che peraltro non mi ha informata delle tipologie di incarico alternative (ad esempio non esclusività), mi hanno portato a firmare l’incarico pur non essendone convinta sino alla fine. Sabato ho telefonato subito all’agente manifestando la volontà di rescindere il contratto immediatamente senza pagamento della penale. A tutt’oggi l’agenzia non ha ancora attivato l’iter di vendita, non sono stati fissati appuntamenti nè pubblicati annunci.
    L’agenzia non mi ha ancora fatto sapere quali possibilità abbiamo di rescindere dal contratto e se intende avvalersi della clausola che disciplina la penale, pur non avendo intrapreso alcuna attività promozionale sull’immobile, che possibilità ci sono che la penale non venga applicata e cosa posso fare per tutelarmi in tal senso, considerando che sono trascorse solo 48 ore dalla stipula del contratto di cui solo 12 lavorative?
    Grazie
    Caterina

    • Salve, le invio la presente al fine di rispondere celermente al quesito. Il contratto di mediazione è regolamentato oltre che dal Codice Civile anche dal Codice del Consumo (Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206). Le strade per intervenire nel suo caso possono essere due. La prima eccezione è quella per cui è obbligatorio che in un mandato sia prevista e resa nota la clausola di non esclusiva; qualora questa mancasse il contratto potrebbe configurarsi come nullo. La seconda è che il Codice del Consumo prevede la possibilità di recesso da qualsiasi contratto (purchè sottoscritto fuori da un locale commerciale) entro 8 giorni dalla stipula, quindi qualora ad esempio il contratto sia stato sottoscritto presso il proprio domicilio può invocare il recesso a mezzo lettera raccomandata A.R. Un agente immobiliare serio comunque dovrebbe accettare bonariamente la revoca del mandato.

      In attesa di nuovi riscontri,

      saluti.

      Andrea Russo

  21. buongiorno volevo un consiglio da lei sulla mia situazione.il giorno 30/01/2010 abbiamo firmato una proposta d’acquisto per una casa in planimetria e versato una somma di 5000 euro come caparra.dopo essere scaduta la prima proposta d’acquisto e i lavori continuavano a ritardare per motivi non chiariti ci hanno fatto firmare una seconda proroga di ulteriori 60 giorni.2 giorni prima del termine della seconda proroga ci hanno convocato per firmare il preliminare,a questo punto visto che i lavori non cominciavano ci siamo rifiutati di firmare dato che questo comportava a versare la somma di 20.000 euro senza nessun avanzamento dei lavori.nonostante non aver firmato nessun preliminare e nessuna ulteriore proroga ci siamo accorti che la parte venditrice ha ugualmente ritenuto opportuno incassare l’assegno senza nessun avviso.tutt’oggi avendo chiesto con l’avvocato tutta la documentazione della casa all’agenzia quest’ultima oltre ad avercela negata ci ha spedito tramite raccomandata del suo avvocato la provvigione di 7.000 euro piu’ 400 da dare a lei per il lavoro svolto.a questo punto puo’ essere che oltre a essere stati noi a subire l’inadempienza di queste persone dobbiamo rimetterci ancora soldi?aspetto una sua risposta,grazie.

    • Salve. Purtroppo come spesso accade nei vostri quesiti anche stavolta devo ammettere che la situazione è incresciosa, sopratutto perchè mortifica quella stragrande maggioranza di professionisti che lavorano seriamente nel campo immobiliare. Detto ciò, ritengo che sia pacifico interpretare la vostra buona fede e la mancanza di “puntualità” nell’adempimento degli obblighi assunti da parte del venditore. Essendo quindi voi parte lesa per conclamato ritardo nell’esecuzione dell’obbligazione assunta da parte del venditore, ed essendo l’agenzia immobiliare, in quanto tramite, “obbligata” in solido con le parti al fine che tutti ottemperino agli obblighi contrattuali nei termini e modi previsti, favorendo inoltre le parti nella felice conclusione del rapporto , visto che comunque l’operazione non è andata in porta, nessuno può richiedere a voi penali o risarcimenti danni. Dal momento che l’agenzia in questo caso non è stata il mezzo per la conclusione dell’affare, in quanto l’affare stesso non è stato concluso anche a causa di loro inadempienze (mi attengo in questo caso fedelmente al vostro racconto), viene meno il presupposto di cui agli artt. 1754 e 1755. Vi invito pertanto, come sempre, a rivolgervi ad un legale in caso di reiterata richiesta (alla prima è spesso inutile allarmarsi), citando a questo punto voi il venditore per danni (mancata esecuzione dell’obbligazione assunta) e l’agenzia immobiliare in solido per inadempienza e mala fede (convocandovi per la stipula del contratto preliminare quando parte promittente venditrice non aveva ancora ottemperato agli impegni assunti). Inoltre voi avete diritto al risarcimento della caparra ai sensi degli artt. 1385 e ss. !

      Resto in attesa di conoscere gli sviluppi.

      Cordiali saluti.

      Andrea Russo

  22. Buongiorno, ecco il nostro quesito:
    Qualche mese fa abbiamo messo in vendita un immobile di nostra proprieta’, con la semplice affissione di un cartello in portineria.

    Si sono presentati alcuni privati e diverse agenzie di intermediazione: a quest’ultime abbiamo sempre ribadito che non intendevamo riconoscere l’esclusiva, ne’ impegnarci sul riconoscimento di una provvigione a priori.
    Nel giro di poche settimane abbiamo ricevuto 2 offerte da privati e 1 tramite agenzia, che alla fine abbiamo preferito. Solo in quel momento abbiamo firmato per acettazione la proposta d’acquisto della controparte, preparata e comunicata tramite agenzia. In precedenza non avevamo firmato alcun modulo.
    Al momento dell’atto di compravendita presso il notaio, a cui era presente anche l’agenzia, alla domanda del notaio sulla provvigione da parte nostra all’agenzia e’ stato registrato che nulla era stato corrisposto.
    A questo punto la nostra prima domanda e’ se la suddetta registrazione sull’atto ufficiale valga come prova di accordo tra noi e l’agenzia su un corrispettivo nullo rispetto a questa transazione.
    Ieri abbiano ritirato una raccomandata inviataci dai legali dell’agenzia, dove viene richiesto formalmente il pagamento di una provvigione del 2% + iva per accordi verbali intercorsi tra noi e l’agenzia. Vorrei precisare che:
    1) tali accordi verbali non hanno mai avuto luogo, anzi nelle diverse occasioni in cui il rappresentante dell’agenzia ha provato a chiederci un corrispettivo, abbiamo sempre ribadito che non eravamo interessati alla compravendita qualora ci fosse stato una provvigione da pagare. In ogni caso, neanche l’agenzia ci ha mai specificato cifre o percentuali per il loro lavoro di intermediazione;
    2) la compravendita e’ avvenuta davanti al notaio in data 11/09/2009, la raccomandata inviata dal legale e’ stata da noi ritirata in data 13/09/2010, ovvero oltre un anno dalla compravendita.
    La lettera del legale intimava che avrebbero proceduto tramite via legali in assenza di pagamento da parte nostra entro 8 giorni. Siamo tenuti a corrispondere la provvigione e, se si’, in quale misura? E’ lecito da parte dell’agenzia richiedere unilateralmente il 2%?
    Il fatto che nell’atto notarile sia stato indicato che nessuna provvigione era stata pagata e’ una prova che non c’e’ stato alcun accordo, ne’ scritto ne’ verbale, tra noi e l’agenzia?

    Grazie della consulenza, cordiali saluti

    • Buongiorno. Il quesito da voi posto, sembrerebbe nascondere qualche insidia, ma in realtà ha dei passaggi chiave che rendono più semplice l’interpretazione. Dal momento che il notaio è a tutti gli effetti un pubblico ufficiale e sostituto di imposta, oggi più di ieri ogni passaggio di denaro che avviene in suo presenza va registrato e motivato; dato che la dichiarazione di compenso degli agenti immobiliare viene inserita in atto a seguito al Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (Manovra correttiva 2006 Bersani – Visco) e che il comma 22 dello stesso stabilisce sanzioni pesanti in caso di dichiarazione mendace da parte dei contraenti (quindi anche da parte dell’agenzia che non ha ne dichiarato ne richiesto compensi nella giusta sede); avendo voi nessun onere di dimostrare che ci fossero accordi diversi da quelli riportati in sede di rogito; essendo intervenuta una richiesta di compenso che non può e non deve basarsi su accordi verbali ma bensì su quanto riportato in sede di sottoscrizione di accettazione di proposta di acquisto anche a mezzo di allegato: per i motivi qui in elenco ritengo poco fondata la richiesta pervenuta da parte dell’agenzia immobiliare. Vi invito comunque ad aspettare eventuali ulteriori mosse dell’agenzia ed eventualmente incaricare un legale di rispondere stesso mezzo citando le motivazioni di cui sopra. Ricordandovi che la nostra consulenza non sostituisce quella di un legale, vi invitiamo comunque a mantenere la serenità in quanto nella verità si trova la giustizia.

      Sperando di esservi stato utile, in attesa di ulteriori sviluppi.

      Saluti.

      Andrea Russo

  23. Salve,
    non so se mi risponderete, visto che è passato quasi un anno dall’ultimo commento, ma io ci provo lo stesso. ecco il mio quesito: ho visto un immobile con una persona che non so se sia il titolare di un’agenzia o un collaboratore della stessa. Mi accorgo che la proprietaria, che non era presente, ma ho visto delle foto a casa, è una mia cara amica. Quindi la chiamo, poichè avevo il numero di cell e ovviamente lei è felicissima di vendere eventualmente la casa a me, e possibilmente senza intermediazione (l’agenzia guadagnerebbe 20.000 euro per dieci minuti di lavoro). Comunque.. io non ho firmato nulla, nessuna scheda visita, non sanno nemmeno come mi chiamo, ma ovvviamente conoscono la mia faccia e il caso vuole che l’agenzia sia praticamente nello stesso quartiere. Come uscirne?
    L’incontto tra le parti non è certamente stato per merito loro.
    Grazie

    • Buongiorno.

      Il suo quesito pone un problema di etica forte. L’agenzia immobiliare e dunque l’agente immobiliare sono un azienda e una figura professionale degni di rispetto al pari di tutte le altre. Il sottolineare l’esosità delle commissioni di agenzia (solo per fare un esempio in Francia si va dal 12% al 4% delle commissioni, già ricaricate sul prezzo di vendita) non giustifica la voglia di eludere gli impegni presi con chi ha scelto come professione quella del mediatore immobiliare. Detto ciò, dato che ai sensi del 1755 del cod. civ. si ritiene che la messa in relazione tra le parti sia sufficiente al far nascere il diritto obbligazionario, è anche vero che qualora la cosa venisse discussa, non dubito che l’agenzia non possa addivenire ad un accordo forfettario sulle competenze. Qualora ciò non fosse è onere della venditrice capire come concordare bonariamente con l’agenzia una penale di rescissione del contratto con la clausola di nulla a pretendere, diversamente potete attendere la scadenza dell’incarico e procedere privatamente confidando nel fatto che l’agenzia non riesca a provare il suo intervento.

      Un saluto.

      Andrea Russo.

    • si compri casa da sola e non vada a dar fastidio a chi lavora, visto che alla prima occassione non rispetta l’operato altrui.

    • gentilissima sig.ra Cinzia invece di far perdere del tempo a chi lavora la prossima volta ( sempre se ci sarà ) la casa se la cerchi da sola e non con una agenzia visto che non ha perso tempo a cercar di fare la furba, se per Lei è un problema il guadagno dell’Agenzia Le ribadisco di fare sempre e tutto da sola, e comunque basta un testimone in ufficio per far sì che lei paga provvigioni e spese processuali se ci saranno

      • Grazie Antonio dell’intervento. Questo è uno spazio aperto a tutti. Su una cosa non concordo. L’atteggiamento è motivato dalla volontà di vedere rispettato il proprio lavoro (io da agente immobiliare capisco il tuo stato d’animo) ma non è assumendo questi toni che faremo capire alla società il valore del mediatore come interpreta delle esigenze dei clienti e risolutore delle problematiche inerenti qualcosa di molto importante come la vendita o l’acquisto di un immobile.

  24. Avrei un quesito da porre:
    da marzo un’agenzia sta proponendo la vendita del ns. appartamento senza gli sia stato dato incarico in esclusiva.
    Dopo neanche un mese ci ha segnalato che la vendita era praticamente conclusa, se non che ha ritrattato tutto dopo che l’ipotetico acquirente continuava a cercare ripresentandosi erroneamente a casa nostra con altre agenzie.
    Dopo un altro mese l’agenzia ci ha presentato la proposta dell’acquirente A, alla quale è seguita una nostra controproposta perché il valore offerto era inferiore a quanto richiesto e perché la consegna era troppo stretta.
    L’agenzia ha comunicato verbalmente la nostra controproposta, e poi ha tenuto in stand by noi e l’acquirente in attesa, a loro dire, che noi trovassimo cosa acquistare.
    Dopo poco anche questo tassello era sistemato, abbiamo proceduto con la nostra proposta per l’acquisto, accettata dal venditore e, a detta dell’agenzia tutti erano d’accordo sui prezzi.
    E’ iniziato un po’ di tira e molla sui tempi di consegna finchè si è trovato un accordo.
    A questo punto mancava solo formalizzare il tutto, per l’agenzia tutto era praticamente concluso (così hanno segnalato al ns. venditore), ma al momento di definire l’ultima offerta il ns. acquirente cambia idea e si ritira.
    In mancanza del realizzo a nostra volta non possiamo che fare altrettanto.
    Il ns. venditore che oramai aveva assunto degli impegni a seguito delle conferme ricevute dall’agenzia, si ritrova in difficoltà ed ha necessità di chiudere la sua vendita, decide quindi di valutare la permuta dei due appartamenti.
    Tutti d’accordo su permuta, l’agenzia non comunica al venditore il prezzo del ns. appartamento facendogli credere che il realizzo sarebbe stato maggiore.
    Al momento di definire il tutto, quando al venditore viene effettivamente comunicata la differenza della permuta, non è d’accordo e chiede all’agenzia di abbassare la commissione per trovare un accordo finale. L’agenzia rifiuta ed il venditore si rifiuta di continuare.
    Il venditore successivamente ci propone di gestire direttamente la permuta senza agenzia.
    Noi però al 30/04 quando abbiamo emesso la proposta, abbiamo firmato una carta intestata dell’agenzia, dove gli riconosciamo un dato importo (non è precisato per quale immobile ma hanno copia dell’assegno intestato al venditore).
    Vorrei sapere, trattando la vendita direttamente tra privati, il nostro impegno verso l’agenzia ha una scadenza oltre la quale non è più valido, se dobbiamo pagare tutto l’importo e se, qualora il venditore non decidesse di pagare la sua commissione all’agenzia, può crearci qualche danno.
    Vorrei inoltre sapere dal punto di vista legale come vanno gestite le permute di appartamenti tra privati.
    Ringrazio per una vostra riposta e saluto cordialmente.

    • Salve.

      Non mi soffermo sulla prima parte della trattativa che è stata a dir poco alquanto “pasticciata”. Vorrei solo chiarire che ogni atto (incarichi, proposte, accettazioni, mediazioni) conviene che avvenga per iscritto a scanso di equivoci e in maniera tale da trovarsi pronti davanti a espressioni tipo “ma le avevamo detto” “avevamo concordato, però…” ecc. Per quanto riguarda il rapporto con il mediatore, esso ha diritto alla provvigione entro i 12 mesi successivi alla data di conclusione dell’affare, qualora questo fosse avvenuto chiaramente grazie al suo intervento (e con intervento si intende anche la semplice messa in relazione delle parti tra di loro contraenti). Da parte vostra il riconoscimento del debito nei confronti dell’agenzia è avvenuto in maniera incontestabile. Per quanto riguarda la controparte, il mediatore (dopo che se ne sarà accertato il diritto) potrà richiedere a questo il pagamento delle spettanze, senza però inficiare la compravendita.
      Per quanto riguarda la permuta essa è regolata nel Codice Civile dall’art. 1552: “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.” Ciò presuppone che l’oggetto del contratto (che in questo caso non si definisce compravendita) è lo scambio di diritti di proprietà su cose che può anche essere seguito da conguagli in denaro e/o altri beni, purché il maggior valore del contratto venga sempre determinato dal valore degli immobili in oggetto. (es. : Casa di € 150’000 con casa di € 50’000 e denaro per i restanti € 100’000, si parla di compravendita – es.: Casa di € 150’000 con casa di € 130’000 e denaro per i restanti € 20’000, si parla di permuta). Per quanto riguarda le spese esse vengono ripartite a norma dell’art. 1554: “Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.” Nulla cambia invece a rigore di norma che regola il contratto stesso, ovvero si procede nelle stesse modalità della compravendita, e quindi con atto notarile, come si evince dall’art. 1555: “Le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto siano con questa compatibili.”

      Sempre a disposizione per ulteriori chiarimenti

      tanti auguri.

      Andrea Russo

      • Egr. Sig. Russo,
        ringrazio infinitamente per la sua chiara e rapida risposta. Avrei un’altra domanda da porle: la nostra controparte ci informa che, se ci rivolgiamo ad una nuova agenzia per portare a termine la trattativa, la prima agenzia non ha più diritto a nessuna provvigione. Le risulta sia vero?

      • Mi spiace contestare questa tesi, ma non è così. Adesso però porgo io una domanda: perchè rivolgersi ad un’altra agenzia se ormai vi è chiaro praticamente tutto e non vi resta che presentarvi da un notaio di fiducia per sottoscrivere il contratto? Se è assistenza quella che desiderate, conviene proseguire con la prima agenzia, diversamente rischiate di rendere le cose più complicate.

      • avrei un qusito da porre,nel caso di intermediazione con lo scambio e due immobili regolarmente stimati e con il versamento della dovuta differenza in denaro, la provvigione al mediatore nella norma va imputatata a tuttiedue proprietari? e ad ognuno per il valore del suo immobile? o diversamente. cringrazio per la risposta cordiali saluti

      • Salve. Bisognerebbe capire se il mediatore era incaricato della vendita di entrambi gli immobili, ma questo sarebbe comunque relativo perchè a mio giudizio non si tratta di due vendite ma bensì di una. Di norma (almeno per i casi in cui io in maniera diretta o indiretta ne abbia conoscenza) la mediazione va pagata sul valore dell’immobile che si intende venduto e non sull’intera operazione di permuta (somma del valore dei due immobili). Es: Cliente A deve vendere il suo immobile e da mandato all’Agente per una certa cifra X e una determinata provvigione Y. L’Agente porta come acquirente un Cliente B che per comprare l’immobile A deve vendere il proprio. L’accordo si concretizza a mezzo permuta e conguaglio con corrispettivo di denaro che B versa ad A. Il contratto di permuta a questo punto non è disciplinato da 2 distinti contratti di vendita (immobili A e B), per cui l’agenzia è in diritto di chiedere ad A la provvigione Y come stabilita (salvo sopravvenuti diversi accordi), e a B il corrispettivo determinato all’atto di sottoscrizione di proposta di acquisto (intendendo B così acquirente e non di certo venditore).
        Quindi la provvigione deve essere calcolata per entrambi sul valore della vendita dell’appartamento A nelle misure concordate, sempre salvo diverse pattuazioni.

        Saluti.

        Andrea Russo

  25. Buongiorno sig. Russo,
    dopo un mese e mezzoLe riscrivo xchè quest’ ag. imm. mi sta facendo impazzire.
    L’ultima volta che Le ho scritto(29/05/2010) Le parlai di una raccomandata a/r che l’ ag. mi spedì l’ ultimo giorno di contratto (29/04/2010)e ritirata da me alla posta il 4/05/2010 chiedendoLe che valore legale avesse,non so se si ricorda!!! In seguito contattai un legale che tramite fax convocò l’ ag. imm.nel suo ufficio x vedere la proposta in quanto la lettera non diceva granchè (13/05/2010),alla domanda l’ ag.imm. disse ,il mio avv. lo rimproverò e pertanto lui dichiarò che l’ avrebbe fatta pervenire a metà settimana dal suo legale tramite fax con fotocopia di a/b;da allora nonostante più volte sollecitati non si sono più fatti sentire,solo con l’ ultima racc.a/r in cui l’ avv. gli minacciava di fargli causa allora il loro legale si è mostrato a noi poveri mortali(6/07/2010)faxando la P.d’A. conforme al contratto di mediazione con tanto di copia di A/B dicendo che + volte l’ag. imm. mi aveva notificato la proposta e aggiungendo un suo parere personale che è inutile fare causa xchè abbiamo perso senza nemmeno iniziare.
    In più il 1/09/2009 mi è stata chiesta una caparra provvigionale di € 5000 (con rilascio di ricevuta timbrata e firmata dall’ ag.e non regolare fattura)che non vogliono restituirmi xchè dicono che è la provv. x quest’ ultima proposta mentre davanti a una mia vicina e al mio avv. di allora hanno dichiarato di averli percepiti x una permuta (mai andata a buon fine x problemi finanziari del costruttore)della quale non è MAI stato firmato niente,ho anche un testimone che nella racc.non c’ era nient’ altro che la lettera e nessuna P. d’A.,in effetti la suddetta proposta l’ ho vista la prima volta il 6/07/2010.Il mio è un lotto con progetto e LORO a mia insaputa hanno piazzato questi appartamenti che avrebbe costruito chi in effetti comprava il lotto facendo fare A/B da € 5000 a nome mio dicendo che ero io la costruttrice,l’ ho saputo da un amico di mio fratello che voleva acquistare l’ appartamento e che mi ha fornito copia dei suoi documenti da portare al mio legale.Volevo sapere com’ è secondo lei la mia situazione con questi signori,io rivorrei solo i miei soldi e la chiusura di questo contratto che a parer mio è morto già da un pò e poi il mio ag. imm. può comprare il mio lotto?Non ci sarebbe un conflitto di interessi?Informandomi su di lui in camera di comm. ho saputo che è iscritto all’albo provvisorio dei preponenti non iscritti al Rec.risultante dai registri camerali tenuti dalla C.C.I.A.A. di Teramo cosa vuol dire e poi lui risiede a Cagliari come me cosa c’ entra Teramo? Quanto hanno rispettato il loro codice deontologico? Quanti art. hanno infranto?La ringrazio sind’ ora distinti saluti Michela 78

    • Salve.

      Io ritengo che, cara Michela, lei abbia fatto bene a chiedere l’assistenza di un legale. Da quello che leggo, oltre alla palese cattiva fede del sedicente agente immobiliare ( da quello che mi comunica non ha ricevuto il numero di iscrizione a ruolo definitivo, quindi è ancora in divenire ), ci sono tanti altri aspetti che mi lasciano perplesso sulla regolare condotta del “collega”. Le consiglio di continuare sulla linea del diritto e di seguire le indicazioni del suo legale, sviscerando al meglio tutti gli aspetti di questa ingarbugliata vicenda.

  26. Buongiorno, ho un grosso problema.
    Ho dato incarico di vendita in esclusiva il mio appartamento ad una importante agenzia immobiliare.
    innanzitutto l’incarico è stato firmato soltanto da uno dei comproprietarie non so se questa clausola puo’ annullarlo.
    l’incarico è scaduto da 1 settimana e mi stanno chiedendo una penale di ben 8.400 euro per mie inadempienze contrattuali che sarebbero:
    – impossibilità a far vedere l’alloggio nel mese di maggio….assurdo. ho ricevuto una sola telefonata e ho chiesto di essere richiamata perchè a letto con un febbre altissima.
    – dicono di avere testimonianze (di una loro affiliata naturalmente) che io ho fatto “visionare” l’alloggio ad altre agenzie e che l’alloggio era in vendita con una inserzione privata su internet.
    queste sono le loro spiegazioni alla richiesta di tutti questi soldi ma comunque sia la casa non la ho venduta e ritengo allucinante che io debba pagare questa penale, così a titolo gratuito. ringrazio anticipatamente

    • Buongiorno.

      Approfitto per aprire una parentesi. La firma di uno solo dei comproprietari non rende nullo l’incarico, ma non obbliga la parte che non sottoscrive a vendere l’immobile: resta responsabilità di chi firma l’incarico garantire per eventuali altri aventi diritto. Per quanto riguarda il tentativo di richiesta di penale, io aspetterei che poggi su basi più solide: bisogna provare il fatto che l’immobile non sia stato fatto visitare, e per far ciò dovrebbero esserci tracce dei tentativi di fissare delle visite, ad esempio fax o raccomandate A. R. diversamente sarà difficile per l’agenzia dimostrare il fatto che su loro sollecitazione voi avete “impedito” le visite, al massimo non le avete consentite in un determinato momento, ma non avete reiteratamente negato l’accesso. Per quanto riguarda eventuali altre trattative devono essere comprovate, ovvero bisogna che altre agenzie abbiano ricevuto incarico analogo nelle stesse forme e modi, certo nessuno può impedirvi di parlare con altre agenzie, ma solo di condurre altre trattative. Io attenderei un atto formale da parte dell’agenzia, dove devono essere loro a provare e motivare tali pretese. Qualsiasi richiesta avanzata in maniera verbale non deve generare timori, attendete un atto ufficiale.

      In attesa di riscontro,

      i migliori auguri.

      Andrea Russo

      • Sig. Andrea la ringrazio moltissimo per avermi risposto. non c’è nessuna raccomandata AR o fax o lettera che dichiari che io non mi sono resa disponibile per le visite, ci sono soltanto le loro parole. nessun altra agenzia ha avuto incarico da parte mia a cercare un acquirente, io non ho firmato assolutamente nulla con nessuno. l’atto formale di cui lei parla è stato fatto nel senso che questa richiesta di penale mi è arrivata tramite raccomandata con l’intimidazione a contattarli entro 10 giorni altrimenti avrebbero agito legalmente. io ho provato a contattarli e addirittura mi hanno chiuso il telefono in faccia dicendomi che mi avrebbero richiamata senza nemmeno farmi parlare. comunque in questi mesi mi è stato fatto soltanto un resoconto verbale su come andavano le visite che sono state soltanto 6 in 6 mesi e ad oggi non mi hanno ancora fatto avere l’elenco delle persone che loro hanno portato a visitare l’alloggio (e credo mi sia dovuto). secondo il mio modesto parere si sono “inferociti” perchè volevano abbassare di circa 30000 euro il prezzo e io mi sono rifiutata. ma al di là di ogni controversia, ripeto la casa non è stata venduta nè da loro nè da me nè da altri quindi spero che nulla sia dovuto. Grazie

      • Sig. Andrea, eccomi di nuovo qui.
        avrei preferito non scriverle piu’ ma l’atto ufficiale è arrivato. oggi è arrivata una lettera dal legale della agenzia con la quale mi si chiede il pagamento di 6900 euro + iva per le mie inadempienze contrattuali che le ricordo:
        – impossibilità a far vedere l’alloggio nel mese di maggio….assurdo. ho
        ricevuto una sola telefonata e ho chiesto di essere richiamata perchè a letto
        con la febbre altissima .
        – dicono di avere testimonianze che io ho fatto vedere l’alloggio ad altre
        agenzie (io non ho firmato assolutamente nulla con nessuno se non con loro) e
        che l’alloggio era, con una inserzione privata, in vendita su internet ( se lo
        avessi venduto privatamente durante l’incarico so che avrei dovuto dare a loro
        il 3% come pattuito)le ricordo inoltre che la casa NON è stata
        venduta, è ancora di mia proprietà. io sono molto spaventata perchè per me 6900
        euro + iva sono davvero tantissimi e non posso permettermi di buttarli via. vorrei comunque poter denunciarli per truffa, denunciarli alla CCIAA competente, insomma non vorrei la passassero liscia. RingraziandoLa anticipatamente Cordiali saluti

      • Salve.

        Innanzitutto la invito a stare serena il più possibile. Da come mi ha esposto le cose, e io non ho alcun motivo per dubitare che le cose siano andate come abbia descritto. contatti un legale di fiducia e si affidi alla legge che sono certo farà il suo corso. Le rinnovo il mio invito a stare tranquilla in quanto la buona fede prevale sempre.

        In attesa di conoscere l’esito (positivo) della vicenda,

        tanti auguri.

        Andrea Russo

        P.s. In merito a segnalazioni alla CCIAA è sempre nel suo diritto farle, ma si faccia sempre assistere un legale.

  27. Ho un piccolo quesito che spero possiate aiutarmi a risolvere e vi ringrazio sin d’ora di ogni risposta-
    Ho sottoscritto un contratto di mediazione con un’agenzia immobiliare per la vendita di un immobile di mia proprietà. L’agenzia non mi ha trovato alcun compratore anche se mi aveva informato verbalmente che poteva essere interessata direttamente all’acquisto al prezzo minimo indicato. L’ultimo giorno di validità del contratto di mediazione mi ha comunicato tramite mail di presentarmi in agenzia con urgenza per la vendita dell’immobile e che ha già provveduto a richiedere i documenti per la sottoscrizione della vendita in Comune.
    Se l’agenzia (o l’agente immobiliare, visto che è un’impresa individuale) ha deciso di comprare direttamente l’immobile “sono costretta” ad accettare la sua proposta?
    Il contratto di mediazione non prevedeva una provvigione a carico del venditore ma una penale in caso di mancata accettazione della proposta d’acquisto.
    grazie. Preciso che per varie motivazioni non sono più interessata a vendere l’immobile quindi vorrei evitarlo.
    Anna

    • Salve,

      rispondo volentieri. Come ben esposto, la situazione dovrebbe poter essere interpretata così. Qualora nel mandato sia stabilito un prezzo di vendita, e il seguente sia accompagnato da una nota del tipo: “Il sottoscritto si impegna ad accettare sin d’ora una proposta per l’immobile in oggetto pari a € XXXXXX” si dovrebbe interpretare come prezzo accettato senza bisogno di controfirma. Io ritengo però innanzitutto lesa l’etica professionale perchè il comportamento dell’agente immobiliare in questione non mi sembra del tutto trasparente. Detto ciò ritengo che modalità e termine di comunicazione dell'<> siano poco consoni, poichè dovrebbe essere recitato così nel mandato. Nel mandato invece di norma, la comunicazione avviene per fax ad un numero concordato, per raccomandata A.R. o con un incontro vis a vis; la e-mail invece non avendo valore legale (se non che nella forma di email certificata) di norma non è uno strumento utilizzato. Inoltre, credo, che se l’agente volesse davvero acquistare l’immobile non può pretendere ne la mediazione ne tanto meno una penale (deontologicamente non credo sia corretto!). Io credo che la cosa che da farsi è scrivere una raccomandata A.R. all’agenzia dove citando il termine di decorrenza del mandato lo stesso si ritiene decaduto, le parti sciolte e l’immobile non più in vendita.

      Con i migliori auguri,

      in attesa di nuovi riscontri,

      Andrea Russo

  28. Spett.le Sig. Andrea Russo ,
    Le volevo chiedere che valore “legale” ha questa raccomandata A/R scritta ,a me,dall’agenzia immobiliare?
    Gliela scrivo sotto come mi è stata scritta:
    “Data 28/04/2010
    Gentile sig.ra XY,
    la presente per informarlache abbiamoricevuto una proposta d’acquisto conforme all’ incarico di mediazione da lei sottoscritto per l’ immobile di sua propietà sito in xxx nella via xxx n°x.
    Seguirà preliminare di compravendita.
    Distinti Saluti
    AGENZIA IMMOBILIARE XXYZ”.All’interno della busta non c’era alcuna proposta d’acquisto ne fotocopia di assegno,in poche parole non ho mai visto questa proposta in più la lettera non è ne timbrata ne firmata da nessuno,c’è la firma fatta col computer col nome dell’ agenzia è BASTA,ma che lettera è?Il sig.X(ag.imm. ABUSIVO)mi ha detto che con quella lettera spedita l’ultimo giorno di contratto fa si che lo stesso rimanga ancora vivo è attivo quindi o vendo o pago una penale del 2,8%.Oltre ad un legale che cosa mi consiglia?Grazie di tutto,La saluto cordialmente.

    • Salve.

      Chiaramente la lettera non ha alcun valora probatorio della proposta giacchè non è una notifica ma un avviso. Tale avviso doveva essere corredato da un invito a ritirare la copia della proposta (che se conforme all’incarico può anche non essere controfirmata, a patto che tutte le condizioni originali siano state rispettate in proposta, e quindi prezzo, termine di rogito, modalità di consegna, modi di pagamento, etc.).
      L’incarico non si rinnova tacitamente a queste condizioni, ma solo se previsto dal contratto di mediazione (con congruo preavviso per eventuale disdetta).
      Es.: il contratto scade il 15 giugno e si può rescindere con lettera raccomandata A/R a mezzo fax ad un numero indicato in mandato da inviare entro 15 gg dalla data di scadenza (e quindi entro il 30 maggio – fa fede timbro postale); diversamente si ritiene rinnovato 1 sola volta per un periodo pari a quello della prima durata. Ha poco senso dire quindi che la raccomandata spedita l’ultimo giorno di incarico rinnova il contratto, perchè o il contratto è stato disdetto nei termini di cui in esempio, o si era già rinnovato automaticamente nei 14 giorni precedenti alla scadenza, in assenza di revoca. Al massimo nella condizione in ispecie il mediatore poteva specificare che la proposta è valida poichè notificata (anche se qui non è stata notificata) entro la scadenza del contratto e quindi durante il periodo di mandato che obbliga parte venditrice a rispettare la clausola di “proposta conforme all’incarico”.
      Non mi farei intimidire da alcun richiamo verbale, piuttosto resterei in attesa di loro ulteriori mosse formali, dal momento che allo stato dei fatti non credo voi siate in difetto e quindi non dovete alcun modo giustificare vostra oggettiva interpretazione di mandato scaduto e di assenza di proposta, anche perchè è onere del mediatore oltre che comunicare la proposta consegnare fisicamente la stessa accompagnata dall’assegno di caparra entro x giorni dalla data di ricevimento della stessa (di solito in mandato è indicata una data che varia da 7 a 15 gg) sia nel rispetto del venditore che del compratore, che se non riceve comunicazione ufficiale di accettazione della proposta e consegna della caparra alla decorrenza dell’irrevocabilità della stessa (i 7 – 15 gg di cui sopra) può ritenersi libero e richiedere la restituzione della caparra come versata.

      A disposizione di ulteriori chiarimenti,

      attendo esito.

      Saluti.

      A. Russo

  29. Essendo io il venditore e come meditarice l’agenzia immobiliare, l’acquirente ha fatto la sua proposta seguita dalla mia controfferta firmata; l’acquirente ha accettato la mia controfferta ma per vari motivi quali tempi di consegna e prezzo della casa non piu conformi alle mie previsioni, vorrei cambiare la controfferta attenendomi al prezzo e alla consegna del mandato iniziale ( le somme di offerta e controfferta sono inferiori al prezzo del mandato iniziale dell’agenzia): posso ritenere nulla la mia controfferta o nel caso rifiuti dovrei pagare la penale come da mandato? preciso che non c’è stata alcuna consegna dell’assegno che ha in mano l’agenzia per conto dell’acquirente. Grazie per l’attenzione e la gentilezza di chi vorrà rispondermi.
    P.S. nel caso servissero ulteriori delucidazioni, pronto a inoltrarle. Grazie

    • Salve.
      Mi spiace dirle che la sua situazione non permette ripensamenti. Lei ha siglato un accordo che non può essere modificato se non di comune. Purtroppo la conseguenza è che lei dovrà pagare la penale (o addirittura la provvigione piena all’agenzia) e restituire il doppio della caparra, che se anche in mano all’agenzia essendo da lei esigibile e riscuotibile in qualsiasi momento viene disciplinata dall’art. 1382 e ss. del Codice Civile. In questo caso la invito a considerare il danno nascente dal suo ripensamento in funzione del danno emerso dall’aver accettato un prezzo più basso dell’immobile. Dopo aver fatto le dovute considerazioni sta alla sua discrezione proseguire, o assumenrsi il maggior danno nascente dall’inadempienza contrattuale.

      Con i migliori auguri.

      Andrea Russo

    • Salve.
      Mi spiace dirle che la sua situazione non permette ripensamenti. Lei ha siglato un accordo che non può essere modificato se non di comune. Purtroppo la conseguenza è che lei dovrà pagare la penale (o addirittura la provvigione piena all’agenzia) e restituire il doppio della caparra, che se anche in mano all’agenzia essendo da lei esigibile e riscuotibile in qualsiasi momento viene disciplinata dall’art. 1382 e ss. del Codice Civile. In questo caso la invito a considerare il danno nascente dal suo ripensamento in funzione del danno emerso dall’aver accettato un prezzo più basso dell’immobile. Dopo aver fatto le dovute considerazioni sta alla sua discrezione proseguire, o assumenrsi il maggior danno nascente dall’inadempienza contrattuale.

      Con i migliori auguri.

      Andrea Russo

  30. Ringrazio sin d’ora chi potrà darmi indicazioni. Espongo la mia situazione. Abbiamo sottoscritto una proposta di locazione per un negozio consegnando una caparra e impegnandoci per i canonici 15 giorni. Nella proposta era indicato “..in caso di rifiuto della proposta da parte del locatore o di inefficacia della stessa per decorrenza del termine, la citata somma sarà restituita al proponente, con esclusione di qualsiasi penalità o rivalsa per il rifiuto medesimo”. Inoltre è scritto “Conclusasi la trattativa tra le parti, intendendosi come tale la comunicazione al sottoscritto dell’accettazione della presente proposta del locatore, Vi corrisponderò la provvigione dovuta…”.
    Ora prima della scadenza dei famosi 15 giorni ci è stato comunicato che la proposta era stata accettata ma mai tale proposta è stata firmata dal locatore. L’Agernzia ci ha detto che con questi locatori è sempre andato direttamente al contratto. Una volta ricevuto il contratto ci siamo ritrovati tutta una serie di punti che espressamente richiedevano una deroga ad articoli di legge, senza che tali pretese fossero mai state incluse nella proposta o comunicate prima della stessa. Noi non siamo intenzionati a concedere deroghe a tali articoli, quindi il rischio è che il contratto non si concretizzi o per rifiuto dei locatori o per scadenza dei tempi previsti nella proposta. In tali casi dovremo comunque pagare la provvigione all’agenzia? Risulta comunque efficace la proposta non controfirmata per il solo fatto che ci è stata comunicata verbalmente l’accettazione e abbiamo proseguito la contrattazione? Se la proposta è valida non possiamo in alcun modo chiedere i danni e il risarcimento delle spese ai locatori (abbiamo costituiro la società dal notaio sulla base della loro accettazione, oltre a commercialista, fornitori, ecc.)? Possiamo pretendere in base all’art. 2932 che i locatori firmino il contratto sulla base di quanto previsto nella proposta e stabilito dalle norme vigenti (e non in deroga ad esse) in tema di contratti di locazione?
    Grazie.
    Massimiliano

    • Buongiorno. Ritengo che il caso in specie sia abbastanza “chiaro”. Voi non avete alcun obbligo nei confronti di alcun locatore poichè la proposta non è stata controfirmata nei tempi e modi previsti, quindi la stessa è inefficace. Da ciò consegue che voi avete diritto alla restituzione delle somme come ad oggi versate (e a questo punto se la cosa non si risolve nel giro di brevissimo, potete richiedere anche un risarcimento danni visto che non è stato rispettato il termine per la restituzione che di norma è 7 giorni dalla data di scadenza della proposta). Del resto l’unica alternativa è che il locatore addivenga alle vostre proposte come in sede di scrittura con l’agenzia mediatrice e non deroghi ad alcuna cosa rispetto alla legge generale sulle locazioni (L. 392/78) entro pochissimi giorni. Mi raccomando di fare sempre tutto per iscritto a mezzo lettera raccomandata A.R. dove evidenziate l’inefficacia della proposta. Resta inteso che nulla dovete all’agenzia se non ha luogo il contratto, anzi loro possono essere citati per negligenza e inadempienza contrattuale in quanto era obbligo dell’agenzia provvedere a far firmare la proposta dal locatore nei tempi previsti ovvero restituirvi la caparra come da voi a loro versata.

      In attesa di riscontro, e sempre a disposizione,

      saluti.

      Andrea Russo

      • Vi ringrazio per la celere e chiara risposta nonchè per il bel servizio offerto.
        Spero il locatori accettino di firmare il contratto secondo quanto da noi proposto nel rispetto della L392/78 onde evitare spiacevoli strascichi che non fanno comodo a nessuna delle tre Parti in causa.
        Cordialmente.
        Massimiliano

  31. Sig. Russo ,la sua risposta mi ha dato GIOIA IMMENSA xchè quest’ agenzia pretende pure soldi da me.Comunque seguendo il suo consiglio ho già contattato un legale GRAZIE 1000.

  32. Spett.le sig. Andrea Russo,
    Volevo sapere se il mio contratto di mediazione può essere risolto inquanto è stato timbrato è firmato da un ag. imm. abusivo.L’aenzia.immobiliare però è regolarmente iscritta in camera di comm. e ha un amministratore delegato unico,non avrebbe dovuto firmare l’ amm. x essere valido?Mi scusi,poi cosa intende per mala fede della società?Può fare un esempio?La ringrazio e la Saluto.

    • Buongiorno. Il caso adesso è chiaro. Ritengo che possa ritenersi a pena di nullità o annullabilità: certamente deve essere firmato e timbrato dall’amministratore o comunque da un dipendente o collaboratore regolarmente iscritto a ruolo.
      La mala fede si intendeva chiaramente proprio se l’agenzia avesse agito nell’intenzione di raggirare.
      Qualora volesse da seguito alla sua volontà di recedere le consiglio di comunicare per iscritto a mezzo raccomandata A/R (magari con l’aiuto del suo legale di fiducia) la volontà di rendere nullo il contratto.

      In attesa.

      Buon inizio settimana.

      Andrea R.

  33. Ho stipulato un contratto di mediazione con un’ agenzia immobiliare regolarmente iscritta al ruolo,poi ho scoperto dopo 2 anni (xchè avevo rinnovato per altri 12 mesi)che l’agente immobiliare che mi seguiva la vendita del mio immobile è un abusivo.Volevo sapere ,che responsabilità ha l’ agenzia (è una s.r.l) per avermi nascosto che quest’ agente è un abusivo? Posso chiedere per questo motivo la risoluzione del contratto di mediazione ? Grazie

    • Salve.
      La responsabilità della gestione della vendita del vostro immobile è in capo all’amministratore della società di mediazione che deve essere obbligatoriamente iscritto a ruolo.
      Per quanto riguarda i suoi dipendenti e collaboratori, è buona norma che anche essi siano iscritti al ruolo d’agenti d’affare in mediazione, ma purtroppo la legge italiana in questo è sempre stata poco “attenta”.
      Oggi addirittura si è giunti all’abolizione dell’albo dei mediatori, per cui chiunque può esercitare se in possesso dei requisiti necessari.
      Detto ciò, la risoluzione consensuale si può sempre discutere, soprattutto in presenza di “mala fede” qualora questa venisse provata. Credo inoltre che un mandato che ecceda i 12 mesi sia un mandato con una durata non motivata, che serve più a vincolare il cliente venditore che ad ottenere un risultato che anche in momenti come quello che stiamo vivendo deve per forza di cose aversi entro 6-9 mesi.
      A disposizione per ulteriori chiarimenti,

      un saluto.

      Andrea Russo

  34. sto per acquistare una casa di 30000 (trentamila) euro ed un’agenzia ha chiesto 3600 euro di provvigione…. mi vuole fregare o e’ giusto cosi

    • Ciao Domenico.

      La provvigione è sempre oggetto di trattativa tra le parti e non è mai ne troppo ne troppo poca, ma sicuramente equa. Il principio di equità è quello per cui nelle varie Camere di Commercio è depositato un Uso e consuetudine che regola l’equa mediazione per quel comune. Quindi ti invito a valutare non la misura della mediazione, ma l’equità della stessa. Se l’agenzia ha ben lavorato e ti ha ben seguito, troverete di certo un accordo che soddisferà entrambi.

      In attesa,

      un saluto.

      A. Russo

  35. spero possa aiutarmi a risolvere un problema: mi è arrivata da parte del legale di una agenziaA alla quale mi ero rivolto il 10 luglio 2008 per l’acuisto di un locale adiacente casa mia, una lettera nella quale mi si chiede una provvigione…il 10 luglio del 2008 stipulai col mediatore una proposta di acqusto che fu rifiutata dal venditore ed io lasciai perdere….A Gennaio del 2010 vedo che lo stesso locale veniva riproposto in vendita ma con un altra agenzia con la quale stipulo la proposta di acquisto che va a buon fine. Domanda può rivalersi la prima agenzia dopo 14 mesi dal giorno della sua trattativa fallimentare? e poi io la provvigione l’ho pagata alla seconda agenzia ? come devo regolarmi?

    • Salve.

      Ai sensi dell’articolo 2950 del Codice Civile, il diritto alla provvigione del mediatore si prescrive in 12 mesi dalla stipula del contratto. In ogni caso, avendo pagato una mediazione, come mi sono ritrovato a dire altre volte, la mediazione si intende redistribuita tra i mediatori che hanno partecipato alla trattativa, e ciò quando l’intervento di ciascuno di essi ha favorito l’esito della contrattazione. Per il resto, vale la massima non scritta “pago chi mi fa fare l’affare”. Il mio consiglio è di stare sereni. Se l’avvocato ravviserà gli estremi del pagamento, dimostrandoli, vi ricontatterà. A quel punto, potreste produrre l’attestazione di pagamento della provvigione all’agenzia con cui avete concluso l’affare e ricordare al legale l’art. 2950 già citato.

      Buon week end.

      Resto in attesa di conoscere eventuali sviluppi.

      A. Russo

  36. Salve, ho un quesito urgente. Sto vendendo casa e un’agenzia A mi ha portato una proposta d’acquisto alla quale abbiamo fatto una controproposta (con firma sulle note della proposta cartacea)
    Un’agenzia B dice che da sottoporci una proposta d’acquisto di un altro acquirente che presumibilmente dovrebbe essere più alta.
    Se l’acquirente dell’Agenzia A dovesse accettare la nostra controproposta noi abbiamo la possibilità di rinunciare comunque alla vendita?
    GRrazie e saluti.

    • Buongiorno. Di norma la procedura dovrebbe essere di compilare una nuova proposta con la cifra della vostra controfferta, piuttosto che scrivere in calce nelle note. Resta comunque chiara la volontà delle parti di concludere l’affare alle condizioni indicate in presenza delle firme di entrambi, fosse pure nella modalità in cui state procedendo ai sensi del 1341 e ss.
      Detto ciò, qualora parte proponente l’acquisto accettasse vostra controproposta, l’affare potrebbe ritenersi “concluso”, con le conseguenze di cui al 1755 per i rapporti con l’agente immobiliare e al 1382 e ss. per il rapporto con il proponente qualora vi fosse contestualmente alla firma del contratto il versamento di una caparra confirmatoria. Ciò significa che l’agente immobiliare potrebbe richiedere il pagamento della provvigione pattuita, e il proponente acquirente la restituzione del doppio della caparra versata anche qualora questa non venisse effettivamente incassata. Per quanto riguarda l’agenzia B, io diffiderei sempre dalle prospettive, e darei sempre maggiore adito di verità alle cose concrete. Quindi il mio consiglio è di andare avanti con A, se la cifra pattuita (e da voi a questo punto proposta) vi soddisfa, e tenere in considerazione B qualora l’attuale trattativa non andasse in porto. Mi preme sempre ricordare che vendere una casa non è un’asta dove la spunta chi fa il miglior rialzo, ma è piuttosto una trattativa dove innanzitutto deve esserci sempre trasparenza e onestà intellettuale, che qualche migliaio di euro di norma non dovrebbero mai cancellare.

      A. Russo

  37. Abbiamo visto una casa da comprare e l’agenzia A ci ha fatto firmare un foglio visite con nome,cognome e cod.fisc. dicendo solo che era una formalità, poi dopo qualche settimana abbiamo visto la stessa casa ma con un agenzia B diversa( qui non abbiamo firmato niente) ora la seconda agenzia ci fa un offerta migliore se l’accettiamo siamo tenuti a versare qualcosa alla prima agenzia A dato che abbiamo firmato il famoso foglio-visite? l’agenzia B mi propone degli escamotage….

  38. Abbiamo visto una casa da comprare e l’agenzia A ci ha fatto firmare un foglio visite con nome,cognome e cod.fisc. dicendo solo che era una formalità, poi dopo qualche settimana abbiamo visto la stessa casa ma con un agenzia B diversa( qui non abbiamo firmato niente) ora la seconda agenzia ci fa un offerta migliore se l’accettiamo siamo tenuti a versare qualcosa alla prima agenzia A dato che abbiamo firmato il famoso foglio-visite?

    • Il quesito è sempre lo stesso… La mediazione va pagata una sola volta. Fate mettere d’accordo le agenzie tra di loro. Voi pagatene una e sicuramente pagate quella della seconda. Sarà onere della prima agenzia richiedere un pagamento provvigionale. In quel caso, la legge è chiara, la provvigione in caso di intervento di più agenti viene ridistribuita tra gli stessi. Tanti auguri, e fatemi sapere.

      Andrea

      • L’agenzia A mi dice che avendo noi firmato il foglio visite potrebbe avvalersi di una provvigione su di noi, ora l’agenzia B mi ha proposto di firmare un foglio-visite con una data antecedente a quella dell’agenzia A per non pagare nulla alla prima…….. che facciamo? stiamo nella confusione più totale

      • I sotterfugi non pagano mai. State sereni e non abbiate “confusione”. Andate avanti con la trattativa, mettete al corrente il proprietario della situazione appena possibili. Per il resto, se l’agenzia B non ha nulla da temere porterà avanti la trattativa e alla conclusione verrà pagata. Sarà un problema di B con A quello di come eventualmente dividere la provvigione.

        Andrea

  39. in riferimento all’art, 1755 vorrei approfondire una precisazione.
    ho fatto una proposta per la prenotazione di un alloggio in costruzione. la proposta solo in via verbale mi è stata accordata. A DISTANZA DI MESI, NON mi soddisfa l’acquisto e sono consapevole della perdita della mia prenotazione.
    l’agenzia intermobiliare pretende in toto la mia provvigione.
    ho sottoscritto al momento della proposta una dichiarazione che avrei pagato AL COMPROMESSO le eventuali spese di provvigione….. ma non avendo concluso il mio investimento sono dovuta al pagamento in toto della provvigioni?
    grazie per la risposta

    • Salve.

      Se non vi è nulla di scritto, è difficile per chiunque provare l’obbligazione assunta. Inoltre in questo caso la prestazione non è stata fornita. Credo sia fragile la richiesta dell’agenzia, che in assenza di preliminare non può fare granchè, anche perchè era termine per il pagamento. Diverso il caso se fosse stata indicata una penale in caso di rinuncia all’acquisto prima dei termini previsti, cosa che mi sembra non vi sia.

      A disposizione per ulteriori chiarimenti,

      Andrea Russo

  40. Salve a tutti….facendo una ricerca su internet mi sono “imbattuta” in voi!!
    Ho urgente bisogno di una spiegazione.
    Dunque…ho visto una casa due volte con un’agenzia immobiliare, entrambe le volte ho firmato il “famoso foglio visite” (che tra l’altro mi è stato più volte presentato come una “pura formalità” senza alcuna valenza)…il mandato dell’immobile scadeva da lì a due settimane…dopo vari giochetti dell’agenzia, che aveva notato il mio reale interesse per la casa in questione…stiamo lì lì per firmare una proposta d’acquisto, ma per un cavillo uscito fuori all’improvviso da un documento della casa, io e marito non la firmiamo più!!!
    il mandato è scaduto, non sentiamo più l’agenzia….rinunciamo all’immobile….finchè, per un puro caso, dopo circa venti giorni, veniamo in contatto con il proprietario della casa, chiariamo e risolviamo quel cavillo e ora siamo in trattativa con lui per l’acquisto della casa tanto agognata!!!
    pochi giorni fa l’agenzia ha inviato il “famoso foglio di visite alla casa”, dicendo che se una delle persone presenti sulla lista (o i loro parenti, o affini) lo contattasse e concludesse la vendita, sarebbe obbligato al pagamento della provviggione all’agenzia.
    la mia domanda è: il diritto alla provviggione dell’agenzia vale anche a mandato scaduto?da parte di venditore e acquirente?e anche per i parenti delle persone che hanno visitato l’immobile con l’agenzia (questo mi sembra non si evinca da nessuna parte)?e, dato che l’affare non si è “concluso” tramite la mediazione dell’agenzia, ma al massimo si è solo “avviato”, la provviggione si può ridurre???
    spero di ricevere una risposta abbastanza velocemente…grazie in anticipo!!

    • Salve, grazie della richiesta.

      Sarò breve. La provvigione matura al momento in cui il mediatore interviene per mettere in relazione le parti per la conclusione dell’affare. L’art. 1755 ( http://wp.me/pyozf-nI ) parla chiaro in tal senso. La scadenza del mandato non produce effetti in quanto non è un obbligo agire dietro mandato. E’ anche vero che qualora l’affare fosse concluso da terzi riconducibili a voi, la provvigione può essere richiesta comunque, in quanto voi e chi per voi siete entrati a conoscenza della disponibilità dell’offerta in vendita dell’immobile a mezzo dell’agente immobiliare. L’unica cosa che mi sento di consigliare a questo punto è di incontrare l’agenzia e contrattare con loro bonariamente una provvigione “adeguata”. Del resto è innegabile che loro abbiamo operato a nel vostro interesse e in quello del venditore. Vi informo inoltre che nel mandato dovrebbe esserci proprio il richiamo all’articolo del Codice Civile che riconosce la provvigione al mediatore anche ad incarico scaduto se l’affare viene concluso con persone da lui segnalate.

      Spero di essere stato utile,

      rimango a disposizione per altri chiarimenti

      Andrea Russo

  41. volevo sapere se la provviggione all’agenzia immobiliare per un acquisto di un appartamento, si calcola sul prezzo mensionato sulla proposta d’acquisto o sul prezzo dichiarato in atto??
    grazie in anticipo!!

    • Buongiorno,

      la provvigione va pagata sul reale prezzo di acquisto, quindi quello pattuito al momento della proposta e confermato in sede di preliminare e rogito. Qualora tra proposta e rogito intervenissero delle variazioni sul prezzo (non riconducibili a vizi e difetti occulti noti al mediatore, o a qualsiasi altra motivazione che possa mettere in dubbio l’operato dell’agenzia immobiliare). Di norma la mediazione viene comunque pagata sul prezzo stabilito tra compratore e venditore in prima battuta, anche perché quel prezzo è stato determinato proprio grazie all’intervento del mediatore. Nel caso in cui, però, ci fosse un incremento consistente del valore immobiliare (vedi acquisto di ulteriore garage/pertinenza/porzione di terreno…), al mediatore andrà versata la mediazione per quanto contrattato dopo la firma della proposta d’acquisto, poiché le parti in quel momento sono ancora in trattativa per opera del professionista immobiliare.

      Spero di aver risposto al tuo quesito in maniera esaustiva, diversamente ti invito a voler richiedere ulteriori spiegazioni.

  42. ciao vorrei una risposta a questo dubbio. esiste una forma di mediazione atipica, nel senso che l’obbligo di corrispondere la provvigione al mediatore incombe solo a carico di una parte, pur rispettando sempre i crismi del tipico contratto di mediazione?? grazie ciao stefy

    • Ciao. Inizio con il dirti che la “misura” della mediazione è sempre contrattata tra le parti. La tua risposta apre un altro scenario, però. Il mediatore che agisce pagato da solo una delle parti, potrebbe definirsi come se operasse in regime di rappresentanza, e quindi in contrasto con quello che detta la disciplina della mediazione. Con ciò comunque, se dietro preciso accordo le parti concordano che la mediazione viene pagata solo da una delle parti per la conclusione dell’affare, eticamente e legalmente non ravviso alcuna irregolarità. Di contro, se una delle parti paga la mediazione e l’altra no, e soprattutto se la cosa non è ne motivata, nè chiarita, la parte che paga la mediazione di certo subisce un’iniquità. In ogni caso il pagamento di una sola mediazione incide sul prezzo finale di vendita, perché in altri Paesi la mediazione è sempre a carico di chi vende, ma già stabilita all’interno del prezzo e quindi in realtà pagata da chi compra a mezzo di un “sovrapprezzo”. Allo stesso modo se chi compra paga la mediazione e chi vende no, di certo chi compra se ne è avvantaggiato sul prezzo di acquisto che è scevro di commissioni per l’agente immobiliare, d’altra parte se chi vende paga la mediazione e chi compra no, certamente nel prezzo di vendita l’agente immobiliare è già stato soddisfatto del suo avere. Spero di aver chiarito il tuo dubbio. Diversamente non esitare a richiedere ulteriori spiegazioni.

      Grazie

      Andrea

  43. salve desidererei un chiarimento per questo mio problema: io e mia moglie abbiamo effettuato una proposta di acquisto di un immobile tramite un’agenzia immobiiare che non è stata accettate dal venditore.Successivamente siamo stati contattati dallo stesso venditore il quale ci ha proposto una vendita dell’immobile senza l’intervento dell’agenzia con una maggiorazione del prezzo pari al 50% della provvigione richiesta dall’agenzia. Il nostro dubbio è su quali diritti può vantare l’agenzia se venisse a sapere della vendita fatta in “proprio” e se esiste un periodo di tempo trascorso il quale la stessa agenzia non possa più far valere tali diritti.
    Grazie.
    Luca

    • Salve. Per una questione di etica e correttezza morale, “scavalcare” l’opera di un professionista (e quindi di un lavoratore in genere) negandogli il giusto compenso è qualcosa che mi sento di deplorare sempre, a meno di evidenti comportamenti tenuti dal lavoratore (professionista) contrari a quelli che suggerisce il buon senso e impone l’etica professionale.
      Premesso ciò, ai sensi dell’art. 2950 del Codice Civile “Prescrizione del diritto del mediatore. Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione”, l’agente immobiliare (ricordiamo sempre che deve essere iscritto al ruolo e quindi abilitato all’esercizio della professione) ha diritto al compenso provvigionale fino al termine di un anno dalla conclusione dell’affare. Il suggerimento è quindi, di contattare l’agente immobiliare e metterlo a conoscenza della vostra volontà di concludere l’affare, trovando con lui una giusta “mediazione”.
      Poco corretto, invece, appare il comportamento del venditore, che avrebbe dovuto al massimo contrattare lui con il mediatore una provvigione più bassa, così da soddisfare le sue aspettative.
      Di certo, se vi troverete allo stesso tavolo compratori venditore e agente raggiungerete un accordo equo (concludere l’affare conviene sempre a tutti), e che non neghi il diritto a nessuno di ottenere il giusto compenso.

      A presto.

      Andrea

  44. Salve a tutti! Ho un dubbio in merito all’applicazione di questo articolo del codice civile al mio caso:

    A novembre un amica ed io abbiamo firmato un precontratto di locazione per un immobile.
    Abbiamo versato una caparra pari ad una mensilità. A metà dicembre avremmo dovuto firmare il contratto e versare quindi un’altra mensilità come provvigione per l’agenzia.
    Per seri motivi famigliari la mia amica non può più trasferirsi nell’appartamento.
    Vorrei sapere se è possibile rescindere il pre contratto e quali sono le penali a cui andremo incontro poichè sul pre contratto non sono specificate.
    Dovremo comunque pagare la provvigione all’agenzia immobiliare?
    Grazie

    • Per quanto riguarda il vostro caso, siamo in presenza di una proposta/prenotazione di locazione. Sono due gli scenari possibili. Il primo è legato ad una accettazione formale (sottoscrizione) da parte del proprietario della vostra proposta/prenotazione. In questo caso il proprietario ha diritto a trattenere la caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c. e l’agente immobiliare può chiedere il pagamento della provvigione se la proposta è stata controfirmata dal proprietario.
      Nel caso in cui la proposta/prenotazione non fosse stata sottoscritta dal proprietario per accettazione nei termini e modi previsti, la scrittura non ha valore vincolante e la somma deve essere restituita, mentre spetta all’agenzia il pagamento di una penale che per legge è stabilita in misura ridotta rispetto alla provvigione pattuita dal momento che la prestazione non è stata totalmente fornita e l’obbligazione non si è totalmente definita.
      C’è comunque da considerare che in virtù di gravi motivi potrebbe (secondo la discrezionalità delle parti) arrivarsi alla rescissione consensuale del vincolo contrattuale con relativa restituzione delle somme.

      In attesa di altri chiarimenti,

      saluti

      Lo staff 1001casa

  45. Bene, la storiè proseguita cosi:
    l’agente immobiliare ha mandato una mail dicendo che avrebbe emesso fattura per un importo di 650 euro + iva come penale,e che il proprietario dell’immobile si sarebbe messo in contatto col locatario per decidere la fine dell’assegno dato a caparra di 650 euro.
    dopo alcuni giorni e senza avere contatto con nessuno, ho fatto l’estratto conto ed ho visto che l’assegno è stato incassato dal proprietario.
    io sono in possesso della mail dell’agente immobiliare e della copia di propèosta di affitto scansionata, vorrei mandartela per allegato email, se mi dice come posso fare cosi la vede di persona e si fa un’idea precisa.

    gfrtazie

    marco

  46. salve, il mio problema è il seguente: un’agenzia (agenzia “A”) mi ha proposto un’immobile in vendita, portandomi in loco per 2 visite incontrando in loco l’architetto che gestisce le vendite.preciso non ho firmato nulla (foglio delle visite).
    la trattativa non è andata a buon fine in quanto la perte venditrice non trattava il prezzo.
    l’immobile è in vendita in diverse agenzie in zona. vengo contattato da un’agenzia (agenzia “B”) alla quale avevo dato le mie richieste per l’immobile in ricerca ( 3 camere 2 bagni ingresso indipendente ecc…) e mi propongono per l’ennesima volta l’immobile incriminato. abbiamo fatto presente che l’abbiamo già visto con un’altra agenzia e quali fossero le difficoltà per la chiusura della trattativa e…. in 1 ora vengo contattato per un colloquio per la definizione dell’acquisto.
    questa volta, vengono accettati tutte le nostre richieste e firmiamo il preliminare.
    l’agenzia “A” mi manda una lettera tramite il suo avvocato impugnando l’art. 1755 c.c. dicendo :
    – poichè l’affare è stato concluso per effetto dell’intermediazione del mio mandante, il quale in più occasioni Vi ha accompagnati a visionare la casa, anche alla presenza dell’incaricato della proprietà, sono a chiedere di mettervi in contatto con questo studio al fine di concordare i tempi di pagamento della provvigione, pari al 3% del prezzo di compravendita, giusta le previsioni di cui all’art. 1755 c.c..-
    ora la mia domanda è la seguente: l’agenzia “A” non è riuiscita a chiudere la trattativa, mentre l’agenzia “B” in 1 ora (merito la professionalità e bravura) è riuscita a concludere con esito positivo il tutto…. devo per forza pagare? posso appellarmi a qualche cavillo? non ho firmato nulla da tutte e due le agenzie per le visite .
    vi ringrazio anticipatamente.

    • Salve Angelo,

      l’articolo 1755 è chiaro in misura del pagamento di un corrispettivo per quanto riguarda la prestazione svolta da un mediatore “Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.”

      Detto ciò, la legge disciplina l’intervento di più mediatori ai sensi dell’articolo 1758 del codice civile: “Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.” Ciò significa che al massimo la mediazione va distribuita in parti tra i mediatori intervenuti, quindi l’ammontare complessivo delle mediazioni pagate non è la somma di più percentuali, ma la redistribuzione della provvigione pattuita (ovvero non può venire richiesta sic et simpliciter una provvigione senza che questa sia stata convenuta tra le parti, quindi l’avvocato non può richiedere arbitrariamente il 3% – ex art. 1341 e 1342 codice civile).

      Inoltre dalla tua hai l’opportunità di far valere il principio secondo il quale la prestazione non può intendersi eseguita, ma al massimo si è ottenuta una prestazione parziale, che genera il pagamento di una provvigione (penale) che è sempre in misura ridotta e sempre da concordarsi tra le parti convenute.

      Fa presente quindi al legale dell’agenzia la tua posizione di terzo in buona fede e la tua disponibilità a pagare una sola commissione qualore tra le agenzie trovassero l’accordo su come redistribuirle.

      Sperando di aver chiarito i tuoi dubbi, resto a disposizione per ogni ulteriore quesito.

      Cordialità

      • grazie x la risposta…..
        è solo un’ipotesi per assurdo…..solo una mera curiosità… ma se avessi un foglio delle visite dell’agenzia “B” firmato antecedente al fatto? cambia qualcosa?

        ma noi comuni mortali non dovremmo essere messi a conoscenza da parte di tutte le agenzie dell’art.1755? scusatemi ma sono VERAMENTE arrabbiato…. pagare anche chi, non ha fatto il suo lavoro, o se l’ha fatto con grande superficialità. qualcuno ci tutela?
        scusate questo mio sfogo…

        grazie.
        angelo

      • Se avessi un foglio di visita dell’agenzia B firmato prima della visita con l’agenzia A, la provvigione va pagata solo all’agenzia B.
        Un consiglio per te e per tutti gli utenti: chiedete sempre di firmare dei formulari chiari e che si venga edotti di ogni clausola e di quale articolo di legge la regola.
        Per il resto ti invito a continuare a seguire il nostro blog, dove spero si possa sempre trovare notizie e informazioni utili.

    • se non hai firmato nulla (foglio di presa visione) all’agenzia “A” non devi dargli assolutamente nulla, quello che ti hanno mandato è solo un tentativo, non possono rivendicare nulla nei tuoi confronti in quanto non solo non hai firmato nulla ma non sono neanche riusciti a concludere l’affare…DENUNCIALI…
      invece paga e ringrazia l’agenzia “B” che è riuscita a concludere l’affare e oltretutto alle tue condizioni (che non è da tutti)
      ciao e auguri

  47. perfetto, grazie della risposta.
    ti chiedo un’ultima cosa, se non mi succede altro,:
    quello che non andava bene al proprietario della nostra proposta di affitto non è stato messo per iscritto, ma è stato detto a voce dallo stesso proprietario all’intermediario dell’agenzia che poi ce lo ha riferito a voce a noi.Nonostante cio’, il proprietario ha firmato la proposta di affitto dopo aver detto a voce quello che non accettava. allora, vale lo scritto o vale la parola? come dicevano i latini ………..

    grazie in anticipo.

    marco

    • In questo caso, la proposta è superata dall’accordo scritto successivo, ovvero il contratto di locazione. Il proprietario è obbligato a sottoscrivere il contratto alle condizioni della proposta e solo a quelle. Qualora in sede di contratto invece le condizioni vengono variate senza l’accordo tra le parti, l’unica cosa che ha valore è la proposta e quindi è lui in mora e tu puoi chiedere o l’esecuzione del contratto alle condizioni della proposta o il risarcimento del danno subito, quindi il doppio della caparra versata, oltre eventuali altre spese argomentabili e dimostrabili.

      Andrea Russo

  48. Ringrazio inizialmente mi mi potra rispondere. Il mio caso e sinteticamente questo nel mese di aprile c.a., ho dato carico ad una agenzia immobiliare per la vendita di un mio immobile, nel periodo di giuigno il titolare mi presentava un suo collaboratore facente parte della società con il quale, dopo varie visite mi presentava una coppia che si concludeva con la vendita dell’immobile. Il preliminare veniva eseguito dal titolare con i suo estremi senza citare il suo collaboratore-mediatore. In seguito venivo a conoscenza che il mediatore era figlio delle persone che fino agosto effettuere il rogito notarile. La mia domanda: sono tenuto a corrispondere la parcella richiestami del 2^ per cento all’agenzia mobiliare?

    • La situazione è poco chiara, per un semplice motivo: il collaboratore risulta iscritto a ruolo come agente d’affari in mediazione o no?
      Qualora ci trovassimo nella prima condizione, sarebbe solo l’etica e la morale a disciplinare l’intervento in apparente “conflitto di interessi”, essendo chiaro che sorgono seri dubbi sul fatto che la persona abbia agito in maniera professionale, con il criterio di equa mediazione e con la diligenza del buon padre di famiglia, ma comunque nessuna legge vieta di intervenire nella mediazione dell’immobile di un parente prossimo, qualora ciò comunque venga svolta in maniera equlibrata; se fosse invece il caso in cui il collaboratore non risulti iscritto al ruolo, la domanda diventa spigolosa perché tira in ballo la posizione “ambigua” dei “praticanti” o aspiranti agenti immobiliari. In realtà non esiste in Italia la figura professionale che li configuri, e quindi non potrebbero neanche “accompagnare” alcun cliente a visitare qualsivoglia immobile (neanche quello dei propri genitori o viceversa), pena denuncia per esercizio abusivo della professione. Chiaro inoltre che il collaboratore non figuri in quanto non ha titolo per partecipare della mediazione. Di certo il titolare dell’agenzia (dando per scontato che lui sia regolarmente iscritto) può invece pretendere il pagamento della provvigione qualora dimostri che l’affare si sia concluso in virtù del proprio intervento. Per dipanare ogni dubbio potresti adire alle autorità competenti (dopo aver accertato le posizioni dei soggetti intervenuti nella mediazione), fermo restando la tua volontà di perseguire nelle opportune sedi questa condotta che all’apparenza potrebbe apparire poco etica, oppure soprassedere e portare a conclusione l’operazione se questa soddisfa le tue esigenze.

  49. Non credo sia giusto interpretarla così…l’articolo 1754 dice: “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” non si parla in alcun modo di acquisto. Il dovere del mediatore è concluso nel momento in cui la parte proponente viene messa al corrente dell’avvenuta accettazione della proposta cioè all’effettiva conclusione dell’affare. se qualcuno ha qualche perplessità può scrivermi tranquillamente :)

    • salve, vorrei adattare questo argomento al contratto di locazione e non al contratto di compra vendita di un immobile.
      La conclusione dell’affare che cita il cc all’art 1755 si concretizza solo alla firma dell’atto (contratto vero e proprio di affitto) o si puo’ parlare di conclusione dell’affare anche solo all’accettazione della proposta di affitto del futuro locatario al proprietario dell’immobile?
      esempio: proposta di affitto con determinate condizione di uso dell’immobile ed emissione di un assegno da accompagnare alla proposta, accettazione da parte del proprietario della proposta, ma con alcune clausole non aderenti alla proposta vera e propria.Domanda:a questo punto si puo’ parlare di accettazione della proposta o di una nuova controposta dato che non tutte le condizioni poste dal locatario sono state accettate?
      In questa precisa situazione, un po’ ingarbugliata per la verità perchè non si sa se considerare la proposta accettata o trattasi di nuova controproposta, durante il lasso di tempo che intercorre tra la presunta accettazione della proposta e la data presunta della stipula del contratto di affitto una delle due parti recede, che cosa succede?
      Se non sbaglio il proprietario deve rimborsare il doppio della somma presentatagli all’atto della presentazione della proposta, invece vse recede il locatario presunto perde tutta la somma. proprio in questo secondo caso, io vi chiedo se bisogna comunque pagare le provvigioni all’agenzia, perchè:
      1) secondo me la proposta non è stata accettata in toto come presentata dal locatario, ma il prprietario ha fatto delle modifiche e poi ha firmato il foglio della proposta, quindi va considerata una controproposta e non una accettazione della proposta vera e propria del locatario;
      2)l’affare vero e proprio si considera concluso solo alla firma del contratto, quindi non vedo il motivo di pagare la provvigione prima di tale momento, perchè se il locatario decidesse di recedere dopo l’accettazione della proposta e prima della firma del contratto , si assume la responsabilità coscente di perdere l’ammontare che lui ha dato insieme alla proposta, però non vedo perchè debba perdere anche la cifra eventualmente pagata all’agenzia come provvigione.
      aspetto consigli.

      grazie

      marco

      • Ciao Marco, grazie per aver chiesto un nostro parere.

        Il tuo quesito è abbastanza chiaro. L’obbligazione non è stata eseguita, quindi tu non devi pagare alcuna mediazione: ciò semplicemente perché non vi è stata accettazione della proposta, dato che non è stata integralmente sottoscritta la versione originale, ma bensì la si è modificata in tutto o in parte, quindi recedere in presenza di controproposta è lecito e non oneroso, e qualsiasi somma eventualmente versata a titolo di deposito deve essere risarcita nei modi e termini concordati.
        La sottoscrizione da ambo le parti della proposta d’acquisto, invece, determina un’obbligazione, in quanto la proposta è comunque un contratto, quindi le somme versate sono considerate a titolo di caparra confirmatoria finchè non si sottoscrive il contratto definitivo. In questo caso l’agente immobiliare ha diritto ha richiedere la provvigione, ma è buon uso attendere per il pagamento fino alla sottoscrizione del contratto definitivo.
        La tutela per le parti in caso di recesso dall’accordo, dopo la sottoscrizione della proposta d’acquisto, è data appunto dalla somma versata a titolo di caparra confirmatoria, che deve essere quindi congrua a risarcire qualsiasi richiesta di danni, come per esempio aver pagato il mediatore immobiliare prima del contratto preliminare: ciò si configura come danno nascente e quindi risarcito ai sensi del 1385 c.c. dall’incasso delle somme versate a valenza di caparra.

        Sperando di aver chiarito la tua richiesta,

        resto a disposizione per eventuali ulteriori quesiti.

        Andrea Russo

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